광주지방법원 2024타경571. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 제나동 2층 C-217호입니다. 감정평가상 해당 구분건물군의 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 이 사건 호실에는 여러 점유자가 확인됩니다. 등기상 말소기준은 2023.05.11. 천지농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 유한회사혜안도아 근저당권, 서울신용보증재단·서울보증보험 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자입니다. (주)레인아이,강경철은 2022.10.05., 강인영은 2022.09.26. 전입했고 각각 보증금 10,000,000원과 5,000,000원이 확인됩니다. 배당자료에서도 두 보증금은 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경571 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 제나동 제2층 제씨-217호 (빛가람동,게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 35,840,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 625,381,891원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 선순위가 핵심
말소기준권리는 2023.05.11. 설정된 천지농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 725,244,000원이고 공동담보목록 제2023-196호가 기재돼 있습니다. 2023.06.12. 유한회사혜안도아 근저당권 225,326,400원이 후순위로 설정됐으며, 2024년의 가압류 2건과 경매개시결정도 모두 그 뒤입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)레인아이,강경철 | 씨-217호,218호 · 사무실 | 2022.10.05 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음우선변제 없음매수인 인수 |
| 강인영 | 전부 · 사무실 | 2022.09.26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음우선변제 없음매수인 인수 |
| 진인겸 | 알수없음 | 2023.04.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상보증금 미상 |
| 손관식 | 알수없음 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상보증금 미상 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관 승계나 대위 신고는 없습니다. 강인영은 2024.05.24. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않았고, 배당자료에는 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. (주)레인아이,강경철의 10,000,000원 역시 동일하게 전액 인수입니다.
② 가격 판단 — 감정가 29%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 35,840,000원으로 감정가 125,000,000원의 현재 회차 표기상 29%입니다. 그러나 낙찰자에게 확인된 임차보증금 인수액이 15,000,000원이므로 현재 회차에서 확인 가능한 최소 실질취득은 50,840,000원입니다. 여기에 진인겸·손관식의 보증금이 존재하고 대항력이 인정되는 경우 실질취득액은 더 높아집니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 35,840,000원 | 15,000,000원 | 50,840,000원 | 1,147,828,434원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 28,672,000원 | 15,000,000원 | 43,672,000원 | 1,154,867,410원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 22,937,600원 | 15,000,000원 | 37,937,600원 | 1,160,498,591원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 28,672,000원, 두 번 더 진행되면 22,937,600원으로 내려가지만, 확인된 15,000,000원 인수액은 그대로입니다. 따라서 입찰가는 낮아져도 낙찰자의 실제 자금부담은 낙찰가만큼 단순하게 감소하지 않습니다. 더 중요한 변수는 현재 금액이 확인되지 않은 두 점유자의 보증금입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,045,120원 |
| 인수 · (주)레인아이,강경철 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강인영 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 천지농업협동조합 | 725,244,000원 | 34,794,880원 |
| 3. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 225,326,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,085,954원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 211,966,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 35,840,000원 중 집행비용 1,045,120원을 제외한 34,794,880원이 천지농업협동조합에 배당되는 계산입니다. 전체 채권 미배당액은 1,147,828,434원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 확인된 임차보증금 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한전KDN어린이집 북서측 인근. 공공기관, 아파트 단지, 지식산업센터, 전력거래소 등이 소재한 업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 등이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 구분건물군은 건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용됩니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 535,800원/㎡이고 토지는 장방형 평지입니다.
- 도로. 게토333지식산업센터 단지의 서측 및 북측으로 포장도로와 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확정. 진인겸·손관식의 보증금과 임대차 범위가 확인되기 전에는 현재 15,000,000원을 최종 인수액으로 보면 안 됩니다.
- 점유범위 대조. (주)레인아이,강경철은 씨-217호와 씨-218호를 함께 사용한다고 조사됐고, 강인영은 전부 점유로 기록돼 있으므로 실제 C-217호 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 강인영 배당요구 확인. 2024.05.24. 배당요구가 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않았고, 현재 배당자료상 보증금 5,000,000원은 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 후순위 권리 확인. 2025.02.28. 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에 한국남방개발주식회사 명의 근질권이 설정돼 있으므로 최종 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 29%라는 숫자만으로 적정가를 판단하지 말고 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “29% 낙찰가”보다 인수범위를 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 125,000,000원에서 5회 유찰돼 35,840,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭은 크지만 권리분석은 단순하지 않습니다. 확인된 대항력 임차인 2명의 보증금 15,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 최소 실질취득부터 50,840,000원이고, 진인겸·손관식은 말소기준권리 이전 전입이면서 보증금이 확인되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
후순위 근저당과 가압류가 소멸한다는 점만 보고 안전형으로 분류하기 어려운 이유가 여기에 있습니다. 시세 자료도 없어 현재 최소 실질취득이 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 입찰가 계산보다 먼저 미상 임차인의 보증금과 점유관계를 확정해야 합니다. 5회 유찰은 기회 신호라기보다 권리와 환금성까지 함께 다시 확인해야 할 경고 신호로 보는 편이 맞습니다.
