수원지방법원 2026타경50272. 경기도 안산시 단원구 성곡동의 아티스큐브2차 26층 2626호 오피스텔입니다. 소유자 박서연이 2024.11.29 매매계약을 통해 거래가 271,700,000원에 취득했고, 2024.12.13 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 여수수산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권과 가압류가 이어졌으며, 여수수산업협동조합의 신청으로 2026.01.28 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건은 첫 번째 근저당권이 말소기준권리라는 점이 중요합니다. 그 뒤에 설정된 주식회사티에프인베스트의 근저당권, 우리금융캐피탈과 우리자산신탁의 가압류, 안산시의 압류등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 등기부의 권리가 소멸한다는 사실과 매수인이 모든 위험에서 벗어난다는 판단은 다릅니다. 특히 임대관계 미상, 지방세 압류, 실거래 시세 미확인이라는 쟁점을 따로 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리

소유권 변동 이력도 살펴볼 필요가 있습니다. 최초 소유권보존등기는 2023.10.31 주식회사티에프인베스트 명의로 이뤄졌습니다. 같은 날 신영부동산신탁주식회사로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 접수됐으나, 2024.07.16 신탁재산 귀속에 따라 신탁등기가 말소됐습니다. 이후 박서연에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 제시된 등기상 신탁등기는 이미 말소된 상태이므로, 이를 존속 중인 선순위 신탁권리로 판단하지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인되지 않은 위험

현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 ‘임대미상’으로 표시돼 있습니다. 이는 임차인이 존재하지 않는다는 확정적인 의미가 아닙니다. 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 있는지, 보증금과 확정일자는 어떻게 되는지를 별도로 확인해야 합니다.

오피스텔은 실제 사용 형태에 따라 임대차 관련 대항요건을 판단할 필요가 있습니다. 주거용 사용 여부와 업무용 사용 여부를 확인하고, 주민등록 전입, 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자 등을 대조해야 합니다. 점유자가 미확인인 현재 상태에서는 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가가 시세보다 싼지는 미확인

본 물건의 감정가는 271,000,000원이며, 신건 최저매각가 역시 271,000,000원입니다. 2024년 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 271,700,000원입니다. 그러나 과거의 개별 거래가액은 현재 시장에서 형성되는 실거래 시세와 동일하지 않습니다.

현 시점의 동일 건물·유사 면적 오피스텔 거래 수준을 판단할 만한 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율이나 시세상 이익을 산정하기 어렵습니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 면적, 층, 방향, 내부 상태, 임대차 조건 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가는 낮아져도 미배당은 증가

현재 최저매각가 271,000,000원을 기준으로, 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%가 적용되는 시나리오입니다. 회차가 내려갈수록 매각대금은 줄어들고 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다.

여수수산업협동조합의 경매 청구금액은 308,167,033원입니다. 현재 회차에서 해당 신청채권자에게 배당되는 추정 금액은 266,406,000원으로, 청구금액 전액을 충족하지 못합니다. 1회 또는 2회 유찰 시에도 신청채권자는 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다.

다만 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 말소되는 근저당권과 가압류의 채권자가 배당받지 못한 금액은 원칙적으로 해당 소멸 권리에 기초한 매수인의 인수채무가 되지 않습니다. 한편 아직 확인되지 않은 임차인의 권리와 별도 부담은 이 시나리오만으로 배제할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)

채권총액 875,152,370원, 채권자 예상배당 266,406,000원, 미배당액 608,746,370원입니다. 집행비용은 4,594,000원으로 추정합니다. 채권액은 제시된 채권최고액·청구금액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 안산시 압류 관련 세금, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 이 배당계산에 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 우선순위는 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 남안산JC 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔 등 업무시설과 근린생활시설이 밀집한 상업지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성과 인근 버스정류장 위치 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 28층 건물 중 26층 오피스텔입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 새시창 등으로 구성돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 화재관련설비, 승강기설비 및 지상주차장 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 남측과 북측으로 중로에 접하며, 동측에는 보행자도로인 소로가 접해 있습니다. 토지의 도로접면은 중로각지로 표시돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 업무용으로 이용되는 토지입니다. 공시지가는 2,661,000원/㎡이고, 지목은 대, 지형은 평지이며 형상은 가로장방입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 시화국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재돼 있으므로 입찰 및 취득 시 적용되는 규제 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 특이사항이 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 업무시설이 밀집한 상업지대의 오피스텔로, 주변 업무시설 수요와 개별 호실의 임대 조건이 거래가격에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 매각 소요기간이나 재매각 가능성을 낙관적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고 현장 방문을 통해 실제 점유 주체, 주거용·업무용 사용 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
• 임차인 대항력 확인. 임차인이 발견되면 점유 개시일, 전입신고 또는 사업자등록, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 매수인에게 인수될 보증금이 있다면 실질취득액을 다시 계산하세요.
• 안산시 압류 확인. 2026.05.08 등기된 안산시 압류의 조세 종류, 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요. 압류등기 소멸 여부와 세금의 배당 우선순위는 구분해야 합니다.
• 공동담보 확인. 아티스큐브2차 27층 2708호의 공동담보 관계와 경매 진행 상황을 확인하세요. 관련 근저당권의 채권잔액 및 배당 전망을 검토할 필요가 있습니다.
• 시세 검증. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 및 현재 매물가격을 확인하세요. 감정가나 과거 취득가격만으로 현재 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
• 오피스텔 이용상태 확인. 실제 주거·업무 사용 여부, 건축물대장상 용도와의 일치 여부, 임대 및 사용에 필요한 조건을 확인하세요.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납액 등 매수 후 부담 가능성이 있는 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 216,800,000원, 2회 유찰 시 173,440,000원이라는 가정가격을 참고하되, 실제 매각기일과 최저매각가를 다시 확인하세요. 가격 하락만으로 유리한 입찰이라고 단정하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 관련 조세 및 임대차 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 미확인”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 분명하고 후순위 등기권리의 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2024.12.13 여수수산업협동조합 근저당권 이후에 설정된 근저당권, 가압류, 압류등기는 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 임대관계가 미상이라는 사실을 가볍게 볼 수 없습니다. 실제 점유자가 확인되지 않았고, 임대차 보증금과 대항력 여부도 확인되지 않았습니다. 여기에 안산시 압류의 조세 우선순위 검토와 공동담보 관계 확인이 필요합니다.

가격 측면에서도 현재 최저매각가 271,000,000원이 최근 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 확인되지 않습니다. 신건에서는 채권총액 875,152,370원 중 608,746,370원이 미배당되고, 유찰 시 미배당액이 더욱 증가합니다. 다만 이러한 미배당액을 매수인 인수액으로 혼동해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급(48점). 말소기준과 후순위 등기권리의 처리 방향은 분명하지만, 점유·임대차 위험이 확인되지 않았고 최근 시세를 통한 가격 검증도 완료되지 않았습니다. 오피스텔의 재매각 가능성과 조세 관련 부담도 살펴봐야 합니다. 따라서 권리 구조는 검토 가능, 입찰 판단은 점유·세금·시세 확인 후가 이 사건의 핵심 결론입니다.