인천지방법원 2026타경501976. 인천 연수구 송도동에 위치한 송도에듀포레푸르지오 205동 3층 304호입니다. 등기부상 소유자는 정창영이며, 아파트 단지는 1,406세대, 사용승인일은 2016.08.25입니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 644,000,000원입니다.
권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2021.12.23입니다. 이날 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당권이 말소기준권리로, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 홍선영의 전입일이 2021.11.23으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기일이 뒤라는 사실만으로 임차인의 대항력을 부정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501976 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 191-4 송도에듀포레푸르지오 205동 3층 304호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 송도문화로84번길 24 |
| 물건종류 | 아파트 · 집합건물 |
| 면적 | 임차권등기상 72.217㎡ 전부 |
| 단지 규모 | 1,406세대 · 사용승인 2016.08.25 |
| 소유자 | 정창영 · 단독소유 |
| 감정가 | 644,000,000원 |
| 최저매각가 | 644,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2021.12.23 하나캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 에프에스비2512유동화전문 유한회사 (양도인: 하나캐피탈주식회사) |
| 청구금액 | 1,047,409,472원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
기존 하나은행 근저당권(채권최고액 288,000,000원)은 2021.11.17 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 그보다 뒤인 2021.12.23 하나캐피탈 근저당권입니다.
임차인 및 인수권리 분석
| 임차인 | 점유 및 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 홍선영 | 2021.11.23 3층 304호 72.217㎡ 전부 |
2021.10.12 | 480,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 |
실제 임차인 1명. 홍선영은 보증기관의 중복 대위·승계 신고자가 아닌 임차권자로 기재되어 있습니다. 배당요구일은 2024.08.30이며, 임차보증금은 한 번만 계산합니다.
현 회차 매각대금 644,000,000원에서는 집행비용을 공제한 뒤 보증금 전액 배당이 예상되어 잔여 인수금은 0원입니다. 반면 매각대금이 보증금보다 낮아지는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
다만 명시된 내용은 말소동의이며, 임차인의 대항력 포기와 잔여 보증금 청구권의 매수인 면제까지 확정되었다는 문구는 별도로 확인되지 않습니다. 따라서 확약서 원본의 적용 대상과 법적 효력을 확인하기 전에는 저가 매각 시의 잔여 보증금 위험을 무조건 0원으로 처리하지 않는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 평균 대비 91.7%
송도에듀포레푸르지오의 전용 72.22~72.25㎡ 면적대 최근 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 702,500,000원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 740,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 72.25㎡ | 41 | 740,000,000원 |
| 2026.09 | 72.25㎡ | 14 | 729,000,000원 |
| 2026.09 | 72.25㎡ | 10 | 745,000,000원 |
| 2026.08 | 72.22㎡ | 24 | 685,000,000원 |
| 2026.08 | 72.22㎡ | 4 | 685,000,000원 |
| 2026.08 | 72.25㎡ | 15 | 742,000,000원 |
| 2026.07 | 72.22㎡ | 15 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 72.22㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 72.25㎡ | 8 | 605,000,000원 |
| 2026.06 | 72.25㎡ | 18 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 72.22㎡ | 3 | 669,000,000원 |
| 2026.05 | 72.25㎡ | 18 | 730,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 702,500,000원 |
신건 최저가 644,000,000원은 최근 12개월 평균보다 58,500,000원 낮은 가격입니다. 최신 거래가 740,000,000원과 비교해도 낮습니다. 또한 같은 3층의 2026년 6월 거래가 669,000,000원보다 낮습니다.
다만 가장 낮은 실거래는 605,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮은 거래도 존재합니다. 특히 본건은 3층인 반면 최신 거래는 41층이어서 단순 평균과 최신 거래가격을 해당 호수의 확정 시세로 볼 수 없습니다. 층·향·내부 상태를 반영한 개별 가격 검증이 필요합니다.
그러나 저가 유찰 시 임차보증금이 미배당되면, 낙찰가가 낮아져도 매수인의 인수금이 증가할 수 있습니다. 이때는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수금을 합산한 실질취득금액으로 시세를 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 644,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,840,000원 |
| 1. 홍선영 임차보증금 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 하나캐피탈 근저당권 | 240,000,000원 | 155,160,000원 |
| 3. 인천신용보증재단 가압류 | 83,268,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 집행비용 8,840,000원을 반영한 추정 배당입니다. 홍선영 임차보증금은 전액 배당되고, 근저당권과 가압류 채권에는 미배당이 발생합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다
| 구분 | 매각가 가정 | 추정 인수액 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 644,000,000원 | 0원 | 644,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 515,200,000원 | 0원 | 515,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 412,160,000원 | 74,361,600원* | 486,521,600원* |
* 2회 유찰 수치는 확약서 효력에 따른 인수 면제를 반영하지 않은 보수적 추정입니다. 412,160,000원 + 74,361,600원 = 486,521,600원으로 임차보증금 480,000,000원에 근접합니다. 확약서가 대항력 포기와 매수인에 대한 잔여 보증금 청구 포기까지 유효하게 보장한다면 해당 임차인의 실질 인수금은 0원*으로 볼 수 있으나, 현재 확인되는 문구만으로는 이를 확정할 수 없습니다. 취득세·명도비·금융비용 등은 제외합니다.
