인천지방법원 2026타경48. 김포시 구래동의 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 534호가 경매 대상입니다. 소유자는 주식회사모티프커뮤니케이션이고, 신청채권자는 하나은행으로 확인됩니다. 근저당권의 채권최고액은 372,000,000원이며 신청채권액은 292,932,937원입니다. 채권 규모에 비해 현재 최저매각가는 173,000,000원으로 낮지만, 채권이 미배당된다는 사실 자체가 매수인의 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다.
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 말소기준권리로 분류된 근저당권 원문에 공동담보 호실이 533호로 적혀 있다는 점입니다. 둘째, 지식산업센터는 전용 용도와 실제 임대수요를 따로 검토해야 하는 물건이며, 비교 가능한 실거래 수치가 없어 현재 가격의 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 가격보다 먼저 534호의 권리범위와 점유관계를 검증해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경48 (임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 534호 도로명주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 107 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터 · 제5층 제534호 |
| 소유자 | 주식회사모티프커뮤니케이션 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 신청채권액 | 주식회사 하나은행 / 292,932,937원 |
| 근저당권 채권최고액 | 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기사항전부증명서 | 인천지방법원 부천지원 김포등기소 · 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 공동담보 호실을 대조해야 한다
권리기록상 2022년 4월 28일 우리자산신탁의 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2022년 6월 24일 주식회사모티프커뮤니케이션으로 소유권이 이전되었고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정된 것으로 분류됩니다. 이후 서울신용보증재단 가압류와 국세 관련 압류, 임의경매개시결정은 해당 말소기준권리가 본건에 유효하게 적용된다는 전제에서 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되며, 2025년 7월 7일 압류등기 말소 기록이 있습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리와 이미 말소된 권리를 구분해야 합니다. 다만 533호·534호의 담보범위 불일치는 일반적인 말소 순위 확인만으로 해소되지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 534호 점유자와 533호 기재를 구분
기록상 실제 임차인으로 분류된 인원은 2명입니다. 다만 본건 대상인 534호의 점유 표기는 강주역 1명이며, 노귀진은 533호로 기재되어 있습니다. 두 호실의 보증금을 본건 534호의 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 점유 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노귀진 | 533호 (45.15) 본건 534호 외 별도 호실 표기 |
2022.07.26 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음으로 분류 말소기준권리 이후 전입 |
확정일자 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 강주역 | 5층 534호 (46.4651) 본건 대상 호실 |
2025.11.05 | 3,000,000원 / 350,000원 | 없음으로 분류 말소기준권리 이후 전입 |
확정일자 미상 | 보증기관 승계 없음 |
현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 점유자가 없다는 뜻이 아닙니다. 534호 점유자의 실제 임대차관계와 인도 가능성을 확인하고, 명도 협의 및 인도 절차에 필요한 시간과 비용을 별도로 고려해야 합니다. 533호 점유자의 보증금은 본건 534호의 보증금과 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건이지만 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없다
| 감정가 | 173,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 173,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% |
| 유찰 횟수 | 0회 · 신건 |
| 시세 비교 | 동일 용도 실거래 비교 수치가 확인되지 않아 시세 대비 저렴 여부 판단 불가 |
| 가격 판단 기준 | 권리범위 확인 및 실제 임대수요·환금성 검토 후 입찰가 결정 |
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 173,000,000원입니다. 그러나 이 금액이 주변의 실제 거래가격보다 낮거나 높다는 결론을 내릴 만한 비교 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가 수준이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터입니다. 실제 사용 가능 업종, 임대수요, 공실 여부, 관리비 부담, 향후 매도 시 수요층을 확인해야 합니다. 입찰 판단은 감정가 대비 할인율만으로 내리지 말고, 실제 담보권 범위와 호실별 임대·거래 여건을 확인한 뒤 진행하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 3,222,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사 하나은행 | 372,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 52,075,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 | 424,075,000원 | 169,778,000원 |
| 채권 미배당 합계 | - | 254,297,000원 |
