광주지방법원 2026타경30292. 광주 서구 치평동 1227-8을 중심으로 하는 대지·토지 일괄매각 사건입니다. 등기부상 소유자는 옥타곤203주식회사이고, 신청채권자는 주식회사대한저축은행입니다. 신청채권자의 청구금액은 4,185,904,464원, 최저매각가격은 4,954,420,520원입니다. 2018년 3월 16일 설정된 대한저축은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤로 후순위 근저당과 세금압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
표면적인 등기 순위만 보면 매각으로 정리될 권리들이 명확합니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 것은 등기부 밖의 위험입니다. 매각물건명세서에는 건축물대장상 위반건축물 등재 사실이 명시되어 있고, 건축법 제79조에 따른 이행강제금이 2024년부터 2026년까지 총 3회 부과되었습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 상업용 건물의 점유·임대차 확인 문제까지 겹칩니다. 단순히 채권이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 안전하다고 판단하기 어려운 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 치평동 1227-8 등기부 도로명주소: 광주광역시 서구 시청로50번길 21-4 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정 이용상태 | 위락시설·일반음식점·유흥주점·사무소 및 숙박시설 등이 기재된 상업용 부동산 |
| 소유자 | 옥타곤203주식회사 (2016.05.04. 소유권이전) |
| 감정가 | 4,954,420,520원 |
| 최저매각가 | 4,954,420,520원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 신청채권자 | 주식회사대한저축은행 |
| 청구금액 | 4,185,904,464원 |
| 말소기준권리 | 2018.03.16. 을구 10번 대한저축은행 근저당권 채권최고액 3,510,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 등재 · 2024~2026년 이행강제금 총 3회 부과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 대한저축은행
현재 경매의 말소기준은 2018.03.16. 을구 10번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사대한저축은행, 채권최고액은 3,510,000,000원입니다. 해당 근저당에는 치평동 1227-8 토지에 대한 공동담보 기재도 존재합니다.
이후 설정된 대한저축은행의 추가 근저당권 840,000,000원, 조정미의 근저당권 500,000,000원은 모두 후순위입니다. 국세·지방세 압류 3건과 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후에 발생하여 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·점유관계 — 권리인수 0원 가정의 전제
현재 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 대상 건물의 이용상태에는 일반음식점, 유흥주점, 사무소, 숙박시설 등이 포함되어 있습니다. 상업용 건물인 만큼 실제 영업자와 점유자, 임대차보증금, 사업자등록 및 확정일자 관계를 확인하는 과정이 중요합니다.
- 실제 영업자. 음식점·유흥주점·숙박시설의 운영주체가 소유자인지 임차인인지 확인합니다.
- 사업자등록. 점유 개시 시점과 사업자등록 신청일을 대조하여 상가 임차인의 대항력 성립 여부를 확인합니다.
- 보증금. 실제 임대차보증금과 배당요구·확정일자·우선변제 관계를 확인합니다.
- 인도·명도. 매수 후 영업장과 시설을 실제 인도받을 수 있는지, 영업자와의 협의가 필요한지 확인합니다.
- 임차인 인수. 후순위 권리의 말소와 별개로 실제 임차관계가 확인되면 인수액을 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,954,420,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 51,944,205원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 대한저축은행 | 3,510,000,000원 | 3,510,000,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 대한저축은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 을구 21번 근저당 · 조정미 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 52,476,315원 |
채권최고액을 기준으로 단순화한 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권액 4,850,000,000원, 예상 채권배당 4,850,000,000원, 소유자 잔여 52,476,315원입니다. 실제 배당채권액은 확정 채권액에 따라 달라지며, 신청채권자의 청구금액 4,185,904,464원과도 구별해야 합니다. 국세·지방세 중 우선배당 대상 세금, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가
현재 최저가는 감정가 전액인 4,954,420,520원입니다. 유찰이 발생하면 매각대금은 낮아지고 후순위 채권의 배당 부족액은 증가하는 구조입니다. 다만 유찰에 따른 가격 하락을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건은 실제 거래가격과 임대수익에 대한 검증이 필요하기 때문입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 4,954,420,520원 | 4,850,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 3,963,536,416원 | 3,921,501,052원 | 928,498,948원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 3,170,829,132원 | 3,136,720,841원 | 1,713,279,159원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 산정값을 그대로 적용했습니다. 실제 배당순위·세액·확정채권액·점유관계에 따라 결과는 변동할 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 49.54억이 적정한가
이 사건에서 감정가 4,954,420,520원을 시세와 동일시할 수는 없습니다. 대상은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 위락시설·음식점·사무소·숙박시설 등이 기재된 상업용 부동산입니다. 거래가격뿐 아니라 임대수익, 공실, 영업시설의 상태, 법적 사용 가능성, 위반건축물 시정비용 등을 함께 평가해야 합니다.
특히 위반건축물은 부동산의 정상적인 사용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 관련 행정조치가 해소되지 않으면 취득 후에도 시정·원상복구 비용이나 추가 이행강제금 문제가 발생할 가능성을 검토해야 합니다. 이러한 비용은 단순한 배당표상 인수채무와는 별도로 계산해야 합니다.
