제주지방법원 2026타경235. 제주시 노형동 이편한세상시티노형 13층 1305호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사어반알앤디이며, 2024년 1월 19일 매매를 원인으로 540,000,000원의 거래가액이 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2024년 1월 30일 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 330,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 오남용의 근저당권은 채권최고액이 260,000,000원이지만, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 채권자에게 배당되지 않는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 서로 다릅니다. 신건 매각가를 가정한 배당 계산에서는 채권자 미배당액이 74,630,000원이지만, 매각물건명세서에는 인수권리 해당 사항이 없다고 기재되어 있어 이를 곧바로 매수인 부담으로 계산해서는 안 됩니다. 둘째, 사건상 용도 분류와 감정평가서상 이용상태가 다릅니다. 실제 이용 용도와 최근 거래를 확인하기 전에는 가격 적정성을 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2024.01.30 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원이며, 신청채권자의 경매 청구액 573,381,666원과는 구분해야 합니다. 2024.08.05 설정된 을구 2번 오남용 근저당권은 채권최고액 260,000,000원으로, 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 2026.03.25의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 소유권보존 신탁 및 후속 신탁 등기는 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 소유권이전 내역과 신탁 말소사항을 원본으로 확인하고, 과거 신탁원부 기재가 현재 권리관계에 영향을 주는 사항이 남아 있는지도 함께 점검하는 것이 안전합니다.

② 가격 판단 — 신건이라는 이유만으로 메리트를 인정할 수 없다

현재 최저매각가는 523,000,000원으로 감정가와 동일하며, 유찰 이력이 없는 신건입니다. 등기에는 2024.01.19 매매 원인에 따른 거래가액 540,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 이 과거 거래가액만으로 현재 시장가를 확정할 수는 없습니다. 거래 시점, 실제 이용 용도, 호실 상태 및 최근 시장 흐름을 별도로 대조해야 합니다.

특히 감정평가서상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이지만 사건 용도 분류는 근린시설입니다. 두 용도는 실제 사용 방식과 임대 수요, 매수자 범위가 달라질 수 있으므로 건축물대장과 매각 대상의 표시를 먼저 확인해야 합니다. 동일 건물·동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하기 전에는 현재 최저가가 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 523,000,000원 가정)

배당 가정상 등기된 두 근저당권의 채권최고액 합계는 590,000,000원이며, 채권자에게 지급되는 금액은 515,370,000원입니다. 따라서 채권자 미배당액은 74,630,000원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.5%를 추정한 금액이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다.

하나은행의 경매신청 청구액 573,381,666원과 을구 1번 근저당권의 채권최고액 330,000,000원은 서로 다른 값입니다. 아래 배당 시뮬레이션은 등기상 근저당권의 채권최고액을 기준으로 하나은행 배당을 330,000,000원으로 가정했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 제주시 노형동 소재 노형오거리 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 공동주택, 점포·상가 등이 소재하는 지역으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 이용편익은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물의 제13층 제1305호입니다. 기본 위생·급배수설비, 보일러 난방설비, 승강기 및 소방설비가 기재되어 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 용도 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 기호 1·2는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건축물대장, 실제 사용현황 및 매각 대상 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 규제. 토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구(55m 이하), 방화지구 및 시가지경관지구(일반) 등이 기재되어 있습니다. 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 관련 제한도 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 점포·상가가 혼재하지만, 실제 환금성은 해당 호실의 정확한 용도와 임대현황, 최근 동일 유형 거래 및 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 현재 자료만으로 시세 대비 저렴하거나 유동성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 일치 여부. 사건 용도 분류인 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔)의 차이를 확인하세요. 건축물대장, 매각물건명세서, 감정평가서와 실제 현황을 대조해야 합니다.
• 후순위 근저당 원문. 오남용 근저당권의 채무자와 공동담보 기재를 등기 원문 및 공동담보 목록에서 확인하세요. 말소기준권리 후순위로 매각 소멸 처리되어 있더라도 등기상 말소 범위를 재확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 추세를 확인하고 대상 호실과 비교 가능한 거래인지 살펴보세요. 2024.01.19 매매 원인의 거래가액 540,000,000원은 과거 거래 기재이며, 현재 시세를 단독으로 확정하는 근거가 아닙니다.
• 점유·임대차. 임차인 등재가 없더라도 현장 점유자, 실제 사용상태, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하세요. 오피스텔로 이용 중이라는 감정평가 내용을 현황조사와 대조하는 것이 중요합니다.
• 배당과 인수 구분. 신건 가정에서 채권 미배당액은 74,630,000원이지만, 이는 매수인 인수액과 다릅니다. 최신 매각물건명세서에서 인수권리 유무와 매각으로 소멸하는 권리를 확인하세요.
• 관리비·세금. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납액, 당해세 등 실제 부담 가능 항목을 관리주체와 관계 서류를 통해 확인하세요. 예상배당 계산에는 일부 항목이 반영되지 않았습니다.
• 신탁 말소 이력. 과거 신탁 등기는 말소로 표시되어 있으나, 현재 소유권이전과 신탁 말소사항을 등기 원본 및 관련 신탁원부와 대조하세요.
• 응찰가 상한. 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가를 적정 시세로 간주하지 마세요. 취득세·등기비용·수선비·관리비 및 실제 이용 용도를 반영해 최대 응찰가를 별도로 산정해야 합니다.

맺으며 — 권리는 긍정, 가격은 검증 후

이 물건은 매각물건명세서상 인수권리가 없고 임차인 등재도 없어, 현재 분석 기준의 매수인 인수금액은 0원으로 산정됩니다. 하나은행 근저당권 이후 설정된 오남용 근저당권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류되어 있습니다. 신건 매각가를 가정한 배당 계산에서 발생하는 74,630,000원의 미배당은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

그러나 권리상 인수 부담이 낮다는 사실만으로 가격이 유리하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 사건상 용도 분류는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있으며, 최근 동일 유형 거래와 임대수익을 검증한 뒤에야 가격 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 우선순위는 무조건적인 신건 입찰이 아니라 용도 확인, 등기 원본 대조, 최근 거래 검증입니다. 권리는 긍정, 가격은 보류. 이 세 가지 확인이 끝난 뒤 응찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다.