광주지방법원 2026타경30292. 광산구 월계동 871-1을 소재지로 하는 기타 및 토지 관련 경매입니다. 감정가 약 55억 8,573만원, 최저매각가 역시 동일한 신건입니다. 등기상 소유자는 고종식이며, 신청채권자는 대한저축은행입니다. 신청채권액은 4,185,904,464원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 근저당이 여러 개 있다는 사실이 아닙니다. 2022년 설정된 고흥군수산업협동조합의 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 대한저축은행 근저당과 전세권은 배당표상 일부 또는 전액 미배당으로 나타납니다. 매각으로 소멸하는 권리와 실제 배당에서 회수하지 못하는 채권은 구분해야 합니다.
더 중요한 문제는 등기상 근저당 변경액과 배당 시뮬레이션에 사용된 금액이 일치하지 않는다는 점입니다. 또한 감정요항의 평가번호별 위치 설명과 사건 소재지의 대응관계도 확인이 필요합니다. 이 물건은 배당표의 인수액 0원만 보고 입찰하기에는 확인할 사항이 많은 대형 일괄매각 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 월계동 871-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정요항상 위락시설, 숙박시설, 음식점 및 사무소 등 |
| 소유자 | 고종식 |
| 감정가 / 최저가 | 5,585,730,960원 / 5,585,730,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 대한저축은행 / 4,185,904,464원 |
| 말소기준권리 | 을구 33번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 · 2022.06.17 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
| 등기 확인일 | 2026.10.31 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 기준, 이후 권리는 매각소멸 표시
말소기준권리는 2022년 6월 17일 설정된 고흥군수산업협동조합의 을구 33번 근저당권입니다. 채무자는 이재혁이며, 해당 근저당권은 토지 광산구 월계동 871-1을 공동담보로 하고 있습니다.
같은 날 설정된 을구 33번 (2) 근저당권의 채권최고액은 736,027,200원입니다. 따라서 배당 시뮬레이션에는 고흥군수산업협동조합에 대한 두 건의 근저당이 각각 별도 항목으로 반영되어 있습니다.
2024년 8월 21일 설정된 을구 34번 대한저축은행 근저당권은 채권최고액 1,560,000,000원입니다. 같은 날 을구 35번에는 송영근 명의의 전세권 300,000,000원이 건물 전부에 설정되었습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 후순위이며, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
갑구 31번에는 2024년 8월 21일 소유권이전청구권 가등기가 설정되어 있습니다. 경매 자료상 말소기준권리 이후의 권리로 매각소멸 표시가 되어 있으나, 관련 비고에서는 담보가등기 여부에 대한 확인이 필요하다고 지적하고 있습니다. 가등기의 실질과 원인관계를 원본 등기 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
임차인으로 별도 확인된 사람은 없습니다. 다만 임차인 조사와 별개로 을구 35번 송영근 명의의 전세권 300,000,000원이 건물 전부에 설정되어 있습니다. 예상배당표상 배당액은 0원이며, 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다. 전세권자의 실제 점유 여부, 임대차 관계 및 인도·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 배당과 권리 검증
현재 회차는 감정가의 100%인 5,585,730,960원에서 시작하는 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격 자료가 확인되지 않으므로 감정가가 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.
특히 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 위락시설·숙박시설·토지 등이 포함된 기타 용도의 물건입니다. 동일한 용도와 입지, 건물 상태를 갖춘 거래사례를 확보하지 않고 단순히 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
유찰에 따른 배당 시뮬레이션은 다음과 같습니다. 유찰될수록 매각대금이 줄어들기 때문에 후순위 채권자의 미배당 규모가 커지는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 합계 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 5,585,730,960원 | 5,527,473,650원 | 892,526,350원 |
| 1회 유찰 (80%) | 4,468,584,768원 | 4,421,498,920원 | 1,998,501,080원 |
| 2회 유찰 (64%) | 3,574,867,814원 | 3,536,719,136원 | 2,883,280,864원 |
채권자 배당 합계와 미배당은 회차별 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 별도이며, 실제 세금 우선순위와 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,585,730,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.0% 추정) | - | 58,257,310원 |
| 2. 을구 33번 (1) 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 3,823,972,800원 | 3,823,972,800원 |
| 3. 을구 33번 (2) 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 736,027,200원 | 736,027,200원 |
| 4. 을구 34번 근저당 · 대한저축은행 | 1,560,000,000원 | 967,473,650원 |
| 5. 을구 35번 전세권 · 송영근 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 6,420,000,000원, 채권자 배당 합계 5,527,473,650원, 미배당 892,526,350원입니다. 집행비용 58,257,310원을 제외한 배당 계산입니다. 선순위 근저당 변경액과 세금 우선순위가 반영되면 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 구성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 건물 이용상태. 감정요항상 번호(2)는 위락시설입니다. 지하 1층은 사무소·주차장, 1층은 일반음식점, 2~3층은 유흥주점, 4층은 사무소·유흥주점, 5층은 일반음식점으로 기재되어 있습니다.