신건 매각가 173,000,000원에서 추정 집행비용 3,222,000원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 169,778,000원으로 산정됩니다. 하나은행 근저당권의 채권최고액과 서울신용보증재단 가압류 청구금액을 합한 채권액은 424,075,000원이며, 미배당 추정액은 254,297,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액 0원은 현재 권리분류 기준이며, 533호·534호 담보범위 확인 전에는 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
유찰 시나리오 비교
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 합계 | 채권 미배당 | 인수액 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 173,000,000원 | 169,778,000원 | 254,297,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 138,400,000원 | 135,662,400원 | 288,412,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 110,720,000원 | 108,369,920원 | 315,705,080원 | 0원* |
* 인수액은 현재 권리분류에 따른 산정치입니다. 하나은행 근저당권의 공동담보 호실이 533호로 표시된 점을 확인하기 전에는 확정할 수 없습니다. 유찰 시나리오는 가정에 따른 추정치이며 실제 매각 결과나 배당액을 보장하지 않습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 위치. 경기도 김포시 구래동 소재 구래역 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 판매시설 및 아파트 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 구래역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물이며 본건은 5층 제534호입니다. 외벽은 복합판넬 마감 등으로 기재되어 있고 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지 및 이용계획. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 철도보호지구와 공공공지 관련 저촉 사항도 있어 실제 이용 및 인허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 도로 및 지형. 4필지 1단의 토지는 사다리형으로 기재되어 있으며, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 중로1류에 접하고 지형은 평지로 표시되어 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 기재에는 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 지정기간이 표시되어 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부는 최신 지정 현황과 해당 거래의 적용 대상을 별도로 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이는 담보권의 호실 불일치나 임대차관계까지 해소해 주는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 지식산업센터는 주거용 부동산과 수요층 및 사용 목적이 다릅니다. 실제 임대수요, 공실 여부, 관리비, 업종별 사용 가능성 및 재매각 수요를 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공동담보목록 대조가 최우선. 하나은행 근저당권 원문에 기재된 제5층 제533호가 본건 제5층 제534호와 어떻게 연결되는지 등기사항전부증명서 원본 및 공동담보목록으로 확인하세요. 534호에 대한 실제 설정 여부를 확인하기 전에는 인수액 0원이라는 결론에 의존하지 마세요.
- 매각물건명세서 원본 확인. 534호의 말소기준권리, 임차인 현황, 인수되는 권리, 특별매각조건 및 점유관계를 확인하세요. 등기부와 매각물건명세서의 호실 표시가 일치하는지 대조해야 합니다.
- 임차인 계약관계 확인. 534호 점유자 강주역의 전입일 2025.11.05, 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원과 실제 임대차계약서, 확정일자, 점유 상태를 확인하세요. 현재 대항력 없음으로 분류되어 있더라도 담보권 적용 여부를 검증하기 전에는 최종 결론을 확정하지 마세요.
- 533호와 534호의 점유·보증금 분리. 노귀진의 점유 표기는 533호입니다. 해당 보증금 5,000,000원과 차임 400,000원을 본건 534호의 임차보증금이나 인수액으로 합산하지 마세요.
- 배당 추정의 한계 확인. 신건 매각가 가정에서 미배당 추정액은 254,297,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 관리비 및 명도 비용. 지식산업센터 관리주체에 미납 관리비, 공용부분 부담, 시설 사용 조건을 확인하고 점유자 인도에 필요한 협의 및 비용을 별도로 검토하세요.
- 시세·임대수익 확인. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 주변 유사 용도의 실제 거래 및 임대 조건을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 함께 대조하세요. 호실별 권리관계가 명확해지기 전에는 입찰을 서두르지 않는 편이 타당합니다.
맺으며 — “인수 0원 산정”과 “권리 안전 확정”은 다르다
본건은 감정가와 최저가가 모두 173,000,000원인 신건 지식산업센터입니다. 현재 권리분류상 매수인 인수액은 0원이며, 신건 매각가를 가정한 채권 미배당 추정액은 254,297,000원입니다. 그러나 채권자의 미배당 규모가 크다는 사실만으로 매수인의 인수 부담이 커지는 것은 아닙니다.
결론을 좌우하는 것은 하나은행 근저당권 원문에 표시된 공동담보 호실이 533호라는 점입니다. 본건은 534호이므로 실제 담보권 설정 범위와 말소기준권리의 적용 여부를 먼저 확정해야 합니다. 임차인도 기록상 대항력 없음으로 분류되어 있지만, 그 판단 역시 선순위 권리의 적용 범위를 검증한 뒤 최종 확인하는 것이 안전합니다.
가격 측면에서도 비교 가능한 실거래 수치가 없어 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 담보권 범위 확인이 선행 조건이고, 가격 메리트는 별도 검증 대상입니다. 권리범위·임대차·실제 이용 가능성·환금성을 확인하기 전에는 낙찰가만 보고 입찰을 결정하지 마세요.
