의정부지방법원 2025타경72187. 경기도 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 9층 에이에프09-0025호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 185,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건의 핵심은 등기상 채권액과 매수인이 부담할 금액을 구분하는 것입니다. 농협은행주식회사의 근저당권 채권최고액은 919,200,000원으로 감정가의 약 4.97배입니다. 하지만 이 금액 전체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 해당 근저당권은 말소기준권리이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다.

신건 매각가 185,000,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 181,610,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 737,590,000원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지 매수인의 인수금액이 아닙니다.

다만 신청채권자는 에프앤에이치2506유동화전문유한회사이고, 등기상 근저당권자는 농협은행주식회사입니다. 신청채권자의 청구액 858,811,217원과 근저당권 채권최고액 919,200,000원도 서로 다른 금액입니다. 채권양도·승계 관계와 실제 배당채권을 확인하지 않고 두 금액을 동일시해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 매각으로 소멸

등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 2022년 6월 27일 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이며, 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 채권최고액 919,200,000원 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

갑구에는 2022년 5월 9일 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 이후 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 및 신탁등기말소가 이루어졌습니다. 현재 등기상 소유자는 이영미입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소된 상태이므로 현재 유효한 권리와 구분해서 보아야 합니다.

② 가격·환금성 — 신건 가격의 적정성은 별도 검증

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 185,000,000원입니다. 감정가의 100%에서 시작하는 신건으로, 유찰에 따른 가격 조정은 아직 없습니다.

다만 지식산업센터는 주거용 아파트와 거래 수요 및 매수층이 다릅니다. 이 물건의 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하지 못했으므로, 185,000,000원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정해서는 안 됩니다.

③ 회차별 예상배당 — 채권 미배당은 매수인 인수가 아니다

아래는 제공된 배당 산출을 기준으로 한 예상배당입니다. 신건 매각가 185,000,000원을 가정하면 집행비용 약 3,390,000원을 제외한 181,610,000원이 농협은행 근저당권에 배당되는 구조입니다.

신건 매각가 기준 근저당 미배당액 737,590,000원. 채권최고액 기준 단순 가정이며 실제 채무 잔액과 배당액은 채권계산서 및 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 회수 부족분의 변화

이 시나리오에서 유찰 횟수가 늘어나면 매각대금이 줄어들고 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 어느 회차에서도 이 미배당액을 매수인이 대신 갚는다는 의미는 아닙니다. 말소기준권리인 근저당권이 매각으로 소멸한다는 권리분석과 채권자의 배당 부족은 별개의 문제입니다.

⑤ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 남양주시 다산동 다산한강초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 학교 등 공공시설이 소재하는 것으로 감정평가에 기재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물 중 9층입니다. 외벽은 복합판넬·외장석재 마감이며 창호는 페어글래스창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있는 것으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 본건 9층은 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 감정평가에는 1층 기호(가)가 공장(지원시설·근린생활시설)이며 공실이라고 별도로 기재되어 있습니다. 1층의 공실 상태를 본건 9층의 공실로 혼동해서는 안 됩니다.
• 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 등재된 임차인은 없지만 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 관리비 체납 여부는 현장과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 평지의 사다리형 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 40m, 서측 약 10m, 남측 약 25m, 북측 약 20m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역이며, 과밀억제권역·공공주택지구·지구단위계획구역 등이 확인됩니다. 일부 제한사항으로 공장설립제한지역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등이 기재되어 있으므로 실제 사용 업종에 따른 규제 검토가 필요합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 입주 가능 업종과 실사용 수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 동일 건물의 거래가격, 공실률, 임대수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가 검증. 신건 최저가 185,000,000원의 적정성을 판단하기 위해 동일 건물의 동일·유사 면적 및 층별 거래사례를 확보하세요. 비교 가능한 실거래 확인 전에는 시세보다 저렴하다는 판단을 보류해야 합니다.
• 공동담보 확인. 농협은행 근저당권의 공동담보인 제1층 제알01-0005호의 등기와 매각 진행 여부를 확인하세요. 공동담보 관계에 따른 실제 채권 잔액 및 배당 구조를 검토해야 합니다.
• 채권자 관계 확인. 신청채권자 에프앤에이치2506유동화전문유한회사와 등기상 근저당권자 농협은행주식회사의 관계를 채권양도·승계 자료 및 배당요구 관련 서류로 확인하세요.
• 임대차·점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 관리사무소 탐문, 매각물건명세서와 현황조사서 대조를 통해 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
• 입주 업종 확인. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 실제 사용 목적, 관련 제한사항 및 관리규약을 확인하세요. 낙찰 후 원하는 용도로 사용할 수 있는지가 중요합니다.
• 관리비·운영비. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 관리비, 장기수선 관련 부담 및 월별 관리비 수준을 확인하세요.
• 공실 및 임대수익. 실제 임대 가능성, 주변 유사 호실의 임대료, 공실기간 및 임차수요를 조사해 예상 보유비용을 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 적정가격”은 다르다

이 물건은 등기상 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 산출에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 채권최고액 919,200,000원이라는 큰 숫자에 압도되어 낙찰자가 그 금액을 인수한다고 오해해서는 안 됩니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자 적합성이 확보되는 것은 아닙니다. 최저가 185,000,000원은 아직 감정가의 100%이고, 지식산업센터의 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 임대관계 역시 미상이며, 공동담보와 신청채권자·근저당권자 간의 관계도 추가 검토가 필요합니다.

특히 이 사건은 권리상 인수 부담과 채권자의 미배당 위험을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다. 근저당 미배당 737,590,000원은 매수인의 부담이 아니지만, 그렇다고 현재 신건 가격이 적정하다는 뜻도 아닙니다.

권리는 계산상 합격, 가격과 환금성은 검증 보류. 동일 건물의 실거래, 실제 임대 현황, 공동담보 및 채권 승계 관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.