수원지방법원 2025타경53402. 안산시 단원구 고잔동 고잔리슈빌에스 11층 1118호 오피스텔입니다. 감정가는 102,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 하지만 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 감정가가 아닙니다. 바로 137,000,000원에 이르는 등기상 미반환 임차보증금 합계입니다. 임차권자 장유정에게 남은 보증금 7,000,000원, 김경찬의 보증금 130,000,000원이 각각 등기돼 있습니다.
두 임차권등기는 모두 말소기준인 2025.09.26 강제경매개시결정보다 먼저 성립했습니다. 매각물건명세서 역시 두 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 낙찰대금만 내고 끝나는 일반적인 소멸형 경매가 아닙니다. 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53402 (강제경매 · 안산지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 528-4 고잔리슈빌에스 11층 1118호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 당곡로 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 · 지상 15층 건물 중 11층 |
| 건물 사용승인 | 2020.08.31 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김영대 · 2020.12.03 소유권이전 등기 · 당시 거래가액 124,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 김경찬 / 136,112,912원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.26 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 2건 · 미반환 보증금 합계 137,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 37,228,000원 (현재 회차 배당 추정) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.09.26 강제경매개시결정입니다. 2022년에 이미 말소된 이미라의 근저당권은 현재 매수인 인수 부담으로 보지 않습니다. 경매개시결정 이후인 2026.06.08 안산시 압류 2건도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
반대로 2023.06.16 장유정 임차권등기와 2025.04.07 김경찬 임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 이 두 권리는 배당으로 보증금이 전액 회수되는지에 따라 매수인의 인수 부담이 달라집니다. 특히 김경찬의 보증금은 130,000,000원으로, 현재 최저가 102,000,000원보다 큽니다. 낙찰대금을 모두 배당 재원으로 사용하더라도 비용과 다른 우선배당액을 제외하면 전액 회수가 불가능한 구조입니다.
을구 4번 · 김경찬: 임차보증금 130,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
두 임차권의 미배당 잔액은 원칙적으로 매수인 부담 위험에 해당합니다.
임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 위험
| 임차인 / 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
장유정 전유부분 전부 을구 3번 임차권등기 |
전입 2022.10.31 확정 2022.10.31 등기 2023.06.16 |
7,000,000원 130,000,000원 중 미반환액 |
대항력 有 우선변제 有 승계 아님 미배당 시 인수 |
|
김경찬 주택전부 을구 4번 임차권등기 |
전입 2023.04.05 확정 2023.03.14 등기 2025.04.07 |
130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 미배당 시 인수 |
|
윤소라 현황조사 1217호 기재 |
전입 2022.10.28 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 호수 확인 |
임차인으로 확인되는 인물은 3명이며, 이 중 본건 1118호에 임차권등기가 설정된 사람은 2명입니다. 윤소라는 현황조사에 1217호로 기재되어 있어, 매각대상인 1118호와 호수가 다릅니다. 따라서 윤소라의 점유·보증금을 본건에 그대로 귀속시키거나 확정적인 인수금액에 합산해서는 안 됩니다. 다만 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로, 실제 점유 호수와 계약관계가 확인될 때까지 대항력은 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 가격 분석 — 유찰되어도 실질취득은 거의 그대로
현재 최저가는 102,000,000원입니다. 그러나 예상배당에서 장유정에게 7,000,000원, 김경찬에게 92,772,000원이 지급되면 김경찬 보증금의 미회수액 37,228,000원이 남습니다. 이 금액이 매수인에게 인수된다는 추정에 따라 계산한 실질취득액은 139,228,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 예상액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% |
102,000,000원 | 37,228,000원 | 139,228,000원 |
| 1회 유찰 감정가 80% |
81,600,000원 | 57,268,800원 | 138,868,800원 |
| 2회 유찰 감정가 64% |
65,280,000원 | 73,295,040원 | 138,575,040원 |
현재 신건에서 2회 유찰까지 최저매각가는 102,000,000원 → 65,280,000원으로 내려갑니다. 그런데 실질취득액은 139,228,000원 → 138,575,040원으로 소폭 낮아지는 데 그칩니다. 유찰에 따른 낙찰가 하락분의 대부분이 인수보증금 증가로 상쇄되기 때문입니다. 회차별 집행비용 추정 차이에 따라 총액만 조금씩 달라집니다.
