부산지방법원 2026타경100178. 부산광역시 북구 만덕동 757-68 및 757-71 관련 토지와 건물에 관한 경매입니다. 등기상 공유자는 이승우·이현정·이희우 3명이며 각각 6분의 2 지분을 보유하고 있습니다. 을구 3번 근저당권은 이희우의 지분 전부를 대상으로 설정되어 있고, 갑구 3번 가압류 역시 이희우 지분을 대상으로 합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이면서 지분매각이고 공유자의 우선매수신고는 1회에 한한다고 기재되어 있습니다.

권리의 기준일은 2025.08.13.입니다. 그런데 101호·102호·103호의 임차관계는 모두 이 날짜보다 앞서 전입한 것으로 나타납니다. 자료상 대항력 있는 임차관계로 분류되어 있으므로, 단순히 후순위 가압류가 소멸한다는 이유만으로 매수인 인수 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 101호와 102호는 보증금 자체가 확인되지 않아 인수액을 산정할 수 없습니다.

또한 감정요항표의 위치 설명이 사건 소재지와 일치하지 않습니다. 이 불일치가 해소되지 않는 한 감정가 524,100,000원을 기초로 한 시세 판단이나 입찰가격 결정은 신뢰하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 근저당, 임차인은 그보다 앞선다

말소기준권리는 을구 3번 2025.08.13. 신성엽 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며 채무자는 이희우입니다. 설정 대상은 이희우의 지분 전부입니다.

2009년 농업협동조합중앙회 근저당권 144,000,000원은 2013.04.11. 해지·말소된 과거 권리이므로 현재 유효한 말소기준권리로 취급하지 않습니다. 2025.09.10. 설정된 에이치에프케이삼사유동화전문유한회사의 가압류 500,000,000원과 2026.02.12. 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 4건 모두 말소기준권리보다 먼저 전입

현황조사와 매각물건명세서에서 101호·102호·103호에 관한 임차관계 4건이 확인됩니다. 네 건 모두 전입일이 말소기준권리인 2025.08.13.보다 빠르고, 자료상 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 반면 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 524,100,000원 가정)

현재 회차 매각가 524,100,000원에서 집행비용 7,641,000원을 차감한 뒤, 신성엽 근저당권에 480,000,000원을 배당하고 HFK 가압류에 36,459,000원을 배당하는 구조입니다. 채권자 합계 청구액 980,000,000원 중 516,459,000원이 배당되고 463,541,000원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 임차인 인수 4,000,000원은 경매 배당금과 별개의 매수인 부담으로 반영된 금액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 위험은 남는다

매각 시나리오상 최저매각가는 신건 524,100,000원에서 1회 유찰 시 419,280,000원, 2회 유찰 시 335,424,000원으로 내려갑니다. 반면 채권자 미배당액은 매각가가 낮아질수록 증가합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 4,000,000원으로 계산되어 있으나, 이는 101호·102호 미상 보증금이 반영되지 않은 금액입니다.

매수인 인수 반영액은 제공된 시나리오에 기재된 값입니다. 101호·102호의 보증금 미상 위험은 모든 시나리오에 추가로 남아 있습니다.

⑤ 시세·입지·감정자료 검토 — 대상 부동산부터 재확인

동일 면적 또는 동일 호실에 대응하는 최근 실거래금액이 확인되지 않아 감정가 524,100,000원이 시장가격보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다. 비교거래가 확인되지 않는 상태에서 감정가를 곧바로 적정 시세로 간주하거나 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

토지 정보에는 제2종일반주거지역, 지목 대, 상업용 이용상황, 완경사·부정형 토지, 중로각지로 기재되어 있습니다. 토지면적은 173.0㎡이고 공시지가 기재액은 ㎡당 1,907,000원입니다. 지적재조사사업지구에 포함되고 도로에 접하는 것으로 표시되어 있습니다.

반면 감정요항표는 제3종일반주거지역, 지목 답 및 현황 전이라고 설명하고 있으며, 차량 접근도 곤란하다고 기재하고 있습니다. 토지 정보와 감정요항표 사이에 여러 차례 불일치가 있으므로 어느 한쪽의 내용만을 기준으로 입지나 토지 가치를 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 건물 이용상태·환금성 검토

매각물건명세서 비고에 따르면 본건 건물 목록 5는 노유자시설(아동관련시설), 목록 6·7은 제2종근린생활시설(음식점), 목록 8~12는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 하나의 건물 내에 서로 다른 이용 형태가 혼재되어 있는 물건입니다.

