인천지방법원 2026타경233. 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-1, 광양프런티어밸리5차지식산업센터 8층 878호입니다. 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다. 감정평가서에는 본건을 포함한 877호와 878호가 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있다고 기재되어 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사제이제이비투비입니다. 2022년 2월 23일 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이후 신용보증기금과 메리츠캐피탈의 가압류가 추가됐습니다. 하나은행이 신청한 임의경매는 2026년 6월 16일 개시됐습니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 단순히 등기부상 소멸 여부만이 아닙니다. 실제 점유와 임대차 여부, 지식산업센터의 사용 적합성, 감정가 1억 8,900만원의 시장성을 확인해야 합니다. 특히 근저당권의 공동담보 기재에 877호가 등장하므로 878호와의 담보관계도 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 매각으로 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2022년 2월 23일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 현재 소유자인 주식회사제이제이비투비가 채무자입니다.

그 이전인 2022년 2월 7일 케이비부동산신탁 명의로 소유권보존 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2022년 2월 23일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전으로 현재 소유자가 등기됐습니다.

말소기준권리 이후 설정된 권리는 다음과 같습니다.

• 신용보증기금 가압류. 2026년 3월 27일 설정, 청구금액 243,000,000원. 매각으로 소멸합니다.
• 메리츠캐피탈 가압류. 2026년 5월 15일 설정, 청구금액 18,703,723원. 매각으로 소멸합니다.
• 하나은행 임의경매개시결정. 2026년 6월 16일 등기. 경매절차에 따른 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격·환금성 — 감정가 1억 8,900만원, 시장성 검증이 먼저

현재 회차는 유찰 0회의 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 189,000,000원으로, 감정가의 100%에서 입찰이 진행됩니다.

다만 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)입니다. 아파트의 동일 평형 거래가격을 그대로 적용할 수 없고, 동일 건물·유사 전용면적·유사 층의 지식산업센터 거래가격과 임대료를 기준으로 판단해야 합니다.

지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 달리 실제 사용 목적과 입주 수요에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 따라서 낙찰 후 직접 사용할 것인지, 임대를 놓을 것인지에 따라 적정 입찰가격도 달라집니다. 실거래가뿐 아니라 임대료와 공실 상태를 함께 검증해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

신건 매각가 189,000,000원을 기준으로 집행비용 약 3,446,000원을 제외하면 하나은행에 배당되는 금액은 185,554,000원입니다. 하나은행 근저당 채권최고액 360,000,000원에 크게 미달하고, 후순위 가압류권자에게는 배당금이 돌아가지 않는 계산입니다.

전체 채권액은 621,703,723원이며, 예상 총배당액은 185,554,000원, 미배당액은 436,149,723원입니다. 여기서 미배당액은 채권자들이 배당받지 못하는 금액이지, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당 증가

1회 유찰 시 매각가격은 151,200,000원, 2회 유찰 시 120,960,000원으로 계산됩니다. 가격이 내려가면 매수인의 취득가격은 낮아지지만 채권자의 배당 부족액은 오히려 커집니다.

⑤ 점유·임대차 확인 — 공실이라고 단정할 수 없다

현재 확인된 임차인 및 임대차 조건은 확인되지 않습니다. 그러나 이것을 곧바로 임차인 없음이나 공실로 해석해서는 안 됩니다.

감정평가서에는 현장방문 당시 거주인 등 이해관계인이 부재하여 내부구조는 공부와 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고했고, 임대 여부는 파악하지 못했다고 기재되어 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 부천소사경찰서 남동측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022년 1월 26일 사용승인을 받은 지상 10층 건물입니다. 프리캐스트콘크리트구조와 철근콘크리트지붕 구조이며, 외벽은 석재 및 강화유리 마감입니다.
• 설비. 위생설비, 상하수도설비, 승강기, 주차장, 화재탐지설비 등이 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 877호와 878호 공히 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있습니다. 본건은 878호입니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 토지는 공업용으로 이용되고 있습니다. 공시지가는 2,162,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측·서측·남측으로 포장도로와 접하고 있으며, 대로2류(폭 30m~35m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 공공주택지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등의 표기가 있습니다. 각 규제의 본건 적용 여부와 현재 유효 여부는 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 매수 수요 및 임대 수요가 다릅니다. 동일 건물 내 거래가격, 공실률, 임대료, 관리비 및 입주 가능 업종을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공동담보 원본 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보 기재에 877호가 등장합니다. 본건 878호의 등기부와 공동담보목록, 설정 범위를 반드시 대조하세요.
• 임대차·점유 확인. 현장방문 당시 이해관계인이 부재해 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 관리사무소, 현장 방문, 사업자등록 및 임대차계약 등을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
• 대항력 확인. 임차인이 발견되면 전입·사업자등록 시점, 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인한 뒤 대항력과 우선변제권을 다시 판단해야 합니다.
• 지식산업센터 사용 적합성. 낙찰 후 직접 사용할 계획이라면 해당 호실의 실제 용도와 입주 가능 업종, 관련 관리규약 및 이용 제한을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물의 유사 호실 실거래가와 현재 매물가격을 비교하세요. 아파트 시세나 감정가만으로 적정 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 실제 임대료, 공실기간, 관리비, 주차 및 운영비용을 확인해 수익성을 계산하세요. 임대 여부가 미확인된 상태에서 임대수익을 가정하지 마세요.
• 관리비 체납. 관리사무소에 미납 관리비와 공용부분 부담 여부, 관리규약상 낙찰자 부담사항을 확인하세요.
• 배당과 세금. 예상배당은 집행비용 추정치를 포함한 계산입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
• 현장 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 내부 구조, 설비, 파손, 실제 사용 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰할 물건은 아니다

이 사건은 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 신용보증기금 및 메리츠캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 실제 취득에 위험이 없다는 것은 다릅니다. 임대 여부가 파악되지 않았고 현장 내부도 확인되지 않았습니다. 더구나 근저당권의 공동담보 기재에 877호가 등장하므로 본건 878호와의 등기 연결을 원본으로 확인해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 모두 189,000,000원인 신건이지만, 동일 건물의 실거래가격이나 임대료를 비교하지 않고는 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 지식산업센터는 입주 가능 업종과 실사용 수요, 임대수요가 중요하므로 주거용 부동산과 동일한 방식으로 접근해서는 안 됩니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정, 가격 메리트는 미검증, 점유·임대차는 확인 필요. 이 세 가지를 구분해서 판단해야 합니다. 공동담보와 임대차를 확인하고 동일 건물의 거래·임대 수준을 검증하기 전까지는 신건 입찰을 서두르지 않는 보수적인 접근이 합리적입니다.