인천지방법원 2026타경501976. 이번 물건은 인천 연수구 송도동에 위치한 송도에듀포레푸르지오 202동 27층 2701호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물이며, 철근콘크리트구조 41층 건물의 27층에 자리합니다. 사용승인일은 2016년 8월 25일입니다.
등기부상 공유자는 정창영·조금영이며, 각 지분은 2분의 1입니다. 2021년 11월 22일 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 1,050,000,000원입니다. 이후 하나캐피탈주식회사 명의의 근저당권이 설정되었고, 현재 경매는 에프에스비2512유동화전문 유한회사가 신청했습니다. 등기에는 하나캐피탈주식회사가 양도인으로 표시되어 있습니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2022년 2월 25일 하나캐피탈 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있어 그 뒤 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 둘째, 신건 최저가가 최근 실거래 평균을 초과합니다. 후순위 채권의 미배당이 매수인에게 곧바로 승계되는 것은 아니지만, 임대관계가 미상인 만큼 점유관계 확인 없이 완전히 안전하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501976 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 191-4 송도에듀포레푸르지오 제202동 제27층 제2701호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 송도문화로84번길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 41층 중 27층 |
| 사용승인 | 2016.08.25 |
| 비교 대상 전용면적 | 84.517㎡ |
| 소유자 | 정창영(지분 2분의 1) · 조금영(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2021.11.22 · 등기 거래가액 1,050,000,000원 |
| 감정가 | 816,000,000원 |
| 최저매각가 | 816,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 경매신청채권자 | 에프에스비2512유동화전문 유한회사 (양도인: 하나캐피탈주식회사) |
| 청구금액 | 1,047,409,472원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 하나캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 등기 확인일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 하나캐피탈 근저당이 기준
등기부상 현재 핵심이 되는 선순위 담보권은 2022년 2월 25일 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고, 이를 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 판단합니다.
과거 주식회사신한은행 명의 근저당권 387,200,000원은 2022년 6월 22일 이미 말소되었습니다. 주식회사하나은행과 삼성생명보험주식회사 명의의 과거 근저당권도 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 담보권을 현재 존속하는 권리와 합산해서는 안 됩니다.
- 하나캐피탈주식회사 후순위 근저당권 — 채권최고액 420,000,000원
- 인천신용보증재단 가압류 — 청구금액 83,268,000원
- 에프에스비2512유동화전문 유한회사 임의경매개시결정
2025년 8월 27일 정창영 지분에 설정됐던 연수구의 압류는 2025년 9월 12일 해제되어 이미 말소되었습니다. 따라서 해당 압류를 현재 존속하는 후순위 압류로 계산하지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원, 임대관계 미상
| 조사된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 감정평가상 임대관계 | 미상 |
| 대항력 | 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인 필요 |
| 매수인 인수액 | 0원 (현재 권리·배당 산정 기준) |
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 제시된 예상배당에서는 임차보증금 배당이나 매수인 인수액이 계산되지 않았습니다.
하지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 소유자 직접 점유와 임차인 점유 중 어느 쪽인지 확정할 수 없다는 뜻입니다. 미확인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 반대로 임차인이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 798,583,333원보다 비싼 신건
송도에듀포레푸르지오는 1,406세대 규모이며, 비교 대상은 전용면적 약 84.52~84.85㎡의 실거래입니다. 2026년 7월부터 10월까지의 최근 거래 12건을 기준으로 가격 수준을 판단할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.85㎡ | 35층 | 780,000,000원 |
| 2026.10 | 84.85㎡ | 2층 | 800,000,000원 |
| 2026.09 | 84.85㎡ | 37층 | 790,000,000원 |
| 2026.09 | 84.85㎡ | 11층 | 800,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 27층 | 820,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 3층 | 794,000,000원 |
| 2026.08 | 84.85㎡ | 24층 | 785,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 8층 | 827,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 20층 | 810,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 13층 | 829,000,000원 |
| 2026.07 | 84.52㎡ | 31층 | 780,000,000원 |
| 2026.07 | 84.52㎡ | 4층 | 768,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 798,583,333원 |
최근 거래 범위는 768,000,000원~829,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 798,583,333원이며, 신건 최저매각가 816,000,000원은 이 평균보다 높습니다.