최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 실질취득액 139,228,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 소유자의 과거 등기 거래가액 124,800,000원은 현재 시세를 대체할 수 없습니다. 가격상 유리하다는 결론을 내리려면 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 거래가격을 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,228,000원 |
| 1. 임차권 · 장유정 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 2. 임차권 · 김경찬 | 130,000,000원 | 92,772,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 김경찬 | 136,112,912원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | — | 37,228,000원 |
집행비용 2,228,000원은 추정액입니다. 매각대금 배당 합계는 102,000,000원이며, 인수 예상액 37,228,000원은 매각대금에서 추가 배당되는 금액이 아니라 김경찬 보증금의 미배당 잔액입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않아 실제 배당순위와 인수금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 고잔동 안산시청 남동측 인근입니다. 업무시설·판매시설·근린생활시설과 중대규모 아파트단지가 혼재하는 업무상업지대로, 감정평가상 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철 중앙역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.08.31 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 대상은 11층 1118호이며, 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 임차권등기는 주거용 임대차를 전제로 기재되어 있어 실제 사용상태와 임대차 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 20m의 포장도로가 접하며, 토지정보상 중로각지에 해당합니다.
- 토지 규제. 상업지역 관련 용도지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 감정평가상 일반상업지역으로 기재되고 토지정보에는 중심상업지역으로 표시되어 있어, 입찰 전 적용 용도지역과 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 업무상업지에 있는 오피스텔로, 아파트와 동일한 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다. 최근 동일 건물 실거래 가격 및 거래 빈도를 확인해야 적정 매도가격과 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 2건 확인. 장유정(을구 3번), 김경찬(을구 4번)의 임차권등기와 보증금 미회수액을 확인하세요. 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다는 조건이 핵심입니다.
- 최저가가 아닌 실질취득액 기준. 현재 최저가 102,000,000원이 아니라 예상 실질취득액 139,228,000원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 유찰 효과 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득액은 138,868,800원, 2회 유찰 시 138,575,040원으로 추정됩니다. 최저가가 낮아져도 인수금액이 늘어나는 구조입니다.
- 김경찬의 채권관계. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 임차보증금과 청구금액 136,112,912원의 관계, 배당요구와 배당채권액, 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 장유정의 미반환 보증금. 최초 보증금 130,000,000원 중 미반환액이 7,000,000원으로 등기돼 있습니다. 반환 이력과 현재 잔액, 배당요구의 유효성을 확인해야 합니다.
- 윤소라의 호수와 점유. 현황조사에는 1217호로 기록되어 있습니다. 1118호와의 관계를 확인하고, 해당 호수에 별도 임대차·점유 위험이 없는지 대조해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력을 확정할 수는 없습니다.
- 실제 배당과 인수액. 집행비용, 조세채권, 최우선변제 등으로 배당금액이 달라지면 임차보증금 미배당 잔액도 변동합니다. 배당표 확정 전 추정액을 확정 인수금액으로 취급하지 마세요.
- 최근 거래가격 검증. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래와 매물 가격을 비교해야 합니다. 139,228,000원의 실질취득액이 현 시세보다 낮은지 확인되지 않았으므로 가격상 이익을 전제해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비·취득 부대비용. 실제 점유자, 명도 가능성, 미납 관리비, 취득 관련 세금과 추가 비용을 확인해야 합니다. 이 비용들은 실질취득 추정액에 별도로 더해질 수 있습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 확인하고, 입찰 직전 등기 변동과 매각조건을 다시 점검해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 사건의 핵심은 최저매각가와 실제 취득 부담이 크게 다르다는 점입니다. 감정가와 최저가는 모두 102,000,000원이지만, 말소기준보다 앞선 임차권 2건 때문에 현재 회차 예상 인수액이 37,228,000원 발생합니다. 이를 반영한 실질취득액은 139,228,000원입니다.
2회 유찰로 최저매각가가 65,280,000원까지 내려가더라도 예상 실질취득액은 138,575,040원입니다. 결국 이 물건은 유찰 자체로 가격 이점을 확보하기 어렵습니다. 여기에 임차권자와 경매신청채권자의 동일성, 1217호 점유 기록, 실제 배당금액 변동 가능성까지 검증해야 합니다.
최근 실거래를 통한 가격 검증도 이뤄지지 않았으므로 현재 단계에서는 저가 매수의 근거가 부족합니다. 입찰 여부는 선순위 임차권의 실제 잔액과 인수 범위, 김경찬의 채권관계, 동일 오피스텔의 최근 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리위험 높음 · 실질취득 부담 큼 · 가격 메리트 미확인 — 종합적으로 입찰 신중.
