제주지방법원 2026타경235. 제주특별자치도 제주시 노형동 924-1, 이편한세상시티노형 3층 307호입니다. 등기상 소유자는 주식회사어반알앤디이며, 2024년 1월 30일 소유권이전 당시 거래가액은 560,000,000원으로 기재되어 있습니다. 같은 날 하나은행의 채권최고액 330,000,000원 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 오남용의 근저당권과 제주특별자치도의 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
이 사건은 임차보증금 인수보다 권리 소멸 범위, 배당 부족액, 실제 이용 용도와 점유관계를 구분해 확인하는 것이 중요합니다. 가정 배당에서 후순위 근저당권의 일부가 배당되지 않더라도, 그 부족액이 곧바로 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 반대로 인수권리가 없다는 사실만으로 신건 가격이 저렴하거나 투자성이 높다고 판단해서도 안 됩니다. 실거래 비교 근거를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 924-1 이편한세상시티노형 3층 307호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 원노형남1길 11 |
| 물건종류 / 층 | 사건 분류: 근린시설 · 제3층 제307호 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물 |
| 감정평가상 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사어반알앤디 (2024.01.30. 소유권이전, 거래가액 560,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 562,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 573,381,666원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.30. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 임차인 / 인수권리 | 조사된 임차인 없음 · 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후속 권리 확인
말소기준권리는 하나은행 근저당권입니다. 2024년 1월 30일 접수된 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 330,000,000원입니다. 그 이후인 2024년 8월 5일 설정된 을구 2번 근저당권과 2026년 5월 및 6월에 등재된 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 전에는 메리트를 단정하지 말 것
현재 감정가와 최저매각가는 모두 562,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가가 그대로 최저매각가로 적용된 상태입니다. 다만 감정가는 법원 평가액이지, 해당 호실의 현재 시장가격이나 낙찰 후 환금가를 보장하는 금액은 아닙니다.
실거래 비교 근거를 확인하기 전에는 이 가격을 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 사건 분류가 근린시설인 반면 감정평가서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 실제 건축물 용도와 이용 현황, 임대차 가능 여부, 유사 물건 거래사례를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
- 용도 대조. 사건 분류인 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용 기재를 건축물대장, 등기부, 감정평가서에서 대조하세요.
- 실거래 비교. 동일 건물의 유사 호실 거래사례와 실제 임대·이용 조건을 확인하기 전에는 가격 가점을 주지 마세요.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역이 없다는 사실과 실제 공실 여부는 별개입니다. 현황조사서와 현장 확인을 통해 점유자 및 임대차 관계를 확인하세요.
③ 예상배당표 (매각가 562,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오남용 | 260,000,000원 | 223,980,000원 |
| 후순위 미배당 | - | 36,020,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 총 매각대금 | - | 562,000,000원 |
위 표는 매각가 562,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액 8,020,000원을 제외한 채권자 배당 합계는 553,980,000원이며, 하나은행 330,000,000원과 오남용 223,980,000원으로 계산됩니다. 후순위 근저당권의 채권최고액 기준 미배당은 36,020,000원입니다. 하나은행의 청구액 573,381,666원과 근저당권 채권최고액 330,000,000원은 서로 다른 기준이며, 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위, 조세 등 우선권리의 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)
- 위치. 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 노형오거리 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 공동주택, 점포상가 등이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 이용편익은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물입니다. 기본 위생 및 급배수설비, 보일러 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반) 등이 기재되어 있습니다. 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등 관련 제한도 확인해야 합니다.
- 건축물 사항. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 별도 기재되어 있지 않습니다. 다만 사건 분류와 감정평가상 이용상태의 차이는 실제 공부를 통해 확인해야 합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료와 실제 임대·이용 조건을 확인하기 전에는 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다. 근린시설 분류와 오피스텔 이용 기재를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2024.01.30. 하나은행 근저당권을 기준으로 후속 근저당권·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류인 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 기재를 건축물대장 및 현황조사서와 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 조사된 임차인이 없더라도 현장 점유자, 임대차계약, 실제 사용 현황을 별도로 확인하세요.
- 배당 시나리오 확인. 신건 가정에서 후순위 근저당권의 미배당액은 36,020,000원입니다. 이는 채권자 배당 부족액이므로 매수인 인수액과 구분하세요.
- 실거래 검토. 유사 호실 거래사례와 임대·이용 조건을 확인하기 전에는 감정가 562,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 미납 관리비 및 그 밖의 우선 부담 가능 항목을 확인하세요. 본 배당 시뮬레이션에는 실제 금액이 확정되지 않은 항목이 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다르다
제주지방법원 2026타경235는 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없고, 조사된 임차인도 없는 물건입니다. 제시된 권리관계 기준으로 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다. 반면 신건 매각가 562,000,000원을 가정하면 후순위 근저당권에 36,020,000원의 미배당이 발생합니다. 이 금액은 매수인의 인수액과 구분해야 합니다.
입찰 판단에서 남는 핵심은 실제 용도와 점유관계, 배당의 전제조건, 그리고 가격의 적정성입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 관련 공부와 현황을 먼저 대조해야 합니다. 실거래 비교 근거를 확인하기 전에는 가격이 저렴하거나 유리하다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮아 보이지만, 용도·점유 확인과 가격 검증을 마친 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