특히 최신 거래인 2026년 10월 거래가는 780,000,000원입니다. 또한 같은 27층의 2026년 8월 거래는 820,000,000원으로 확인됩니다. 다만 거래별 전용면적이 다소 다르고 개별 동·향·내부 상태도 같다고 볼 수 없으므로, 일부 고가 거래만을 근거로 신건 가격이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 816,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 먼저 제외한 뒤 하나캐피탈 근저당권 등에 배당하는 구조입니다. 제시된 추정 배당에서는 두 번째 근저당권부터 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,560,000원 |
| 1. 하나캐피탈 근저당 · 을구 6번 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 하나캐피탈 근저당 · 을구 8번 | 420,000,000원 | 265,440,000원 |
| 3. 인천신용보증재단 가압류 | 83,268,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 등기상 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 사용한 추정치입니다. 실제 확정 채권액, 배당순위, 조세채권, 집행비용 및 임차인 최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다. 경매신청 청구금액 1,047,409,472원은 배당표상 채권 합계와 산정 기준이 다르므로 동일한 금액으로 취급하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 미배당은 증가
현재 신건 가격과 유찰 시 매각가격을 비교하면, 가격이 낮아질수록 채권자 배당 부족액은 증가하지만 제시된 권리 산정상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 임차인 관련 추가 인수 위험이 없다는 사실이 확인된 경우에 한해 매수인 부담을 해석할 수 있는 수치입니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 816,000,000원 | 805,440,000원 | 237,828,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 652,800,000원 | 643,872,000원 | 399,396,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 522,240,000원 | 514,617,600원 | 528,650,400원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 테크노파크역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 주거지역이며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이합니다. 인근에 여러 노선의 시내버스 정류장이 있으며 북측 인근에 인천1호선 테크노파크역이 위치해 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 단지 규모. 송도에듀포레푸르지오는 1,406세대 규모입니다. 사용승인일은 2016년 8월 25일로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 41층 건물의 27층에 위치합니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·지역난방·화재경보·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측은 대로, 남동측·남서측·북서측은 중로의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 경제자유구역과 성장관리권역에 포함됩니다.
- 교육환경. 인근 학교와 관련된 절대보호구역 및 상대보호구역 지정사항이 있습니다. 구체적인 규제 적용은 관련 공부를 통해 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 감정평가 자료에는 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래계약허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 해당 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으므로 입찰 시점의 현행 규제는 별도 확인이 필요합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 비교 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 768,000,000원에서 829,000,000원까지 차이를 보이므로 매각가격은 층·향·동·내부 상태에 따라 신중하게 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다도 최근 12개월 실거래 평균 798,583,333원과 최신 거래가 780,000,000원을 우선 고려하세요. 현재 최저가 816,000,000원은 최근 평균의 102.2%입니다.
- 27층 개별 가치. 같은 27층에서 820,000,000원 거래가 확인되지만, 전용면적과 개별 물건 특성에 차이가 있을 수 있습니다. 비교 거래의 동·향·상태를 확인하세요.
- 근저당권 소멸 확인. 2022.02.25 하나캐피탈 근저당을 말소기준으로 판단하되, 낙찰 전 등기사항전부증명서를 다시 발급해 권리 변동이 없는지 확인하세요.
- 채권양도 관계. 등기상 경매신청채권자는 에프에스비2512유동화전문 유한회사이고 양도인은 하나캐피탈주식회사입니다. 채권 승계 관계와 실제 배당채권자 표시는 사건기록을 통해 대조하세요.
- 임차인·점유 조사. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수액 구분. 현재 추정 미배당 237,828,000원을 낙찰자 인수액으로 더하지 마세요. 다만 별도의 선순위 임차인 등이 발견되면 인수 구조를 다시 계산해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 가격과 1회·2회 유찰 시나리오를 비교하되 실제 다음 회차 가격은 법원 공고로 확인하세요.
- 관리비·점유 이전. 공용부분 관리비 체납 여부와 점유 이전에 필요한 절차·비용을 확인하세요. 인수 권리 0원이라는 판단이 명도비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서의 최신 원본을 대조하고, 매각조건과 진행 상태에 변경이 없는지 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리는 가능, 신건 가격은 신중”
송도에듀포레푸르지오 202동 2701호는 말소기준권리와 후순위 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 하나캐피탈 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 인천신용보증재단 가압류가 소멸하며, 예상 미배당액 237,828,000원도 그 자체로 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 816,000,000원의 신건 최저가는 최근 실거래 평균 798,583,333원의 102.2%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다. 최신 거래가 780,000,000원과 비교해도 가격 우위가 없습니다.
또한 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 해소해야 합니다. 조사된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 점유관계를 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 응찰가격을 검토하는 것이 핵심입니다.
