인천지방법원 2026타경233. 부천시 옥길동에 위치한 광양프런티어밸리5차지식산업센터 제8층 제877호입니다. 공부상 집합건물이고 감정평가 당시 공장(지식산업센터)으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사제이제이비투비이며, 2022년 하나은행 근저당권이 설정된 뒤 신용보증기금과 케이비국민카드의 가압류, 부천시의 압류가 이어졌습니다. 최종적으로 근저당권자인 하나은행이 임의경매를 신청한 사건입니다.

이 물건은 채권 규모가 상당합니다. 하나은행 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원이고, 경매 신청채권자의 청구액은 293,183,836원입니다. 신용보증기금 가압류 청구액 243,000,000원, 케이비국민카드 가압류 청구액 13,244,825원도 존재합니다. 그러나 채권액이 매각대금보다 크다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 매수인의 위험을 판단할 때는 소멸하지 않는 권리와 실제 점유·임대관계를 별도로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2022.02.23 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이보다 후순위로 등기된 신용보증기금 가압류, 부천시 압류, 케이비국민카드 가압류 및 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력 가능성 확인 필요

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 당시 현장 방문에서 이해관계인을 만나지 못해 실제 임대 여부와 내부 이용관계를 파악하지 못한 상태입니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 명도가 간단하다고 단정할 수 없습니다.

현재 확인된 실제 임차인 0명. 이는 임차인이 존재하지 않는다는 확정적인 현장조사 결과와는 다릅니다. 확정된 임대차보증금이나 배당요구 내역이 확인되지 않아 임차인별 배당 및 인수금액은 산정하지 않습니다.

③ 시세·배당 분석 — 신건 189,000,000원의 적정성은 미확인

감정가와 현재 최저매각가는 모두 189,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다. 다만 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정됐으며, 실제 피담보채권액과 확정 배당액은 다를 수 있습니다. 부천시 압류에 관한 조세채권액 및 법정 배당순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보의 배당관계에 따라서도 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 커지는 미배당

유찰 시 최저매각가는 151,200,000원, 다시 유찰되면 120,960,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 하나은행의 경매신청 청구액 293,183,836원도 현재 회차의 예상 배당액으로 전액 충족되지 않습니다.

각 시나리오의 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이는 임대관계 등이 추가로 확인되지 않는다는 전제의 계산 결과입니다. 점유자에게 인수 대상 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가와 미배당 인수금액을 합산해 다시 계산해야 합니다. 또한 유찰 시 가격이 낮아진다는 사실만으로 시장가격 대비 저렴해졌다고 판단할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 옥길동 소재 부천소사경찰서 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 분포합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 전반적인 교통여건을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 2022.01.26 사용승인된 지상 10층 건물의 8층입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 등으로 마감됐으며, 위생·상하수도설비, 승강기, 주차장, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
• 접근 도로. 북측·서측·남측으로 상태가 양호한 포장도로에 접하고 있습니다. 대로2류 및 중로1류와 접하는 토지입니다.
• 토지. 토지면적은 10,455.7㎡이며, 지목은 대지입니다. 평지의 가로장방형 토지로 공장·지식산업센터, 창고시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다.
• 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 확인됩니다. 공시지가는 2,162,000원/㎡입니다. 개별 업종의 입주 가능 여부와 용도 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 내부 현장 확인이 이루어지지 않아 실제 시설·인테리어 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 아파트와 수요층이 다르며, 입주 가능한 업종과 실제 사용 목적이 매수수요에 영향을 줄 수 있습니다. 본건의 거래량이나 매각 소요기간은 확인되지 않았으므로 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대관계 확인. 현장 방문 당시 관계인 부재로 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 사용 주체와 임대차계약, 보증금·사업자등록·대항요건 등을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2022.02.23 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 매각물건명세서와 등기부를 대조해 인수 대상 권리가 존재하는지 최종 확인하세요.
• 공동담보 관계. 하나은행 근저당권에는 878호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 매각 여부와 실제 피담보채권, 배당관계를 점검해야 합니다.
• 압류 및 조세채권. 부천시 압류가 존재합니다. 압류 자체의 소멸 여부와 별도로 조세채권의 법정 우선순위가 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 동일 건물 실거래 비교. 877호와 유사한 면적·층·용도의 최근 거래사례를 확보해 최저가 189,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 지식산업센터 입주 요건. 해당 호실은 공장으로 이용되고 있습니다. 매수 후 사용하려는 사업의 입주 가능 여부, 산업시설 관련 규정과 건축물 용도를 확인하세요.
• 실제 명도 부담. 임대 여부와 점유관계가 불명확합니다. 점유자가 확인되면 인도 협의와 명도 절차에 필요한 시간·비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·시설 상태. 미납 관리비, 공용부분 체납액, 내부 시설 상태 및 사용상 제한을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 소멸 ≠ 위험 없음”

이 사건은 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 채권이 정리되는 등기상 권리구조가 비교적 명확한 경매입니다. 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원이며, 채권자의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조도 아닙니다.

그러나 임대 여부가 확인되지 않았고, 같은 건물의 시장가격을 비교할 실거래 근거도 부족합니다. 더구나 하나은행 근저당권은 인접한 878호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 최저가가 감정가와 동일한 신건에서 권리관계가 단순하다는 이유만으로 적극적으로 입찰하기에는 아직 확인할 사항이 남아 있습니다.

결론은 “후순위 권리 소멸은 긍정적, 인수 위험과 가격 적정성은 확인 필요”입니다. 실제 임차관계가 없다는 점과 시장가격의 경쟁력이 확인된다면 투자 판단을 다시 검토할 수 있겠지만, 현재 단계에서는 권리 확인과 시세 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.