부산지방법원 2025타경22591. 부산 동래구 온천동 1214-9 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 강인동이고, 중소기업은행이 설정한 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 경매 신청 청구금액은 464,353,926원이며, 근저당권의 채무자는 소유자와 다른 이루다건설주식회사로 기재돼 있습니다.

그런데 이 물건을 일반적인 단독주택처럼 생각하면 위험합니다. 현황조사에는 단층주택이 사람이 거주하지 않는 것으로 보이는 폐가 상태라고 기재돼 있습니다. 깨진 창문과 탈거된 전기계량기, 방치된 쓰레기는 매수 후 건물의 실제 사용 가능성과 정비비용을 따져야 한다는 신호입니다. 더구나 건물 옥상 부분이 인접 토지의 정원처럼 사용되고 있어, 등기부상의 권리 소멸과 별개로 실제 이용관계를 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 중소기업은행 근저당

핵심은 2020.09.14 설정된 을구 8번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며, 채무자는 이루다건설주식회사입니다. 공동담보목록 제2020-300호가 기재돼 있습니다.

그보다 앞서 설정된 강수길 근저당권 1,500,000,000원, 진영농업협동조합 근저당권 360,000,000원, 중소기업은행의 종전 근저당권 120,000,000원은 모두 이미 말소된 이력입니다. 과거 화승상호저축은행 가압류와 대전광역시 유성구 압류 역시 말소됐습니다. 과거 등기 금액을 현재 살아 있는 채무로 합산해서는 안 됩니다.

말소기준권리 이후에는 2025.09.04 중소기업은행의 임의경매개시결정과 2026.04.17 부산광역시 동래구의 압류가 있습니다. 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 동래구 압류의 등기 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 별개입니다. 세금의 법정기일이나 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로, 예상배당표를 확정 배당액으로 받아들여서는 안 됩니다.

② 점유·임차인 — 확인된 신고는 없지만 임대관계는 미상

현황조사에서 단층주택은 사람이 거주하지 않는 것으로 보인다고 기록됐습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실과 법적으로 대항력 있는 점유자가 전혀 없다는 결론은 구분해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 검증 없이 저가 낙찰을 기대하기 어렵다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 853,628,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가가 감정가의 100%입니다. 이 물건은 단독주택과 토지의 일괄매각 사건이므로 건물 상태, 토지의 실제 사용 가능성, 현황 도로, 인접지 이용관계 등이 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.

동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 853,628,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 폐가 상태의 단층주택에 정상 사용 가능한 주택의 가격 기준을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 감정가 자체를 토지의 순수 가치로 간주해서도 안 됩니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 매각가를 가정한 계산입니다. 실제 후속 회차 진행 여부와 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 곧바로 매수인 인수채무가 되는 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 853,628,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.3%를 기준으로 한 추정치입니다. 중소기업은행 배당액은 근저당권 채권최고액 540,000,000원을 기준으로 계산했으며, 경매 신청 청구금액 464,353,926원과는 구분해야 합니다. 실제 채권잔액 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·조세채권의 법정 우선순위·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 소유자 잔여액 역시 변동될 수 있습니다.

현재 신건 가격으로 매각된다는 가정에서는 집행비용 10,936,280원과 중소기업은행 근저당권에 대한 540,000,000원을 배당한 후, 302,691,720원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다.

1회 유찰 가정에서도 근저당권의 계산상 배당액은 540,000,000원이며, 소유자 잔여액은 133,673,376원입니다. 2회 유찰 가정에서는 근저당권 배당액이 538,458,701원으로 줄어 1,541,299원이 미배당되고 소유자 잔여액은 0원입니다. 이 차액은 매수인이 별도로 갚아야 하는 금액으로 산정되지 않았습니다.

