수원지방법원 2025타경57760. 경기도 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘196호에 관한 임의경매입니다. 감정평가상 대상 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 해당 호실은 1층 근린생활시설로 평가됐습니다. 전용면적은 52.9000㎡입니다.

소유자는 박준환 씨로, 2022년 7월 26일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기상 거래가액은 1,132,103,496원입니다. 같은 날 화성우리신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 1,728,000,000원입니다.

이후 용인시·국세 관련 압류와 JB우리캐피탈 가압류 등이 추가됐습니다. 제공된 권리분석 기준으로는 2022년 7월 26일 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당 공동담보 표기가 L195호라는 점은 반드시 별도 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조

제공된 권리분석 기준상 말소기준권리는 2022년 7월 26일 화성우리신용협동조합 근저당권입니다. 소유권이전 접수번호는 92691, 근저당권 설정 접수번호는 92692로 같은 날 순차 접수됐습니다.

이후 등기된 용인시 압류, 국세 관련 압류, JB우리캐피탈 가압류, 현재 사건의 경매개시결정 등은 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 국세·지방세 압류는 등기상 소멸과 실제 배당순위가 별개의 문제입니다. 당해세에 해당하는 세금이 있다면 배당 과정에서 먼저 차감될 가능성이 있으므로 체납 세목과 법정 우선순위를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대상 L196호는 1명, 별도 L195호는 구분 필요

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 임차인은 총 2명입니다. 그러나 두 임차인이 동일한 호실에 거주하는 것은 아닙니다. L196호의 임차인은 이현균 1명이고, 김주량은 별도 호실인 L195호의 임차인입니다. 두 사람의 보증금을 대상 L196호의 인수금액으로 합산하면 안 됩니다.

대상 L196호의 이현균 씨는 2024.11.06 전입으로, 제공된 말소기준권리 날짜인 2022.07.26보다 늦습니다. 따라서 해당 근저당권이 L196호에 유효한 선순위 권리라는 전제에서는 대항력이 없습니다. 보증금 5,000,000원은 이 기준에 따라 매수인 인수액에 포함되지 않습니다.

L195호의 김주량 씨 역시 전입일이 2024.07.29로 말소기준권리 이후입니다. 다만 이 임차인은 대상 L196호가 아닌 L195호에 관한 사람이므로, 보증금 2,000,000원을 L196호의 임차보증금이나 인수액으로 계산하지 않습니다.

③ 시세·가격 분석 — 실거래 비교 없이 싸다고 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,130,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 따라서 입찰자는 감정가 전액을 기준으로 응찰해야 하는 상황입니다.

2022.07.26 소유권 이전 당시 등기상 거래가액은 1,132,103,496원입니다. 현재 감정가와 비교하면 약 2,103,496원 차이로 비슷한 금액입니다. 그러나 이는 2022년의 과거 거래가액이므로 현재 시세를 입증하는 자료로 사용할 수 없습니다.

동일 건물·동일 호실 또는 유사 근린생활시설의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 일반 주거용 부동산의 거래가격을 그대로 비교 기준으로 삼아서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,130,000,000원 가정)

배당은 집행비용을 약 1.2%로 추정하고, 근저당권의 채권최고액과 후순위 가압류 청구금액을 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 채권최고액은 실제 대출잔액과 다를 수 있으므로 실제 배당액은 채권계산서와 세금 자료를 확인해야 합니다.

집행비용 13,700,000원을 차감한 뒤 근저당권자에게 1,116,300,000원이 배당되는 구조입니다. 후순위 JB우리캐피탈 가압류에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 0원입니다. 채권자의 미배당액 652,991,201원은 채무자의 미회수 채권이지 매수인의 인수금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커지지만 인수액은 0원

현재 신건에서 1회 유찰되면 최저가는 904,000,000원, 2회 유찰되면 723,200,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 반면 채권 미배당액은 각각 876,731,201원, 1,055,723,201원으로 커집니다.

