부산지방법원 2026타경100270. 부산 사상구 괘법동 대박힐링오피스텔 3층 307호입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물에 위치한 주거용으로 사용 가능한 오피스텔로, 소유자는 삼성토건주식회사입니다. 2017년 남부산농업협동조합의 근저당권이 설정된 뒤 추가 근저당과 다수의 가압류가 붙었고, 2026년 장신혜 씨의 강제경매개시결정으로 현재 사건이 진행되고 있습니다.

권리관계에서 가장 먼저 확인할 것은 2017.03.08 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 96,000,000원인 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당·가압류·임차권등기·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건에 존재하는 임차인 장신혜 씨는 2024.09.03 전입·점유를 시작한 것으로 등기돼 있습니다. 이는 말소기준권리보다 뒤여서 선순위 대항력이 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다. 따라서 보증금 50,000,000원이 배당에서 회수되지 않더라도 그 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다. 단, 임차권의 실재성·배당순위·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당

핵심은 을구 1번, 2017.03.08 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 같은 농협의 추가 근저당권 24,000,000원도 후순위입니다. 2025년에 설정된 신용보증기금·신보2024제12차유동화전문 유한회사·아이엠뱅크·박헌수의 가압류 역시 모두 후순위 권리로, 매각 시 소멸 대상입니다.

특히 신용보증기금의 가압류 청구금액은 905,000,000원, 아이엠뱅크는 500,000,000원으로 상당히 큽니다. 하지만 청구금액이 크다는 사실과 매수인의 인수금액이 크다는 사실은 다릅니다. 이들 가압류는 배당을 받지 못하더라도 후순위 권리이므로 원칙적으로 낙찰자에게 채무가 이전되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 50,000,000원, 대항력 없음

확인되는 실제 임차인은 장신혜 씨 1명입니다. 307호 전부를 주거용으로 임차한 것으로 등기되어 있으며, 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2024.09.03입니다. 주택임차권등기는 2025.09.03에 설정됐습니다.

임차권등기상 임대차계약일 2024.09.03 · 보증금 50,000,000원 · 월 차임 50,000원. 배당요구 신고일은 2025.09.03으로 확인됩니다.

대항력 판정. 선순위 근저당권 설정일은 2017.03.08, 임차인의 전입·점유개시일은 2024.09.03입니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다.

우선변제 판정. 확정일자는 존재하지만 선순위 근저당권보다 늦습니다. 임차인의 배당 가능성과 최우선변제 적용 여부는 실제 배당순위·요건에 따라 달라집니다. 예상배당표에 임차인의 회수액이 별도로 반영되지 않았으므로 보증금 전액 회수 또는 배당액 0원을 확정할 수는 없습니다.

매수인 부담. 임차인이 배당을 받지 못하더라도 선순위 대항력이 없으므로 그 미회수 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유 상태에 따라 인도명령 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 60,000,000원

가격 판단의 핵심은 과거 전체 실거래 평균이 아니라 최근 12개월 거래와 최신 거래입니다. 참고 실거래 집계는 대박힐링2로 표시되어 있으며, 비교 대상 면적은 약 24.5㎡입니다. 최근 거래의 면적·층·건물 명칭을 함께 확인해 개별 호실과의 비교 가능성을 판단해야 합니다.

전체 실거래 12건 평균은 108,250,000원입니다. 이를 현재 최저가 104,000,000원과 비교하면 시세 대비 96.1%로 얼핏 저렴하게 보일 수 있습니다. 하지만 이 전체 평균에는 2024년의 107,000,000원~120,000,000원 거래가 다수 포함되어 있습니다.

가장 최근인 2026.08 거래는 60,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 60,000,000원으로, 최저가 104,000,000원은 최신 거래와 최근 평균보다 모두 44,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 173.3%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

채권최고액 및 표시 청구금액을 기준으로 작성한 단순 예상배당입니다. 실제 채권잔액, 담보권자의 공동담보 배분, 당해세, 임차인 최우선변제 및 우선변제 순위는 반영되지 않았습니다. 경매개시결정의 표시 청구액은 별개의 확정채무로 합산할 수 없으며, 임차인의 실제 배당액도 이 표만으로 단정할 수 없습니다.

현재 매각가 104,000,000원을 가정하면 집행비용 2,256,000원을 공제한 뒤, 남부산농업협동조합의 선순위 근저당에 96,000,000원, 추가 근저당에 5,744,000원이 배분되는 계산입니다. 다른 후순위 채권자에게 돌아갈 재원은 없고 소유자 잔여금도 0원입니다.

