수원지방법원 2025타경53402. 경기도 안산시 단원구 고잔동에 있는 고잔리슈빌에스 12층 1217호 오피스텔입니다. 2020년에 사용승인된 건물로, 등기상 소유자는 김영대입니다. 소유권은 2020.10.26 이전됐고 당시 거래가액은 124,800,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 2025.09.26 채권자 김경찬의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
겉으로 보이는 등기 권리관계는 단순합니다. 근저당권이나 별도의 압류권리가 없으며, 경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그러나 이 물건에서 확인해야 할 핵심은 등기부 밖의 임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 윤소라는 경매개시결정 전에 전입했습니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자와 점유 요건이 어떻게 충족되는지에 따라 낙찰자의 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 528-4 고잔리슈빌에스 12층 1217호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 당곡로 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 · 15층 건물 중 12층 1217호 |
| 건물 사용승인 | 2020.08.31 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김영대 (2020.10.26 소유권이전 · 거래가액 124,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경찬 / 136,112,912원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.26 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 확인된 임차인 | 윤소라 · 1217호 · 전입 2022.10.28 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 문제
갑구 3번 2025.09.26 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 별도 근저당권이나 압류권리는 확인되지 않습니다. 경매개시결정 등기는 매각으로 말소될 권리이지만, 이보다 앞선 임차인 전입까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 윤소라 1217호 · 실제 임차인 |
전입 2022.10.28 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산되는 임차인은 없습니다. 윤소라의 보증금과 월세, 확정일자 및 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 선순위 전입이라는 사실만으로 보증금 전액을 낙찰자가 부담한다고 단정할 수도 없지만, 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다는 전제에서 계산한 배당입니다. 임차인의 보증금 및 배당권리, 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않은 단순 채권자 배당 시나리오입니다. 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,228,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 김경찬 | 136,112,912원 | 99,772,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 36,340,912원 |
미배당액 36,340,912원은 신청채권자의 채권 부족분으로, 그 자체가 매수인의 인수채무라는 의미는 아닙니다. 반대로 임차보증금 관련 인수금액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 커지는 미배당
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 102,000,000원 | 99,772,000원 | 36,340,912원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 81,600,000원 | 79,731,200원 | 56,381,712원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 65,280,000원 | 63,704,960원 | 72,407,952원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 136,112,912원 중 99,772,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 유찰이 진행되면 최저매각가는 81,600,000원, 65,280,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이는 어디까지나 낙찰대금의 변화입니다. 임차인이 유효한 대항력을 갖추고 미반환 보증금이 매수인에게 인수된다면, 최저매각가 하락이 실제 취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시청 남동측 인근에 자리하며, 업무시설·판매시설·근린생활시설과 중대규모 아파트단지가 혼재한 업무상업지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철 중앙역이 소재합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.08.31 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 외벽은 외장 패널 및 석재 마감, 내부는 벽지와 타일 마감이며, 위생·급배수·승강기·소방설비 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 상업지역에 위치하고 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지 공시지가는 4,896,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있으며 차량 진입이 가능합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무상업지에 있는 오피스텔로, 주변 업무시설과 교통 접근성은 고려 요소입니다. 다만 실제 거래 수준 및 매각 가능 가격은 별도로 검토해야 하며, 감정가만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤소라의 보증금 확인. 실제 임대차보증금, 계약 형태, 임대차 기간, 월세 여부를 확인하세요. 인수금액 산정에서 가장 중요한 항목입니다.
- 대항력 성립 여부. 2022.10.28 전입과 실제 점유 및 대항요건의 유지 여부를 확인하세요. 선순위 전입만으로 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.
- 확정일자와 배당요구. 확정일자 유무, 배당요구 여부와 시기, 배당순위를 확인해야 실제 미배당 보증금과 매수인 인수 가능성을 평가할 수 있습니다.
- 실질취득 총액. 입찰금액에 실제 인수할 미반환 보증금을 더해 총액을 계산하세요. 임차보증금 인수형이라면 유찰 이후에도 취득비용이 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 시세 검증. 현재 최저가 102,000,000원이 주변 동일 조건 오피스텔의 실제 거래가격에 비해 유리한지는 별도로 확인해야 합니다. 2020년 등기상 거래가액 124,800,000원은 현재 시세를 직접 대체하지 않습니다.
- 관리비·점유 상태. 공용부분 체납 관리비, 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 이용·규제 검토. 오피스텔의 실제 사용 형태와 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인하세요.
- 경매기록 원본 대조. 2026.11.10 매각기일 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 임대차 관련 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — “근저당이 없어도 인수 위험은 남는다”
이 사건의 표면적인 구조는 간단합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 102,000,000원, 근저당권은 없고, 경매개시결정이 말소기준권리입니다. 채권자 김경찬의 청구금액은 136,112,912원으로 신건 최저가를 웃돌며, 단순 배당계산에서는 채권자 미배당액 36,340,912원이 발생합니다.
그러나 낙찰자가 집중해야 할 위험은 채권자의 미배당 자체가 아닙니다. 2022.10.28 전입한 임차인 윤소라가 경매개시보다 앞서 있다는 사실입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 실제 인수액도 미확정입니다. 유효한 대항력이 인정되고 미반환 보증금이 남는다면 그 부담이 실질취득가격을 바꿀 수 있습니다.
따라서 이 물건은 등기 권리관계는 단순하지만 임차관계의 불확실성이 큰 오피스텔입니다. 최저가가 낮아 보이는지보다 실제 매수인이 무엇을 인수하는지가 중요합니다. 선순위 임차관계 확인 전 입찰 보류. 이것이 현재 확인 가능한 사실에 근거한 결론입니다.