따라서 412,160,000원만을 근거로 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 확약서의 대항력 포기 효력으로 인수금이 실제 0원이 되는지는 별도로 확인해야 합니다.
청구금액 1,047,409,472원과 근저당 채권최고액 240,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 추정 배당표의 근저당 배당액은 155,160,000원이나, 회차별 신청채권자 배당 추정에는 0원이 표시되어 있어 수령 주체와 채권 범위의 대조가 필요합니다. 이를 같은 채권의 확정 배당으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도동 테크노파크역 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 인천지하철 1호선 테크노파크역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 단지 규모. 송도에듀포레푸르지오는 1,406세대로, 사용승인일은 2016.08.25입니다. 동일 면적대 최근 실거래 12건을 통해 가격 비교가 가능합니다.
- 토지 및 도로. 평탄한 아파트 건부지로 이용 중이며, 북동측 대로 및 남동·남서·북서측 중로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 및 성장관리권역 등에 해당합니다. 교육환경 보호구역 관련 제한도 표시되어 있습니다.
- 토지 공시지가. 2,756,000원/㎡입니다. 공동주택 가격 판단에는 토지 공시지가보다 해당 호수와 비교 가능한 실제 거래가가 중요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 최근 거래가격 범위는 605,000,000원~745,000,000원으로 차이가 큽니다. 단지 규모와 교통 접근성은 긍정적이나 저층과 고층의 가격 차이를 구분해야 합니다.
입찰 전 감정평가서 원본의 대상물건 표시, 면적, 층수, 구조 및 가격산정 근거가 실제 경매 대상과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. 홍선영의 전입일 2021.11.23과 말소기준권리 2021.12.23의 선후관계를 확인하고, 현재 점유 및 대항력 유지 여부를 확인하세요.
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기 및 미배당 보증금 인수 면제까지 보장하는지 확인하세요.
- 배당금과 인수금. 신건에서는 보증금 전액 배당이 예상되지만 실제 낙찰가와 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득. 2회 유찰 가정에서 최저가 412,160,000원만 보지 말고, 확약서 효력이 확인되지 않으면 추정 인수금 74,361,600원까지 합산하세요.
- 중복 경매개시. 주택도시보증공사의 2026타경500592 강제경매개시결정과 본건 임의경매개시결정의 관계 및 진행 상태를 확인하세요.
- 채권 양도. 하나캐피탈에서 에프에스비2512유동화전문 유한회사로 이어지는 채권 양도 및 배당 수령권을 확인하세요.
- 시세 보정. 최근 12개월 평균 702,500,000원과 함께 3층 실거래 669,000,000원, 최저 실거래 605,000,000원을 비교해 입찰가 상한을 결정하세요.
- 물건 특정. 감정요항표에 기재된 27층 2701호와 경매 대상 3층 304호의 불일치를 원본 자료로 확인하세요.
- 관리비와 명도. 관리비 체납, 공용부분 부담, 실제 점유자와 주택 인도 가능 시점을 관리사무소 및 현장조사로 확인하세요.
- 규제 및 원본 확인. 토지거래허가 관련 규제의 입찰·취득 시점 적용 여부와 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 확약서가 승부처”
이 물건은 신건 감정가가 최근 실거래 평균보다 낮다는 점에서 가격 검토 가치가 있는 송도 아파트입니다. 최근 12개월 평균 702,500,000원에 비해 최저매각가는 644,000,000원으로 91.7% 수준입니다.
그러나 일반적인 후순위 임차권 물건과는 다릅니다. 보증금 480,000,000원의 홍선영은 말소기준권리보다 전입이 빠른 대항력 임차인입니다. 현 회차에서는 전액 배당으로 인수금이 0원으로 예상되지만, 저가 유찰 시에는 미배당 보증금 문제가 다시 등장합니다.
여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약서가 임차권등기의 말소와 잔여 보증금 인수 면제까지 유효하게 보장한다면 주된 권리위험은 실질적으로 해소될 수 있습니다. 반대로 효력이 말소동의에만 한정된다면 대항력에 기초한 보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
감정요항표의 호수 불일치와 채권 양도에 따른 배당 귀속도 확인해야 합니다. 따라서 현재 결론은 “시세 비교는 긍정적, 신건 인수금은 0원 예상, 확약서와 원본 대조 전 최종 입찰 판단은 보류”입니다. 가격 할인율만이 아니라 실제 권리 인수 여부와 취득원가를 확인하는 것이 핵심입니다.