표시 청구액 기준 전체 미배당 추정액은 1,796,717,642원입니다. 이 금액은 채권자들의 회수 부족액에 관한 단순 집계이지, 매수인이 인수하는 채무를 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 확인이 먼저

현재 신건 최저가를 기준으로 향후 유찰 시나리오를 계산하면 다음과 같습니다. 이 물건은 선순위 대항력 임차인의 보증금을 인수하는 구조가 아니므로, 각 회차의 권리 기준 실질취득금액은 해당 매각가와 동일합니다. 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 인근에 도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역, 경부선 사상역 및 시내버스정류장이 있으며 차량 접근도 가능합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 건축·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 등의 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·주차. 남서측으로 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 주차타워를 포함한 주차시설이 갖춰져 있습니다. 실제 이용 가능 주차대수와 주차타워 운영 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·제3종일반주거지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,230,000원/㎡입니다.
• 위반·공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래 참고 단지는 14세대, 사용승인일은 2016.12.08입니다. 거래 표본이 적고 최근 거래가가 과거 거래가보다 크게 하락해, 매입 이후 재판매 시 원하는 가격에 매수자를 확보할 수 있을지 신중히 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래 재검증. 2026.08 거래가 60,000,000원이 정상 매매인지, 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 거래인지 확인하세요. 비교 집계 명칭과 실제 등기상 건물 명칭도 대조해야 합니다.
• 최근 하락 추세 반영. 실거래 추세 -46.7%가 확인됩니다. 2024년 고가 거래를 기준으로 응찰가를 산정하지 말고, 최근 거래 수준과 시장 유동성을 우선 고려하세요.
• 임차인 장신혜의 실재성. 임차권자와 강제경매개시 채권자가 동일합니다. 계약서, 보증금 지급내역, 주민등록, 점유현황, 임차권등기명령 결정 등을 대조해 임대차 실재성과 권리관계를 확인하세요.
• 우선변제 및 소액임차인 검토. 임차인은 말소기준권리보다 후순위지만 확정일자가 있습니다. 배당요구, 소액임차인 최우선변제 요건 및 최종 배당순위를 별도 검토해야 합니다.
• 현재 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 확인으로 점유자를 파악하고 인도 절차 및 예상 명도비를 점검하세요.
• 공동담보 확인. 남부산농업협동조합의 근저당권에는 대박힐링오피스텔 제304호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보권의 채권잔액과 다른 담보물의 처분·배당 여부를 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
• 별도 경매개시결정 확인. 본 사건 외에 남부산농업협동조합이 신청한 2026타경100777 임의경매개시결정이 2026.06.12 등기되어 있습니다. 사건 간 진행관계와 매각절차를 확인하세요.
• 법정 우선채권 확인. 국민건강보험공단 압류가 2026.04.22 설정되어 있습니다. 압류금액과 배당순위, 당해세 등 법정 우선채권의 존재를 확인해야 합니다.
• 관리비·건물 유지상태. 오피스텔 공용부분 관리비 체납과 주차타워·승강기·소방설비의 유지보수 상태를 확인하세요. 취득 후 추가 부담이 생길 수 있습니다.
• 환금성 검증. 참고 단지의 평균 유찰은 4.7회이고 낙찰률은 0.0%로 집계됩니다. 입찰뿐 아니라 재매각을 전제로 한 실제 매수 수요와 거래량을 확인하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역과 법원의 변경·취하·정지 공고를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 비싸면 위험하다”

부산 대박힐링오피스텔 307호의 권리분석은 말소기준이 명확합니다. 2017.03.08 남부산농업협동조합 근저당이 기준이고, 임차인 장신혜 씨의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 확인된 권리상 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 가장 큰 위험은 권리 인수가 아닙니다. 최저가 104,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 60,000,000원의 173.3%입니다. 과거 전체 평균 108,250,000원에 근접한다는 이유로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최근 거래 추세는 -46.7%로 하락했으며, 평균 유찰 4.7회와 14세대 규모의 낮은 거래 표본도 부담입니다.

여기에 임차권자와 경매신청 채권자의 동일성, 임차권의 실재성 검토, 실제 점유·명도, 공동담보 및 법정 우선채권 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 매수인 인수금액이 없다는 장점만으로 이를 상쇄하기는 어렵습니다.

결론은 권리 인수 위험은 제한적이지만, 가격은 신중한 재검증이 필요한 물건입니다. 현재 신건 가격에는 최근 시세 대비 매입 메리트가 확인되지 않습니다. 유찰 이후에도 단순 할인율보다 실제 최신 실거래와 재판매 가능성을 우선해야 합니다.