부산지방법원 2026타경100270. 부산 사상구 괘법동 대박힐링오피스텔 3층 304호입니다. 주거용으로 사용 가능한 오피스텔로, 등기부상 소유자는 삼성토건주식회사입니다. 소유자가 2017년 3월 8일 소유권을 취득하면서 설정한 남부산농업협동조합 근저당권 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권과 가압류, 압류, 임차권등기가 이어졌지만, 제공된 권리관계상 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 이 물건은 채권자가 많다는 사실만으로 낙찰자가 채무를 인수하는 유형은 아닙니다. 다만 권리 부담이 작다는 것과 적정 가격에 낙찰받는다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 최근 거래는 감정가보다 크게 낮고, 거래 표본이 적은 소규모 오피스텔입니다. 게다가 감정평가 기재 호수와 사건번호에 확인이 필요한 차이까지 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100270 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 551-29 대박힐링오피스텔 3층 304호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 41 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 사용 가능 |
| 면적 참고 | 실거래 매칭 기준 27.045㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 · 승강기·난방·도시가스·주차타워 설비 |
| 소유자 | 삼성토건주식회사 (2017.03.08 소유권 취득) |
| 감정가 | 114,000,000원 |
| 최저매각가 | 114,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 50,780,821원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.08 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 실거래 집계 단지 | 대박힐링2 · 14세대 · 2016.12.08 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 보증금 인수는 0원 추정
권리분석의 출발점은 2017.03.08 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 이후 2023.10.11 같은 금융기관이 24,000,000원의 추가 근저당권을 설정했습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2025년 이후 등기된 신용보증기금, 신보2024제12차유동화전문 유한회사, 주식회사아이엠뱅크, 박헌수, 근로복지공단의 가압류도 말소기준권리보다 후순위입니다. 2026년 등기된 국가 압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정도 등기상 권리 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금의 법정기일 및 배당 우선순위는 별도로 확인해야 하며, 압류등기 소멸과 세금의 배당순위는 구별해야 합니다.
과거 2022년에 설정됐던 박헌수·도낙경·두성타워 주식회사 가압류는 이미 말소됐습니다. 2024.09.20 경남중앙신용협동조합의 강제경매개시결정도 2025.02.24 취하에 따른 말소가 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 박준영 보증금 20,000,000원
실제 확인되는 임차인은 박준영 1명입니다. 2026.03.05 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 등기 내용에는 보증금 20,000,000원, 건물 전부 임차, 임대차계약일 2023.12.29, 전입 및 점유개시일 2024.01.02가 기재되어 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준영 건물전부 · 주거(임차권등기) |
20,000,000원 | 2024.01.02 2023.12.29 |
대항력 없음 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
박준영의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2024.01.02입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2017.03.08보다 늦고, 추가 근저당권 설정일인 2023.10.11보다도 늦습니다. 확정일자가 2023.12.29로 기재되어 있더라도, 먼저 설정된 근저당권보다 대항력을 앞당기는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 하락 거래가 중요하다
실거래 집계 단지인 대박힐링2의 유사면적 거래 12건은 평균 109,416,666원입니다. 이 평균만 보면 신건 최저가 114,000,000원은 전체 평균의 104.2%로, 이미 평균보다 높습니다.
더 중요한 것은 거래 시점입니다. 대부분의 표본이 2024년 5~6월 거래인 반면, 가장 최근인 2026년 8월 거래는 60,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이고, 최근 거래가격은 과거 거래 대비 47.3% 하락한 것으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 (최신) | 24.6㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2024.06 | 26.8㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 27.05㎡ | 14 | 116,000,000원 |
| 2024.05 | 26.8㎡ | 14 | 116,000,000원 |
| 2024.05 | 27.05㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 2024.05 | 26.8㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 2024.05 | 26.8㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 2024.05 | 27.05㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 2024.05 | 25.05㎡ | 13 | 107,000,000원 |
| 2024.05 | 24.6㎡ | 13 | 107,000,000원 |
| 2024.05 | 24.5㎡ | 13 | 107,000,000원 |
| 2024.05 | 27.05㎡ | 14 | 116,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 109,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.6㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,396,000원을 제외한 배당재원이 근저당권에 먼저 배분됩니다. 남부산농업협동조합의 선순위 근저당권 96,000,000원은 추정상 전액 배당되지만, 후순위 근저당권 24,000,000원에는 15,604,000원만 배당됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,396,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 남부산농업협동조합 | 24,000,000원 | 15,604,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 905,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2024제12차유동화전문 유한회사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사아이엠뱅크 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박헌수 | 51,900,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 55,840,000원 | 0원 |
| 8. 경매신청 청구 · 남부산농업협동조합 | 50,780,821원 | 0원(별도 계상) |
| 채권자 배당 합계 | — | 111,604,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용·근저당권 배당을 우선 반영한 추정표입니다. 신청채권자의 청구금액은 근저당권 담보채권과 중복될 수 있으므로, 별도 청구금액 행의 0원을 실제 신청채권자 수령액이 0원이라는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권신고액에 따라 배당순서와 배당액은 변경될 수 있습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 채권자의 미배당 채무가 소멸하는 것은 별개이며, 추정 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시장 검증이 먼저
이 사건의 유찰 시나리오에서는 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가하지만, 매수인 인수 추정액은 어느 회차에서도 0원입니다. 따라서 유찰의 효과는 보증금 인수 위험의 감소가 아니라 입찰가격 자체의 하락에서 발생합니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 114,000,000원 | 111,604,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 0원 |
1회 유찰 가정가인 91,200,000원과 2회 유찰 가정가인 72,960,000원도 최근 확인된 거래가격 60,000,000원보다 높습니다. 따라서 2회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 확보된다고 단정할 수 없습니다. 반대로 최신 거래 1건이 대상 호실의 적정가를 확정하는 것도 아닙니다. 실거래 대상의 면적·층·상태와 경매 대상의 동일성을 확인한 뒤 합리적인 입찰 상한을 별도로 산정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역, 경부선 사상역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로, 급배수·난방·승강기·도시가스·소방설비·공동현관기 등이 갖춰져 있습니다. 남서측 약 8m 포장도로에 접하고 주차타워 시설이 있습니다.