• 건물 구조. 조적조 슬라브지붕 2층 건물로 기재되어 있으며, 1996.09.20. 사용승인되었습니다. 2009.04.23. 일반건축물에서 집합건축물로 건축물표시변경된 이력이 있습니다.
• 호실별 용도. 노유자시설, 음식점 용도의 근린생활시설, 공동주택이 혼재합니다. 호실별 공부상 용도와 실제 영업·주거 이용 여부를 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문부재 등으로 내부를 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 내부 이용상황, 관리상태 및 안전성은 별도 확인이 필요합니다.
• 설비. 감정요항표에는 위생·급배수설비와 도시가스설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지 형상. 남서하향 경사지대의 부정형 토지로 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이라는 설명이 있습니다. 다만 소재지 불일치 문제를 먼저 해결해야 합니다.
• 도로. 감정요항표에는 남서측 약 20미터, 북서측 약 6미터 포장도로에 접한다고 기재되어 있지만, 같은 자료에 차량 접근 곤란이라는 설명도 있어 현장 대조가 필요합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 내부 미확인 및 감정자료 불일치가 있어 건축물대장과 현황을 별도로 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정평가서 원본 대조가 최우선. 사건 소재지는 부산 북구 만덕동인데 감정요항표는 부산 강서구 송정동으로 기재되어 있습니다. 대상 지번·건물 목록·현황사진·감정평가 대상이 실제 경매 목적물과 일치하는지 확인하기 전에는 입찰을 진행하지 않는 것이 타당합니다.
• 매각대상 지분 확인. 이희우 지분 2/6의 매각 범위와 토지·건물별 귀속 지분, 공동담보 범위를 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수신고. 매각물건명세서에 공유자 우선매수신고는 1회에 한한다고 기재되어 있습니다. 공유자의 우선매수 행사 여부와 매각 진행에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 101호·102호 임대차 확인. 보증금 미상인 두 호실의 임대차계약서, 전입 내역, 실제 점유자, 계약당사자 및 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 103호 중복기재 확인. 하득수 및 거성건설(주), 하득수의 임대차 2건이 동일 호실에 기재되어 있습니다. 두 계약의 별개성, 실제 점유 범위 및 보증금 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 및 우선변제권 검토. 네 건 모두 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않으므로 관련 서류를 추가 확인해야 합니다.
• 채권액 대조. 사건 청구액 584,334,529원, HFK 가압류 청구액 500,000,000원, 신성엽 근저당 채권최고액 480,000,000원의 산정 기준과 실제 채권잔액을 구분해 확인해야 합니다.
• 토지·건축물 공부 확인. 제2종·제3종일반주거지역, 지목 대·답·현황 전의 불일치와 건물의 호실별 용도 및 실제 이용상태를 토지대장·지적도·건축물대장·현장조사로 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 면적 또는 동일 용도에 대응하는 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가를 곧바로 시세로 보지 말아야 합니다. 비교 가능한 실거래 및 현장 상태를 확인한 뒤 가격을 결정해야 합니다.
• 배당표 재검토. 당해세 및 임차인 최우선변제 미반영 사항을 확인하고, 실제 채권계산서와 배당요구 내역에 따라 예상배당 및 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.

맺으며 — “지분매각에 미상 임차인, 감정자료 불일치까지”

이 사건의 핵심은 감정가 524,100,000원이 낮은지 높은지가 아닙니다. 먼저 실제로 어떤 지분과 부동산을 취득하게 되는지부터 확정해야 합니다. 이희우의 2/6 지분을 대상으로 한 공유지분 매각이며, 공유자 우선매수신고가 1회 한정으로 기재되어 있습니다.

임차관계는 4건이며 모두 말소기준권리 이전에 전입한 것으로 분류됩니다. 103호의 기재 보증금 4,000,000원은 배당 시나리오에서 매수인 인수액으로 반영되어 있지만, 101호와 102호의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 확인된 4,000,000원만으로 전체 인수 위험을 평가할 수 없습니다. 실제 임대차관계와 점유 범위를 확인하기 전에는 실질취득금액을 확정해서는 안 됩니다.

후순위 HFK 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 임차관계와 공유지분이라는 특성은 별도로 남습니다. 신건 매각가 가정에서도 채권자 미배당액은 463,541,000원이며, 1회 유찰 시 567,312,800원, 2회 유찰 시 650,071,936원으로 증가합니다.

무엇보다 사건 소재지인 부산 북구 만덕동과 감정요항표의 부산 강서구 송정동 기재가 일치하지 않습니다. 용도지역과 지목, 도로 접근 설명도 서로 다릅니다. 이는 가격 조정만으로 해결할 문제가 아니라 평가 대상과 물건 동일성부터 확인해야 하는 문제입니다.