- 숙박시설. 번호(4)는 HOTEL VIEW로 기재된 숙박시설입니다. 지하 1층은 기계실·보일러실, 1층은 안내실·주차장, 2~5층은 객실로 이용되는 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조 및 설비. 번호(2)는 일반철골구조 및 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 5층 건물이며, 번호(4)는 철골조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 급배수·위생·소방설비 등이 기재되어 있고, 번호(2)의 승강기는 운행정지 상태로 기재되어 있습니다.
- 입지 및 교통. 감정요항상 번호(1)는 상무지구 내 상업지역으로 차량 접근과 가로망이 양호한 것으로 평가되어 있습니다. 번호(3)는 첨단지구 내 상업지역으로 차량 접근이 용이하고 교통상황이 양호한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 각 평가번호의 실제 매각 대상 대응관계는 확인이 필요합니다.
- 토지이용계획. 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지, 가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다. 소로1류 및 중로3류와 접하는 사항도 확인되므로 건축·용도변경 등 계획이 있다면 관련 규제를 별도로 검토해야 합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태와 영업 관련 인허가의 승계 가능성은 별도 확인 사항입니다.
- 수목 및 제시외 물건. 토지 지상 및 건물 옥상에 측백나무, 은목서, 단풍나무, 배롱나무 등 조경수가 기재되어 있습니다. 제시외 건물 및 수목이 일괄매각 대상에 포함되므로 현장과 감정평가서의 물건 목록을 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2022.06.17 고흥군수산업협동조합의 을구 33번 (1), (2) 근저당 설정 및 공동담보 범위를 등기사항전부증명서와 대조하세요.
- 근저당 변경액 정리. 33번 (1)의 2023.10.27 변경액 4,093,200,000원과 예상배당표의 3,823,972,800원 중 실제 배당에 적용되는 채권액을 확인하세요.
- 대한저축은행 채권 확인. 사건 청구액 4,185,904,464원과 을구 34번 채권최고액 1,560,000,000원의 관계를 확인하고, 채권계산서 및 공동담보 관련 서류를 검토하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일, 당해세 해당 여부, 체납액과 배당요구 내역을 확인하세요. 세금에 따라 예상배당과 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 갑구 31번 가등기 확인. 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 목적의 가등기인지 원인서류를 확인하고, 매각으로 소멸한다는 표시와 실제 법률관계를 대조하세요.
- 전세권 및 점유관계 확인. 송영근 명의의 을구 35번 전세권 300,000,000원이 건물 전부에 설정되어 있습니다. 배당액이 0원으로 계산된 만큼 전세권자의 실제 점유, 인도 및 명도 문제를 확인하세요.
- 일괄매각 대상 확인. 제시외 건물과 수목이 포함됩니다. 각 평가번호의 토지·건물 지번, 면적, 소유관계와 매각 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 건물 상태 및 운영 확인. 위락시설과 숙박시설의 실제 이용상태, 승강기 운행정지 상태, 설비 및 시설 유지관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 재산정. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 주변 상업용 부동산의 실제 거래와 임대·운영 가능성을 별도로 조사한 후 입찰가를 산정하세요.
- 배당표 재검토. 선순위 근저당 변경액, 세금, 전세권 및 기타 권리의 배당순위를 반영해 배당표를 다시 계산하고 매수인 인수액을 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물 관련 공부를 모두 확인한 후 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 권리 검증 완료”
이 사건은 감정가와 최저가가 동일한 55억 8,573만원의 신건입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준권리 이후의 근저당과 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다.
그러나 배당표에 반영된 고흥군수산업협동조합의 근저당 금액은 변경등기상의 금액과 일치하지 않습니다. 대한저축은행의 신청채권액과 등기상 근저당 채권최고액도 차이가 있습니다. 여기에 세금 압류 3건, 담보가등기 성격 확인, 3억원 전세권의 미배당, 감정요항의 위치와 사건 소재지 대응 문제까지 남아 있습니다.
가격 측면에서도 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 55.86억원을 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 위락시설·숙박시설과 토지가 포함된 일괄매각 물건은 목적물 구성과 실제 운영 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.
결론은 입찰 보류 후 원본 검증입니다. 배당표의 인수액 0원은 참고할 만한 결과이지만, 선순위 근저당 변경액과 세금 우선순위가 정리되지 않은 상태에서는 확정적인 안전판이 아닙니다. 목적물의 정확한 범위, 실제 권리관계, 점유 및 시설 상태를 확인하고 나서야 입찰가를 결정할 수 있습니다.
권리상 인수 0원 추정, 가격 메리트 미확인, 배당 및 목적물 구성은 추가 검증 필수. 이 사건의 핵심 판단입니다.
