광주지방법원 2024타경571. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 제나동 제1층 제비-115호입니다. 감정평가상 이 호실의 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 등기상 소유자는 김순옥입니다. 김순옥은 2023.05.11. 거래가액 386,475,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 천지농업협동조합이 채권최고액 725,244,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유관계가 훨씬 중요합니다. 말소기준일인 2023.05.11.보다 앞서 전입한 사람이 4명 확인되고, 그중 2명은 보증금까지 특정되어 있습니다. 나머지 2명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경571 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 제나동 제1층 제비-115호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 김순옥 · 2023.05.11. 거래가액 386,475,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 109,527,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 625,381,891원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 남는다
말소기준은 2023.05.11. 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 유한회사혜안도아 근저당권, 삼성카드·서울신용보증재단·서울보증보험의 가압류, 천지농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에 대한 광주광역시 압류 역시 말소기준 뒤 권리입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 위험의 중심
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)레인아이,강경철 | 씨-217호,218호 · 사무실 | 2022.10.05 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 매수인 인수 |
| 강인영 | 전부 · 사무실 | 2022.09.26 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 매수인 인수 |
| 진인겸 | 알수없음 | 2023.04.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 손관식 | 알수없음 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차·점유 관계로 확인되는 사람은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 강인영은 2024.05.24. 배당요구를 했지만, 현재 배당계산은 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 진인겸과 손관식은 보증금이 특정되지 않았으므로 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 5회 유찰이어도 실질취득은 109,527,000원이 아니다
감정가 382,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 109,527,000원, 감정가의 28.67% 수준입니다. 그러나 매수인이 떠안는 것으로 계산된 보증금 15,000,000원을 더하면 확인 가능한 최소 실질취득은 124,527,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,333,378원 |
| 인수 · (주)레인아이,강경철 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강인영 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 천지농업협동조합 | 725,244,000원 | 107,193,622원 |
| 3. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 168,994,800원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,618,659원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,085,954원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 211,966,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,156,910,373원 중 예상배당은 107,193,622원이며, 미배당액은 1,049,716,751원입니다. 확인된 매수인 인수액 15,000,000원은 매각대금 배당과 별개의 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한전KDN어린이집 북서측 인근. 공공기관·아파트단지·지식산업센터·전력거래소 등이 소재한 업무지대입니다.
- 이용상태. 제나동 제1층 제비-115호는 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 게토333지식산업센터 단지의 서측 및 북측으로 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 535,800원/㎡입니다. 토지는 장방형 평지이고 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 강화유리·석고보드 등, 바닥은 콘크리트 마감이며 위생·급배수·난방·소화전 설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. (주)레인아이·강경철 10,000,000원, 강인영 5,000,000원은 현재 매수인 인수로 계산되어 있으므로 계약관계·점유범위·현재 점유 여부를 대조해야 합니다.
- 진인겸·손관식 확인. 두 사람은 말소기준 전 전입이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 매각물건명세서와 현황을 반드시 보완 확인해야 합니다.
- 호실 불일치 여부 점검. (주)레인아이·강경철의 조사 점유부분은 씨-217호·218호로 기재되어 있고, 본 물건 주소는 제비-115호입니다. 실제 점유대상과 사건 내 포함범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 109,527,000원은 낙찰대금일 뿐, 확인된 인수액 15,000,000원을 더한 최소 실질취득은 124,527,000원입니다.
- 실거래 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 5회 유찰 의미. 감정가의 28.67%까지 가격이 내려온 사실 자체가 반복 유찰을 보여줍니다. 저환금성 가능성과 명도·임차 리스크를 함께 반영해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 1,049,716,751원에 달하고 후순위 권리는 배당을 받지 못합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 382,000,000원에서 5회 유찰되어 109,527,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 먼저 선순위 점유와 인수액을 봐야 합니다. 확인된 두 임차인의 보증금만 15,000,000원이고, 말소기준보다 먼저 전입한 진인겸·손관식의 보증금은 아직 특정되지 않았습니다.
따라서 현재 기준 최소 실질취득은 124,527,000원+이며, 미상 보증금이 추가 확인되면 부담은 더 커집니다. 실거래 자료도 없어 ‘감정가의 29%이니 싸다’고 결론 내릴 수도 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 점유 리스크는 정리되지 않은 사건. 5회 유찰이라는 숫자보다 임차관계 원본 확인이 먼저인 물건입니다.
