수원지방법원 2026타경50272. 경기도 안산시 단원구 성곡동 아티스큐브2차 27층 2708호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 지상 28층 건물의 27층에 위치합니다.

소유자 박서연은 2024년 11월 29일 매매를 원인으로 2024년 12월 13일 소유권을 이전받았습니다. 등기된 거래가액은 255,800,000원입니다. 같은 날 여수수산업협동조합이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 주식회사티에프인베스트의 후순위 근저당권이 추가됐습니다.

그 뒤 여수수산업협동조합이 임의경매를 신청했고, 우리금융캐피탈과 우리자산신탁의 가압류까지 이어졌습니다. 권리의 순서는 비교적 명확하지만, 복수의 담보권과 공동담보 관계, 큰 채권 부족액, 확인되지 않은 임대관계를 구분해서 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 채권

말소기준권리는 2024년 12월 13일 접수된 여수수산업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 해당 근저당권을 실행하기 위한 임의경매가 진행 중입니다.

2025년 1월 13일 설정된 주식회사티에프인베스트의 근저당권과 2026년 발생한 두 건의 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 제시된 권리관계에 따르면 해당 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인·점유 — 권리 소멸과 명도는 별개

확인된 임차인은 없지만, 감정평가 관련 사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다.

특히 오피스텔은 실제 이용 형태와 점유자의 전입·사업자등록·계약관계에 따라 임차인 권리 판단이 달라질 수 있습니다. 현장 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 최종적인 인수·명도 위험을 판단할 수 있습니다.

③ 신건 가격 — 현재 시세를 확인하기 전에는 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 257,000,000원입니다. 소유자가 2024년 취득할 때 등기된 거래가액은 255,800,000원으로, 신건 최저매각가와 비슷한 수준입니다.

하지만 이 거래는 과거의 개별 거래입니다. 현재 동일 건물·유사 면적의 실거래 평균이나 최신 거래가격을 대신할 수 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 상승·하락 추세를 확인하지 않은 상태에서는 신건이 싸거나 비싸다고 확정할 수 없습니다.

현재 예상 인수액 0원을 적용하면 신건 최저가로 낙찰될 때의 실질취득금액은 낙찰가 257,000,000원입니다. 다만 이는 별도의 취득세·등기비용·명도비용 등을 포함하지 않은 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채무액과 배당순위·공동담보 처리에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

신건 매각대금 257,000,000원 중 집행비용으로 4,398,000원이 사용되고, 나머지 252,602,000원이 여수수산업협동조합에 배당되는 시나리오입니다.

채권액 합계는 875,152,370원이며, 예상 채권자 배당 합계는 252,602,000원입니다. 차액인 622,550,370원이 미배당으로 계산됩니다. 이는 채권최고액과 가압류 청구금액을 사용한 명목상의 부족액으로, 확정된 실제 채무 잔액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시뮬레이션

현재 신건 가격과 1회·2회 유찰을 가정한 매각가 및 채권 부족액입니다. 유찰 시 매각가가 낮아질수록 채권자 배당은 감소하고 미배당은 증가하지만, 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 추정됩니다.

여수수산업협동조합의 신청채권 청구액은 308,167,033원입니다. 제시된 세 가지 시나리오에서는 모두 신청채권 청구액 전액이 충족되지 않는 것으로 추정됩니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 남안산JC 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔 등 업무시설과 근린생활시설이 밀집한 상업지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성과 버스정류장 위치 등을 고려한 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트와 동일한 수요나 환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 28층 건물로, 본건은 27층 2708호입니다. 급배수·위생·난방·화재관련 설비, 승강기 및 지상주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 건물 남측과 북측은 중로에 접하며, 동측은 보행자도로인 소로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역 등 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지. 대지의 면적은 1,919.4㎡이며, 공시지가는 2,661,000원/㎡입니다. 이 수치는 개별 오피스텔의 거래시세가 아닙니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있으며, 명시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 대상자·용도 제한과 현재 지정 여부는 별도로 확인할 사항입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이는 특이사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 실제 임대현황과 최근 실거래가격을 확인하지 않은 상태이므로, 이 오피스텔의 처분 용이성이나 적정 매입가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래 확인. 아티스큐브2차의 유사 면적·층수 오피스텔 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하고, 실제 가격 추세를 반영해 입찰가를 결정해야 합니다.
• 점유 및 임대 조사. 현재 점유자와 임대차계약의 존재 여부, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 26층 2626호가 공동담보로 기재되어 있으므로, 담보권의 범위와 공동담보물의 처분 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2024.12.13 여수수산업협동조합 근저당권이 기준이며, 후순위 근저당권·가압류의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당 622,550,370원은 매수인 인수금액이 아닙니다. 인수 여부는 각 권리의 법적 성격과 순위로 판단해야 합니다.
• 명도 비용. 임대 미상인 만큼 점유자 확인 이후 인도명령 가능성, 협의 및 예상 명도비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 기타 매수인 부담 가능 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 오피스텔 수익성. 실제 이용 형태와 임대 수요, 관리비, 공실 가능성 및 매각 시 수요를 함께 검토해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.10 매각 진행 여부와 기일 변경·취하·정지 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 거래내역을 대조해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리는 비교적 명확, 가격은 검증 전

맺으며 — “채권 미배당은 크지만, 그것이 매수인 채무는 아니다”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 622,550,370원의 예상 미배당액입니다. 그러나 이 금액을 매수인이 인수한다고 해석해서는 안 됩니다. 말소기준인 여수수산업협동조합 근저당권과 후순위 담보권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 권리 기준 인수액은 0원입니다.

문제는 그다음입니다. 257,000,000원이라는 신건 가격이 적정한지 판단할 현재 실거래 시세가 확인되지 않았고, 실제 점유·임대관계도 미상입니다. 공동담보 관계까지 확인해야 하므로, 등기상 권리 소멸만으로 안전하고 수익성 있는 물건이라고 결론내릴 수는 없습니다.

권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격은 검증 전입니다. 최근 거래가격과 점유관계, 공동담보 현황을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.