136,909,000원
광주지방법원 2024타경571. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 제나동 1층 비-115호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 해당 호실의 건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 김순옥은 2023년 5월 11일 이 부동산을 거래가액 386,475,000원에 취득했고, 같은 날 천지농업협동조합 명의의 채권최고액 725,244,000원 근저당권이 설정됐습니다.
등기상 말소기준은 2023년 5월 11일 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 유한회사혜안도아 근저당권, 카드사·보증기관 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 0원이 되는 사건은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들이 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경571 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 제나동 제1층 제비-115호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 김순옥 (2023.05.11. 거래가액 386,475,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 136,909,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 625,381,891원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 말소기준권리 | 2023.05.11. 을구 1번 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 725,244,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리인 천지농업협동조합 근저당권과 그 이후 등기된 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 천지농업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2023-196호가 기재되어 있어 실제 채권 잔액과 배당관계는 공동담보 부동산의 매각·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임차관계 — 확인 보증금 15,000,000원, 미상 2건
| 임차관계 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)레인아이, 강경철 | 씨-217호, 218호 / 사무실 | 2022.10.05 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 10,000,000원 인수 보증기관 승계 없음 |
| 강인영 | 전부 / 사무실 | 2022.09.26 | 5,000,000원 / 500,000원 | 2024.05.24 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 5,000,000원 인수 보증기관 승계 없음 |
| 진인겸 | 점유부분 미상 / 용도 미상 | 2023.04.10 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 위험 보증기관 승계 없음 |
| 손관식 | 점유부분 미상 / 용도 미상 | 2023.04.20 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 위험 보증기관 승계 없음 |
확인된 임차보증금은 합계 15,000,000원입니다. 두 임차관계 모두 말소기준권리보다 전입일이 빠르고 우선변제권이 없어, 배당표에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 현재 최저가 기준 알려진 최소 실질취득은 136,909,000원 + 15,000,000원 = 151,909,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 382,000,000원의 35.84%인 136,909,000원입니다. 네 차례 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 싼지는 판단할 수 없습니다.
여기에 확인된 보증금 15,000,000원을 더하면 알려진 최소 실질취득액은 151,909,000원입니다. 보증금 미상 임차관계 2건이 실제 대항력을 갖추고 있다면 최종 실질취득액은 이보다 더 높아집니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확인 인수액 | 알려진 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 136,909,000원 | 15,000,000원 | 151,909,000원+ | 1,022,718,099원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 109,527,200원 | 15,000,000원 | 124,527,200원+ | 1,049,716,554원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 87,621,760원 | 15,000,000원 | 102,621,760원+ | 1,071,265,805원 |
실질취득액은 확인된 보증금 15,000,000원만 반영한 최소치입니다. 보증금 미상 임차관계 2건의 인수액은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,716,726원 |
| 인수 · (주)레인아이, 강경철 보증금 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 인수 · 강인영 보증금 | 5,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 천지농업협동조합 | 725,244,000원 | 134,192,274원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 유한회사혜안도아 | 168,994,800원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,618,659원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,085,954원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 211,966,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,156,910,373원 중 예상배당은 134,192,274원이며, 미배당액은 1,022,718,099원입니다. 임차보증금 15,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한전KDN어린이집 북서측 인근에 위치하며, 주위에 공공기관·아파트 단지·지식산업센터·전력거래소 등이 소재한 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 비-115호이며, 외벽은 강화유리·석고보드 등, 바닥은 콘크리트 마감입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지이며, 단지 서측과 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시 개발예정지구 등에 포함되며, 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 일반음식점 용도의 지식산업센터 상업시설로, 주거용 부동산과 달리 영업수요·공실·관리비·업종 제한에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 호실 특정. 비-115호와 씨-217호·218호, “전부”라는 점유표시의 관계를 매각물건명세서와 현황조사서 원문으로 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 진인겸·손관식의 임대차계약서, 사업자등록일, 실제 점유개시일, 보증금과 확정일자를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 알려진 인수액 반영. 현재 회차의 입찰가를 판단할 때 확인된 보증금 15,000,000원을 반드시 실질취득액에 더해야 합니다.
- 공동담보 확인. 천지농업협동조합 근저당권과 유한회사혜안도아 근저당권의 공동담보목록 및 다른 공동담보 부동산의 경매·배당 진행상황을 확인하세요.
- 상가 현장조사. 실제 영업 여부, 내부 마감, 출입구 위치, 공실 상태, 관리비 체납, 업종 제한과 관리규약을 확인하세요.
- 가격 근거 확보. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 같은 센터의 동일 층·유사용도 매매와 임대료, 공실기간을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “36% 최저가보다 미상 인수액이 먼저다”
네 차례 유찰로 최저가는 136,909,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 임차보증금 15,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 이미 151,909,000원이고, 보증금이 밝혀지지 않은 선순위 전입자 2건이 남아 있습니다. 더구나 임차인의 점유 호실 표시가 매각 주소와 일치하지 않는 부분도 있어, 현재 자료만으로 매수인 인수액의 상한을 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 정리되지만 점유관계가 정리된 물건은 아닙니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내릴 근거가 부족합니다. 등기는 소멸하지만, 임차 위험은 남는다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 미상 임차인의 보증금과 실제 점유범위를 입찰 전에 닫을 수 있느냐입니다.
