수원지방법원 2025타경57760. 경기도 용인시 기흥구 농서동 455, 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘195호 관련 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 9억 2,000만원으로 유찰 없이 시작하는 신건입니다. 신청채권자는 화성우리신용협동조합이며 경매신청 청구액은 1,601,773,042원입니다.

등기상 소유자는 박준환 씨입니다. 2022년 7월 26일 소유권이전과 같은 날 화성우리신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 17억 2,800만원입니다. 이후 용인시와 국세청 등의 압류, 제이비우리캐피탈의 가압류, 추가 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 제공된 권리분석상 근저당권 이후의 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 목적물 확인이 중요합니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정평가에는 1층 L195호와 L196호가 함께 기재되어 있고, 근저당 공동담보 원문에는 L196호가 표시되어 있습니다. 실제 매각대상인 L195호와 등기상 공동담보의 관계, 토지 지분 및 전유부분의 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심 말소기준권리는 2022년 7월 26일 설정된 화성우리신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,728,000,000원이며, 권리분석상 매각으로 소멸하는 기준권리입니다.

2019년 4월 26일 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 2022년 7월 22일 신탁재산 귀속에 따른 신탁등기 말소가 이루어졌습니다. 이후 주식회사프리미엄원희캐슬 명의로 이전됐다가 2022년 7월 26일 박준환 씨에게 소유권이 이전됐습니다.

근저당 설정 이후에는 용인시 압류, 국세 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류 등이 등재됐습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입일은 모두 2022년 7월 26일 근저당 설정일 이후입니다. 제공된 권리분석에서도 대항력 없음으로 판정되어 매수인에게 임차보증금이 인수되는 구조는 확인되지 않습니다.

김주량은 L195호, 이현균은 L196호를 각각 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 두 임차인 모두 근저당 설정 이후 전입했으므로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 확정일자 정보는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

보증기관 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 실제 임차인은 기재상 2명이며, 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 920,000,000원 가정)

신건 감정가인 9억 2,000만원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 약 1,160만원을 제외한 908,400,000원이 채권자 배당재원으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 예상배당은 다음과 같습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.3% 추정치입니다. 근저당권 배당 후에도 819,600,000원이 미배당되고, 제이비우리캐피탈의 가압류 청구금액 41,291,201원도 배당되지 않는 계산입니다. 세금 압류에 따른 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 채권 미배당 증가

현재 신건에서 유찰되는 경우 감정가의 80%, 이후 64%를 적용한 시나리오입니다. 이는 제공된 회차별 계산에 따른 가정이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원의 진행에 따라 확인해야 합니다.

현재 매각가 가정에서도 총 채권 미배당액이 약 8억 6,089만원입니다. 1회 유찰 시 약 10억 4,305만원, 2회 유찰 시 약 11억 8,878만원으로 늘어납니다. 이는 채권자 측 회수 부족을 의미하며, 그 자체가 매수인에게 채무가 승계된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측에 위치합니다. 주변에는 상업용 및 업무용 건물, 공장, 단독주택, 주상용 건물과 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 주변 도로 연결상태는 원활하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물입니다. 외벽은 커튼월(강화유리), 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 공동위생·급배수설비, 승강기, 화재감지·경보설비, 소화전 및 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 농서동 455, 455-1, 455-2번지 3필지 일단지로 사다리형 평지입니다. 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설·기숙사)의 건부지로 이용 중입니다.
• 도로·주차. 남동측과 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 주차장시설이 되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 택지개발지구, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 기재된 토지거래계약허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며 대상은 외국인 등의 주거용 부동산으로 기재되어 있습니다. 해당 기재 기간은 매각기일 이전에 종료되므로 연장·변경 여부와 실제 적용대상은 현재 기준으로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 가격 경쟁력과 매각 소요기간을 수치로 판단하기 어렵습니다. 근린생활시설의 실제 임대수익, 공실 및 주변 거래사례 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확정. 사건 용도 표기는 대지이나 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. L195호의 전유부분, 대지권 지분 및 매각목록을 확인하고 실제 입찰 대상이 무엇인지 확정하세요.
• 공동담보 확인. 화성우리신용협동조합 근저당권 원문에는 공동담보 건물로 L196호가 기재되어 있습니다. 본건 L195호와의 등기상 연결관계 및 담보 범위를 등기사항전부증명서와 공동담보 목록으로 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 용인시·국세 관련 압류 등 5건이 확인됩니다. 당해세 및 법정기일 등에 따른 우선배당 가능성을 확인하고, 배당표에 반영되지 않은 조세채권이 있는지 점검하세요.
• 임차인 및 명도. 김주량은 L195호, 이현균은 L196호로 구분됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 분석되지만, L196호가 매각대상에 포함되는지와 실제 점유현황을 별도로 확인하세요.
• 보증금·차임 확인. 김주량의 보증금 2,000,000원·차임 2,000,000원, 이현균의 보증금 5,000,000원·차임 5,000,000원으로 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 확정일자, 체납차임 및 실제 점유범위를 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 채권자 총 미배당액 860,891,201원은 채권회수 부족액입니다. 매수인 인수액과 혼동하지 말고, 당해세 등 실제 배당순위 변동 요인을 확인하세요.
• 상업시설 수익성. 최근 거래사례, 임대료, 공실률, 주변 근린생활시설의 임대수요와 관리비 체납을 확인한 후 감정가 920,000,000원의 적정성을 검토하세요.
• 토지·건축 관련 사항. 준주거지역 및 지구단위계획구역의 세부 제한, 토지이용계획과 대지권 범위를 확인하세요. 매각물건명세서상 법정지상권 해당사항 없음도 원본으로 재확인하는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보 목록 및 세금 관련 자료를 서로 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정할 사건은 아니다

이 물건은 말소기준권리 이후 전입한 임차인들이 확인되고, 제공된 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수는 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항이 없으며, 근저당 이후의 압류·가압류 등도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 권리분석 결과 자체는 긍정적입니다.

그러나 실제 입찰에서는 세 가지를 먼저 해결해야 합니다.

첫째, 사건 용도 표기인 대지와 감정평가상 근린생활시설 사이의 차이입니다. 둘째, 매각대상 L195호와 근저당 공동담보에 기재된 L196호의 관계입니다. 셋째, 국세·지방세 압류 5건에 따른 실제 조세채권의 우선순위입니다.

여기에 근저당 채권최고액 17억 2,800만원은 감정가 9억 2,000만원을 크게 초과합니다. 신건 매각가를 가정하면 채권자 총 미배당액은 860,891,201원에 달합니다. 하지만 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 미배당액이 크다는 이유만으로 매수인에게 유리한 물건이라고 판단해서도 안 됩니다.

무엇보다 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 9억 2,000만원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 상업시설의 임대수익과 공실 위험, 실제 매각대상 범위, 대지권 및 조세채권을 확인하지 않은 상태에서 신건 가격을 합리적이라고 단정할 수 없습니다.