- 이용상태. 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다. 일반적인 아파트가 아니므로 실제 이용 및 임대차 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역 등의 규제가 있습니다. 토지 공시지가는 2,230,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 감정요항표의 호수 불일치는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 실거래 집계상 14세대 소규모 오피스텔이며, 거래 12건 중 대부분이 2024년에 집중되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 유사면적 매매시장의 거래량이 충분하다고 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 호수 확인. 사건 소재지는 304호, 감정요항표의 건물 구조 설명은 307호입니다. 감정평가 대상과 매각 대상이 동일한지 원본으로 반드시 확인하세요.
- 사건번호 불일치 확인. 분석 대상 사건번호는 2026타경100270이고 등기부 임의경매개시결정에는 2026타경100777이 기재되어 있습니다. 사건별 매각목록과 해당 등기의 관계를 확인하세요.
- 실거래 단지 동일성 검증. 물건 명칭은 대박힐링오피스텔, 실거래 집계 명칭은 대박힐링2입니다. 거래 표본이 실제 대상 건물에 대응하는지 확인하세요.
- 최근 실거래 우선. 2026.08 실거래 60,000,000원과 최근 가격 추세 -47.3%를 우선 검토하세요. 단, 거래 면적과 층이 달라 직접 비교 시 조정이 필요합니다.
- 유찰 후에도 가격 재검토. 1회 유찰 가정가 91,200,000원, 2회 유찰 가정가 72,960,000원도 최근 거래가격보다 높습니다. 유찰 횟수만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
- 임차권등기 및 실제 점유. 박준영 보증금 20,000,000원, 전입일 2024.01.02, 확정일자 2023.12.29, 임차권등기일 2026.03.05를 원본에서 대조하세요. 현재 점유 여부와 인도 가능성도 확인하세요.
- 배당순위. 국세 압류·국민건강보험공단 압류와 임차인 최우선변제 가능성은 등기 순서만으로 확정되지 않습니다. 법정기일 및 배당요구 내역을 확인하세요.
- 공동담보. 선순위 및 추가 근저당권에는 같은 건물 307호와의 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 담보권의 실제 잔액과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 관리비·시설. 공용부분 관리비 체납, 승강기·주차타워 운영 상태와 수선비 부담을 확인하세요.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 내역을 직접 대조하고 법원 매각기일 및 최저가 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원이어도 비싼 물건은 비싸다”
부산 대박힐링오피스텔 304호는 권리분석만 보면 매수인 보증금 인수 위험이 낮은 물건입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류, 압류, 그리고 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 박준영의 보증금 20,000,000원도 제공된 전입·권리 순위상 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다.
하지만 이 사건의 승부처는 권리가 아니라 가격과 자료 정합성입니다. 최저가 114,000,000원은 전체 실거래 평균 109,416,666원보다 높고, 최근 거래 60,000,000원과 비교하면 무려 190.0%입니다. 거래 추세도 -47.3%로 하락하고 있습니다. 최근 거래가 단 1건이라 정밀 시세 판단에는 한계가 있지만, 그렇다고 과거 높은 거래가격을 기준으로 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
게다가 14세대 소규모 단지, 평균 유찰 4.7회, 304호·307호 기재 불일치, 사건번호 차이까지 확인해야 합니다. 단순히 인수금이 0원이라는 이유로 신건 가격에 응찰하기에는 검증해야 할 사항이 많습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 최근 시세를 크게 초과하는 최저가와 하락 추세, 제한적인 거래량 및 자료 불일치가 더 큰 위험입니다. 현재 가격에서는 입찰 보류가 합리적이며, 원본 정합성과 최신 비교사례를 확인한 뒤 가격을 다시 판단해야 합니다.
