인천지방법원 2026타경48. 김포한강신도시 구래동의 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 533호가 경매 대상입니다. 소유자는 주식회사모티프커뮤니케이션이며, 신청채권자는 주식회사 하나은행입니다. 신청채권 청구액은 292,932,937원이고, 등기상 근저당 채권최고액은 372,000,000원입니다.
권리분석에서 가장 먼저 확인할 사항은 단순히 채권액이 크다는 점이 아닙니다. 기준권리로 분류된 하나은행 근저당의 원문에는 공동담보 대상이 제5층 제534호로 기재되어 있습니다. 경매 대상은 제5층 제533호이므로, 해당 근저당이 대상 호실의 등기와 정확히 어떻게 연결되는지 원본으로 대조해야 합니다. 이 불일치를 해소하기 전에는 권리 소멸 및 인수 위험을 확정적으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경48 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 533호 |
| 물건종류 / 면적 | 기타(지식산업센터) · 5층 533호 · 점유정보 기재 면적 45.15㎡ |
| 소유자 | 주식회사모티프커뮤니케이션 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 292,932,937원 |
| 말소기준으로 분류된 권리 | 2022.06.24. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준과 호수 대조가 핵심
등기상 2022.04.28. 신탁등기는 이후 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있고, 2022.06.24. 주식회사모티프커뮤니케이션으로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 접수된 하나은행 근저당은 분석상 말소기준권리로 분류되어 있습니다. 이후 근로복지공단 및 서울신용보증재단의 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 임의경매개시결정이 확인됩니다.
후순위 권리들은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 압류 등기 자체가 매각으로 소멸하는 문제와 세금채권의 배당 순위는 구분해야 합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부 등에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로, 세금 관련 서류와 배당 순위를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 533호와 534호 구분
533호에서 확인되는 점유자는 노귀진 1명입니다. 강주역은 별도 호실인 534호의 점유자로 기재되어 있어, 본건 533호의 임차인 수나 보증금 합계에 포함하지 않습니다.
| 점유자 | 대상 호실 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노귀진 | 533호 / 주거 | 2022.07.26. | 5,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강주역 | 534호 / 본건 대상 외 | 2025.11.05. | 3,000,000원 / 350,000원 | 본건 적용 제외 우선변제 미상 승계 아님 |
노귀진의 전입일은 분석상 말소기준권리 설정일인 2022.06.24. 이후입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제권 및 실제 배당액을 단정할 수 없습니다. 보증금 5,000,000원은 임대차 조건으로 확인되지만, 이를 매수인 인수액으로 자동 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 (추정) | — | 3,152,000원 | — |
| 하나은행 근저당 | 372,000,000원 | 164,848,000원 | 207,152,000원 |
| 근로복지공단 가압류 | 2,821,700원 | 0원 | 2,821,700원 |
| 서울신용보증재단 가압류 | 52,075,000원 | 0원 | 52,075,000원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 | — |
제공된 배당 산정 수치 기준으로 확인되는 채권 합계는 426,896,700원이며, 예상 채권배당은 164,848,000원, 미배당 총액은 262,048,700원입니다. 하나은행의 신청채권 청구액 292,932,937원과 근저당 채권최고액 372,000,000원은 서로 다른 수치이므로 구분해야 합니다. 위 계산에는 당해세 여부에 따른 변동, 533호 임차인의 우선변제 여부 및 기타 미확인 배당항목이 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 배당 추정 | 미배당 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 262,048,700원 |
| 1회 유찰 가정 · 감정가 80% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 295,178,300원 |
| 2회 유찰 가정 · 감정가 64% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 321,681,980원 |
유찰 시나리오는 제공된 회차별 산정값을 비교하기 위한 가정이며, 실제 다음 회차의 최저가나 낙찰가를 보장하지 않습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다른 개념입니다. 미배당 채권이 존재한다는 사실만으로 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 김포시 구래동 소재 구래역 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 판매시설 및 아파트 등이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 김포골드라인 구래역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 533호와 534호는 지식산업센터로 기재되어 있습니다. 본건은 일반 아파트가 아니라 지식산업센터 물건이므로 주거용 부동산과 동일한 기준으로 환금성을 판단하지 않아야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물의 5층에 위치합니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 준주거지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 철도보호지구 및 공공공지 관련 사항이 기재되어 있습니다. 세부 제한사항은 원본 토지이용계획을 확인해야 합니다.
- 건축물 현황. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 근저당의 공동담보 기재와 호수 불일치 문제를 해소해 주는 사항은 아닙니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 적정 시세, 매도 기간 및 가격 할인 폭을 판단할 수 없습니다. 지식산업센터의 실제 거래사례와 임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 533호 등기부 원본 대조. 하나은행 근저당의 공동담보 설명에 534호가 기재되어 있습니다. 대상 533호 등기사항전부증명서 을구와 공동담보목록을 확인해 설정 대상과 말소 범위를 확정하세요.
- 매각물건명세서 확인. 본건의 매각 대상, 인수되는 권리, 임차인 현황 및 특별매각조건을 원본 명세서와 대조하세요. 호수 불일치가 해소되기 전에는 인수액 0원이라는 추정에 의존하지 마세요.
- 533호 임차인 확인. 노귀진의 전입일은 2022.07.26., 보증금은 5,000,000원, 월세는 400,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고 점유 현황 및 명도 가능성을 별도로 검토하세요.
- 534호 점유자와 혼동 금지. 강주역은 534호의 점유자로 기재되어 있습니다. 534호의 보증금 3,000,000원은 본건 533호의 임차보증금이나 인수액에 합산하지 마세요.
- 세금 압류와 배당순위. 국세·지방세 압류 3건이 확인됩니다. 당해세 해당 여부와 조세채권의 우선순위를 확인하고, 실제 배당표가 추정 배당표와 달라질 가능성을 고려하세요.
- 실거래와 임대수익 검토. 지식산업센터의 동일 건물·유사 면적 실거래, 공실, 임대료, 관리비 및 매도 가능성을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 적정성을 판단하지 마세요.
- 관리비 및 현장 확인. 관리사무소에서 체납 관리비와 관리규약을 확인하고, 실제 점유 상태 및 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 권리 대조가 먼저”
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 168,000,000원인 신건이며, 533호 점유자의 전입일은 분석상 말소기준권리 설정일 이후입니다. 그러나 이러한 사정만으로 입찰 안전성을 확정할 수는 없습니다. 분석상 말소기준으로 분류된 하나은행 근저당의 공동담보 기재에 534호가 나타나 대상 533호와 일치하지 않는다는 점이 우선 해결되어야 합니다.
배당 산정상 신건 매각가를 가정하면 확인되는 채권의 미배당 총액은 262,048,700원으로 추정됩니다. 다만 이 금액은 채권자의 미배당액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가의 시세 대비 적정성도 판단할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 후 원본 대조입니다. 533호 등기부와 공동담보목록, 매각물건명세서로 권리관계를 확정하고, 세금 우선순위와 임차인의 배당 관련 사항을 확인한 뒤 실거래 및 임대 수요를 검토해야 합니다. 호수 불일치와 가격 불확실성이 해소되기 전에는 권리 안전성이나 가격 메리트를 확정적으로 평가하지 않는 것이 타당합니다.