⑤ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 온샘초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 토지의 공시지가는 1,469,000원/㎡입니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
• 토지 면적. 토지 정보상 표시 면적은 138.2㎡입니다. 일괄매각되는 각 목록의 전체 면적과 구성은 매각목록 및 지적공부로 확인해야 합니다.
• 건물. 감정평가상 주택과 창고가 있으며, 철근콘크리트구조 단층 건물입니다. 외벽은 미장타일 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 구조로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생 급·배수설비 및 전기설비가 기재돼 있으나, 현황조사에서는 단층주택의 전기계량기가 탈거된 상태로 확인됐습니다. 설비의 실제 사용 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 현황 도로. 기호 4 토지 일부가 도로로 이용되고 있으며, 해당 면적은 10.39㎡로 반영됐습니다. 토지 전체를 독점적으로 활용할 수 있다는 전제로 가치를 계산해서는 안 됩니다.
• 인접지 이용. 목록 3 건물 옥상 부분에는 나무 등이 식재돼 있고, 인접지 1214-6의 정원과 같이 이용되고 있습니다. 실제 경계와 이용 근거를 확인해야 합니다.
• 공부상 사항. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 이러한 기록이 현장 상태나 이용관계의 문제까지 해소한다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 지적 경계. 온천동 1214-9와 1214-10 등 매각목록에 포함된 부동산의 정확한 범위, 각 필지 면적, 건물 위치, 도로 이용 부분을 원본과 대조하세요.
• 인접지 1214-6과의 관계. 옥상이 인접지 정원으로 이용되는 현황을 직접 확인하세요. 출입 경로, 사용 주체, 이용 합의나 권원 유무, 인도 후 독립적인 사용 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
• 실제 점유와 임대차. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 주민등록 전입관계, 점유자, 임대차계약 존재 여부와 대항력 성립 가능성을 추가 확인하세요.
• 건물 정밀점검. 깨진 창문, 방치 쓰레기, 탈거된 전기계량기 외에도 구조체, 누수, 배수, 전기설비와 창고의 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 건축물·토지 활용성. 제2종일반주거지역이라는 사실만으로 신축·증축 가능 규모가 확정되지는 않습니다. 현황 도로 10.39㎡, 접도 조건, 건축물과 토지의 경계, 건축 관련 제한을 검토해야 합니다.
• 적정가격 산정. 단독주택·토지의 비교 가능한 실제 거래와 토지 특성, 건물 상태를 반영한 별도의 가치평가가 필요합니다. 감정가 대비 유찰 할인율만으로 매수 적정가를 결정하지 마세요.
• 근저당 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에는 공동담보목록 제2020-300호가 기재돼 있습니다. 공동담보 범위와 실제 채권잔액, 배당관계를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 동래구 압류는 매각으로 소멸할 등기권리로 분류되지만, 세금의 우선 배당 여부는 별도 문제입니다. 실제 배당표와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 인도·정비비용. 외관상 공실로 보여도 실제 점유자와 잔존 물건의 소유관계를 확인해야 합니다. 인도 절차, 폐기물 처리, 건물 정비 등에 필요한 비용과 시간을 별도로 고려하세요.
• 법원 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 지적도 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”

이 사건의 등기상 말소기준권리는 명확합니다. 2020.09.14 중소기업은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 동래구 압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 고액 근저당권들도 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 권리상 안전한 일반 주택으로 평가하기에는 중요한 변수가 남아 있습니다. 단층주택은 폐가 상태이고, 건물 옥상은 인접지 정원과 같이 이용되고 있습니다. 토지 일부는 현황 도로이며, 임대관계와 실제 점유도 최종 확인이 필요합니다.

무엇보다 현재 최저가 853,628,000원이 이런 현장 조건을 충분히 반영한 가격인지 판단할 실거래 비교 근거가 없습니다. 따라서 신건 감정가에 응찰할 가격상 이점이 입증됐다고 볼 수 없습니다. 추후 유찰로 가격이 하락하더라도 현장 문제가 해소되는 것은 아닙니다.

종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 등기상 인수위험은 제한적이지만, 건물 상태·인접지 이용·토지 활용성·시세 불확실성이 동시에 존재합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 토지와 건물의 사용 가능 가치, 그리고 현장 권리관계를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.