⑥ 위반건축물 — 이 사건의 가장 중요한 위험
“일괄매각. 제시외 건물 포함”
“건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음, 건축법 제79조(위반건축물 등에 대한 조치 등)에 따른 2024~2026년까지 총 3회 이행강제금이 부과되었음”
광주광역시 서구 사실조회 회신서가 별첨되어 있으므로, 위반의 구체적인 내용과 시정명령 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.등기부상의 근저당권과 압류는 경매 절차에서 말소될 수 있지만, 건축물의 위법 상태는 경매로 자동 해소되지 않습니다. 매수 후에도 위반 부분의 시정이 필요할 수 있고, 위반 상태가 계속되면 행정상 제재가 문제 될 수 있습니다.
- 위반 내용 확인. 허가받지 않은 증축, 용도변경 또는 기타 위반사항 중 무엇에 해당하는지 확인합니다.
- 시정명령 상태. 관할 행정청의 시정명령 및 이행 여부를 확인합니다.
- 이행강제금. 2024~2026년 부과 내역과 납부 여부, 향후 추가 부과 가능성을 확인합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 구조, 이용상태 및 적법성을 확인합니다.
- 원상복구. 시정에 필요한 공사와 영업 중단 가능성, 관련 비용을 산정합니다.
- 금융·매각. 위반건축물 상태가 향후 금융조달과 재매각에 미치는 영향을 확인합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 입지. 치평동 소재 부동산은 상무병원 북동측 인근으로, 음식점·유흥업소·병의원 등이 형성된 상무지구 상업지대에 위치합니다.
- 교통. 상무지구 내 가로망이 정비되어 있으며 차량 접근이 용이하고 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 상무지구 건물은 지하 1층, 지상 5층 규모의 위락시설 등으로, 일반음식점·유흥주점·사무소·주차장 등의 이용상태가 기재되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·냉난방·소방·수변전설비 등이 기재되어 있으나, 상무지구 건물의 승강기는 운행정지 상태로 평가되었습니다.
- 용도지역. 치평동 토지는 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역 등에 포함되며 가로구역별 최고높이 제한과 비행안전제6구역 관련 제한도 기재되어 있습니다.
- 다른 감정평가 대상. 광산구 쌍암동 소재 부동산은 숙박시설(HOTEL VIEW)로, 지상 5층의 객실 및 안내실·주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 상업용 부동산 특성상 건물의 적법성, 시설 상태, 임대수익과 공실 수준이 매각 가능성과 가격에 영향을 미칩니다. 특히 위반건축물 문제는 매수자 범위를 좁히는 요인이 될 수 있습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 일괄매각 범위 확정. 치평동과 쌍암동 관련 감정평가 대상, 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위를 매각목록 원본과 대조합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장과 관할 행정청 회신서를 통해 위반 부분, 시정명령, 이행강제금의 세부 내역을 확인합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 우선배당 대상 여부를 확인합니다.
- 현장 점유 조사. 음식점·유흥주점·숙박시설의 실제 영업자 및 임차인 관계를 확인합니다.
- 사업자등록·보증금 확인. 대항력과 우선변제권이 있는 상가 임차인이 존재하는지 확인합니다.
- 승강기·설비 상태. 운행정지 상태인 승강기와 주요 건축설비의 수리 및 정상운영 가능성을 확인합니다.
- 임대수익 검증. 실제 임대료·공실·관리비·운영비를 확인하여 감정가 대비 수익성을 검토합니다.
- 정상 사용 가능성. 위반건축물의 시정 이후 기존 용도대로 사용할 수 있는지 확인합니다.
- 유찰 가격 판단. 1회 유찰 3,963,536,416원, 2회 유찰 3,170,829,132원을 검토하되 시장가치 검증 없이 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 행정청 사실조회 회신서를 직접 대조합니다.
맺으며 — “권리 말소보다 위반건축물 확인이 먼저다”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 대한저축은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 이 사건을 권리상 안전하다는 이유만으로 매력적인 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 건축물대장상 위반건축물 등재, 2024~2026년 총 3회의 이행강제금 부과, 국세·지방세 압류 3건, 상업용 시설의 임대차·점유 확인, 일괄매각 대상의 범위와 실거래 시세 검증이라는 과제가 남아 있습니다.
특히 감정가 4,954,420,520원이 실제 시장가치보다 낮은지 높은지는 아직 단정할 수 없습니다. 유찰로 최저매각가격이 내려가더라도 위반건축물 시정비용이나 정상 운영의 어려움이 크다면 실질적인 투자비용은 예상보다 높아질 수 있습니다.
결론은 보수적 검토입니다. 등기상 권리는 정리될 가능성이 높지만 행정상 하자와 점유관계는 별도 문제입니다. 위반건축물 시정 가능성·임대차·세금·실제 시장가치가 확인되기 전에는 신건 가격뿐 아니라 유찰 가격에도 섣불리 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
