부산지방법원 2025타경22591. 부산광역시 동래구 온천동 1214-11 소재의 토지와 주택·창고가 함께 매각되는 사건입니다. 등기부상 소유자는 강인동이며, 2020년 9월 14일 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 540,000,000원입니다. 해당 근저당권을 기준으로 경매가 진행되고 있어 매각으로 소멸할 권리와 실제 점유·사용관계를 구분해서 살펴봐야 합니다.

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 등기된 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 토지 일부의 도로 이용과 인접지 건물·옥상 이용관계가 감정평가서에 기재되어 있습니다. 여기에 임대관계도 미상으로 기재되어 있어, 권리관계가 단순해 보인다는 이유만으로 현장 위험까지 낮다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 매각 후 소멸 권리

말소기준권리는 2020년 9월 14일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며, 채무자는 이루다건설주식회사로 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2025년 9월 4일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 진영농업협동조합의 근저당권과 중소기업은행의 2020년 2월 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 등기 이력을 현재 유효한 담보권과 혼동하지 않아야 합니다. 현재 확인되는 말소기준 근저당권의 소멸 여부와 별개로, 점유자·임대차관계 및 등기부 외의 현장 사용관계는 추가 확인 대상입니다.

② 가격 판단 — 감정가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 444,852,480원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 감정평가서에 기재된 주택·창고와 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 감정가의 할인 여부를 판단할 수 없으므로, 감정가 자체를 시세보다 저렴한 가격이라고 단정하지 않습니다.

특히 이 사건은 일반적인 주거용 단일 건물과 달리, 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 건물의 외벽 및 옥상 이용이 인접지와 연결되어 있습니다. 따라서 감정가만으로 가격 우위를 판단하기보다, 매각 범위와 토지 경계, 건물 이용관계 및 실제 점유 상태를 확인한 뒤 가격 적정성을 검토하는 편이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 444,852,480원 가정)

집행비용은 추정치이며, 배당액은 매각가 444,852,480원을 가정한 계산입니다. 신청채권 청구액 464,353,926원과 근저당권 채권최고액 540,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 아래 미배당 시나리오는 배당 추정에 적용된 채권최고액 기준이며, 채권최고액이 실제 잔존 채무액과 같다는 의미는 아닙니다. 실제 배당은 채권신고액과 확정 비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 등 별도 배당 요소도 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권자 미회수액

매각가가 낮아질수록 매수인의 취득가격은 낮아질 수 있지만, 이 사건의 배당 시뮬레이션에서는 담보권자의 미배당 추정액이 커집니다. 아래 표는 주어진 회차별 시나리오를 그대로 정리한 것이며, 실제 매각 결과나 확정 채무액을 예측한 값은 아닙니다.

⑤ 현장·토지·건물 확인 — 이 사건의 핵심 위험

• 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 토지 목록과 주택·창고의 포함 범위, 각 부동산의 등기 및 현황을 대조해야 합니다.
• 현황 도로. 목록 4 토지 일부가 현황 도로이며, 도로 면적 10.39㎡는 건축물현황도상 도로공제부분을 반영하여 감정평가되었습니다. 현황과 지적도·건축물현황도상의 경계를 확인해야 합니다.
• 인접지와 외벽 연결. 건물 외벽이 인접지 1214-6의 담장 및 지하차고 외벽과 연결되어 있다고 기재되어 있습니다. 구조적 연결 상태와 경계, 유지·보수 및 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 옥상 공동 이용. 옥상에는 나무 등이 식재되어 인접지 1214-6의 정원과 같이 이용되고 있습니다. 현황상 이용관계가 소유권이나 배타적 사용권과 동일한 것은 아니므로, 실제 사용 범위와 권원은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지의 일단 이용. 목록 1·2 토지는 두 필지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되는 것으로 감정평가되었습니다. 개별 필지의 경계와 일괄 이용 상태를 함께 살펴야 합니다.
• 건물 용도·구조. 기호 3은 주택, 기호 5는 창고로 기재되어 있습니다. 두 건물은 단층 철근콘크리트구조이며, 각 건물의 실제 이용상태와 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 인접지와의 연결·공동 이용관계까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·토지 이용 및 환금성 메모

• 위치·주변 환경. 온샘초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 토지의 실제 이용상태와 일괄매각 대상의 경계는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 형상. 토지 정보상 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 현황 도로 및 인접지와 연결된 건물 부분을 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택·창고와 토지를 일괄 취득하는 물건으로, 일반적인 단일 주거용 부동산과 동일한 기준으로 환금성을 단정하기 어렵습니다. 비교 가능한 거래가격과 현황상 사용관계를 확인한 뒤 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 일괄매각 대상인 토지와 건물의 목록, 매각 범위 및 권리관계를 원본으로 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 확인하고, 점유자가 있으면 보증금·전입일·확정일자 및 대항력 여부를 검토하세요. 확인 전에는 인수액 0원을 확정 판단으로 사용하지 마세요.
• 지적도·건축물현황도 대조. 도로공제부분 10.39㎡와 토지 경계, 건물 위치, 인접지와의 연결 상태를 대조하세요.
• 인접지 사용관계. 외벽과 지하차고의 연결 및 옥상 정원 공동 이용이 실제로 어떤 범위에서 이루어지는지 확인하세요. 현황상 공동 이용만으로 법적 권원이 확인되는 것은 아닙니다.
• 채권액 재확인. 근저당 채권최고액 540,000,000원과 신청채권 청구액 464,353,926원을 구분하고, 실제 채무잔액 및 채권신고 내역을 확인하세요.
• 가격 적정성 검토. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 비교 가능한 거래가격과 물건의 현황·사용 제약을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
• 현장 방문. 주택·창고의 실제 이용상태, 접근 동선, 경계 및 주변 토지와의 연결관계를 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “현장 위험 없음”은 다르다

부산지방법원 2025타경22591은 중소기업은행의 말소기준 근저당권과 임의경매개시결정이 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되는 사건입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 토지 일부의 현황 도로 및 인접지와 연결된 외벽·옥상 이용관계가 확인되어 있습니다.

따라서 이 물건은 등기부상 말소 여부만으로 최종 판단할 수 없습니다. 실제 점유와 임대차, 토지 경계, 도로공제부분, 인접지 사용관계 및 채권자의 실제 채무잔액을 확인한 뒤 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다. 권리의 소멸 여부는 확인하되, 취득 후 실제 사용할 수 있는 범위와 가격 적정성까지 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.