⑥ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 서천고등학교 남동측에 위치합니다. 주변에는 상업용 및 업무용 건물, 공장, 단독주택, 주상용 건물, 아파트단지 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 주변 도로 연결상태는 원활하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물입니다. 외벽은 커튼월(강화유리), 내벽은 몰탈 위 페인트 마감이며, 공동위생·급배수·승강기·화재감지 및 경보·소화전·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 농서동 455, 455-1, 455-2번지 3필지 일단지입니다. 토지 전체 면적은 5,785.4㎡이며, 사다리형 평지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설·기숙사)의 부지로 이용 중입니다. 대상 L196호의 전유면적과 토지 전체 면적은 구분해야 합니다.
• 토지 지목·이용. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역 등의 지정이 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가구역. 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일인 2026.11.11보다 앞서 종료되는 기간으로 표시돼 있으므로, 재지정 여부와 실제 적용 대상은 매각기일 기준 최신 고시를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 경매상 용도 표기와 감정평가상 이용상태가 다르므로 매각목록과 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설이면서 지식산업센터 및 지원시설이 혼재하는 입지입니다. 동일 호실군의 실거래 자료와 임대수요가 확인되지 않아 매각기간과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 공실률 및 임대료 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 근저당 목적물 확인. 을구 1번 화성우리신용협동조합 근저당권 원문에는 공동담보 제엘195호가 표시돼 있습니다. 대상 L196호의 개별 등기부와 공동담보목록을 반드시 대조하세요.
• 매각 범위 확인. 경매 용도는 대지, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설, 토지 지목은 공장용지입니다. 토지 및 건물의 매각 범위와 대지권 포함 여부를 확인하세요.
• 임차인 점유 확인. 대상 L196호 임차인은 이현균 1명입니다. 전입일은 2024.11.06이며 보증금 5,000,000원, 차임 5,000,000원입니다. 실제 점유 현황과 계약관계, 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 별도 호실 분리. 김주량 씨는 L195호 임차인입니다. L196호의 임차인으로 혼동하거나 보증금 2,000,000원을 L196호의 인수액으로 계산하지 마세요.
• 확정일자·배당요구. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 우선변제 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
• 당해세·체납액. 국세·지방세 압류 5건이 있으므로 체납 세목과 당해세 해당 여부, 배당 우선순위를 확인하세요.
• 임대수익 및 실거래. 동일 건물 근린생활시설의 최근 매매사례와 임대료, 공실률, 관리비, 임차 수요를 확인한 후 응찰가를 정하세요.
• 관리비·시설 상태. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 부담액을 확인하고, 실제 호실의 시설 상태와 사용 가능 여부를 점검하세요.
• 종전 경매 이력. 2024타경72096은 취하된 사건이며 현재 사건은 2025타경57760입니다. 두 사건의 채권관계와 현재 경매 진행 상태를 구분해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 공동담보목록을 서로 대조하세요.

맺으며 — 인수 0원보다 먼저, 대상 호실의 권리를 확인하라

이 물건은 표면적으로는 권리상 인수 부담이 크지 않은 경매입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항이 없고, 대상 L196호 임차인 이현균 씨의 전입일도 말소기준권리 이후입니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 신건부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 안전형 경매로 분류하기에는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 첫째, 말소기준으로 지정된 근저당권의 공동담보 원문이 L195호를 가리키고 있다는 점입니다. 둘째, 경매 용도 표기 대지와 감정평가상 근린생활시설, 토지 지목 공장용지 사이에 차이가 있다는 점입니다. 셋째, 당해세 가능성과 임차인의 우선변제 여부가 아직 확정되지 않았다는 점입니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 11억 3,000만원이 과거 소유권 이전 거래가액과 비슷하다는 사실만으로 현재 시장가격에 적정하다고 결론 내릴 수 없습니다. 동일 건물 근린생활시설의 최근 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않았기 때문입니다.

결론은 '인수 0원이라는 숫자만 믿고 신건에 응찰할 물건은 아니다'입니다. 우선 L195호와 L196호의 담보목적물 일치 여부, 매각 범위, 용도와 대지권을 확인해야 합니다. 그 다음 세금·임차인·임대수익을 검증하고 적정 입찰가를 계산해야 합니다. 권리관계가 원본으로 확인되기 전까지는 가격보다 권리의 동일성이 우선입니다.