의정부지방법원 2025타경72187. 경기도 남양주시 다산동 6250, 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0005호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 공부 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이며, 현황은 공실입니다. 일반적인 주거용 부동산과는 임대수요와 매수층이 다를 수 있는 물건입니다.

등기상 소유자는 이영미 씨입니다. 2022년 6월 27일 농협은행주식회사 명의의 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 919,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 남양주시 압류도 이미 2026년 9월 16일 해제됐습니다.

권리상 핵심은 비교적 명료합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 신건 최저가가 9억 2,000만원이고, 동일 용도의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 여기에 공실과 임대관계 미상, 공동담보 관계까지 확인해야 하므로 권리가 단순하다는 이유만으로 입찰을 서두를 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 2022년 6월 27일 접수된 채권최고액 919,200,000원의 근저당권이 기준이 됩니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다.

갑구 1번 한국자산신탁주식회사의 신탁등기는 2022년 6월 27일 신탁등기 말소와 소유권이전으로 정리됐습니다. 현재 소유자는 이영미 씨입니다.

2025년 8월 22일 접수된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 남양주시 압류는 2026년 4월 16일 접수됐으나, 2026년 9월 16일 해제되어 이미 말소됐습니다. 따라서 해당 압류를 별도의 매수인 인수 부담으로 볼 이유는 없습니다.

임차인 및 점유 관계. 임차인으로 별도 등재된 사람은 없습니다. 감정평가서상 현황은 공실로 조사됐지만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 인수액을 0원으로 산정한 것과 별개로, 실제 임대차계약·보증금·점유 여부는 현장 확인과 관리주체 확인을 거쳐야 합니다.

② 가격 검토 — 9억 2,000만원의 적정성은 별도 검증 필요

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 920,000,000원입니다. 유찰은 아직 발생하지 않은 신건입니다.

다만 이 물건은 지식산업센터 내 공장 지원시설 성격의 근린생활시설입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균을 적용해 가격을 판단할 수 있는 상황이 아닙니다. 비교 가능한 동일 용도·동일 건물 또는 유사 입지의 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가 9억 2,000만원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 단정할 수 없습니다.

현황 공실이라는 점도 중요합니다. 근린생활시설 또는 지원시설은 실제 이용 가능한 업종, 시설 구성, 건물 내 입점 상황, 임차수요에 따라 수익성과 매매가격이 달라질 수 있습니다. 임대관계가 미상인 상태에서는 임대수익을 전제로 한 투자수익률 계산도 보류해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 920,000,000원 가정)

신건 매각가 920,000,000원 가정 시 집행비용 약 11,600,000원을 차감한 뒤 농협은행 근저당권에 908,400,000원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 919,200,000원 기준 미배당액은 10,800,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 당해세 등 실제 배당절차에서 달라질 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

유찰 시나리오별 배당 변화

위 시나리오는 제시된 회차별 산정값을 기준으로 한 배당 추정입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 및 배당순위, 채권액 확정, 공동담보 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산한강초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 학교 등 공공시설이 소재하는 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 외벽은 복합판넬과 외장석재, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있는 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 공장(지원시설-근린생활시설)이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 임대차와 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 토지는 평지이며 용도지역은 준주거지역입니다. 공장설립제한지역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등 토지이용계획상 표시사항이 있어 실제 사용 목적과 관련 규제를 대조할 필요가 있습니다.
• 도로. 동측 약 40m, 서측 약 10m, 남측 약 25m, 북측 약 20m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 실제 시설 상태와 내부 마감, 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 현황 공실이고 임대관계가 미상입니다. 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아 매각가격과 임대수익을 객관적으로 판단하기 어렵습니다. 주거용 부동산과 다른 매수층 및 임차수요를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 검증. 감정가 920,000,000원을 그대로 적정 시세로 받아들이지 마세요. 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터 지원시설·근린생활시설의 매매사례를 확보해 가격을 비교해야 합니다.
• 공실 및 임대관계. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 관리사무소 확인, 임대차계약 존재 여부와 보증금·차임·점유관계를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 농협은행 근저당권이 9층 에이에프09-0025호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 공동담보의 현재 등기 상태와 본건 매각에 따른 말소 범위를 확인해야 합니다.
• 채권자 관계 확인. 경매신청채권자는 에프앤에이치2506유동화전문유한회사이고 등기상 근저당권자는 농협은행주식회사입니다. 채권양도·승계 관련 서류와 실제 배당권자 관계를 확인하세요.
• 실제 사용 가능성. 공부상 공장(지원시설-근린생활시설)인 만큼 해당 호실에서 가능한 업종과 사용 목적, 건축물 용도, 관리규약 및 관련 인허가 제한을 확인하세요.
• 관리비·유지비. 공실 기간, 공용부분 관리비 체납, 시설 유지·수선 비용을 관리주체에 확인하세요. 인수금액이 0원이라고 해서 보유비용까지 0원인 것은 아닙니다.
• 현장 상태. 출입구와 동선, 전면 노출, 내부 구조, 급배수·전기·난방 등 설비 작동 여부를 확인하고 실제 임대 가능 상태인지 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁 관련 등기와 공동담보 내용을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다르다

의정부지방법원 2025타경72187은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 6월 27일 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 남양주시 압류도 2026년 9월 16일 이미 해제됐습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리분석이 끝났다고 입찰 판단까지 끝난 것은 아닙니다. 이 물건은 주거용이 아닌 지식산업센터 지원시설·근린생활시설 성격이고 현재 공실입니다. 임대관계는 미상이며, 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 9억 2,000만원의 시장 적정성을 판단할 근거도 부족합니다. 공동담보와 채권자 승계 관계 역시 입찰 전 확인해야 합니다.

신건에서 가장 경계해야 할 것은 인수금액이 아니라 검증되지 않은 매입가격과 공실에 따른 보유 위험입니다. 근저당 미배당액 10,800,000원은 채권자의 회수 부족분이지 매수인의 인수금액이 아닙니다. 이 부분을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

최종 판단은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 실거래 비교, 임대수요, 공동담보 및 채권자 관계를 확인하기 전까지 9억 2,000만원을 경쟁력 있는 가격으로 평가해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰의 성패는 실제 사용성과 매입가격 검증에 달려 있습니다.