서울서부지방법원 2025타경2015. 은평구 역촌동 우방이지빌 5층 501호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 감정가는 338,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 216,320,000원입니다. 소유자는 유월자이며, 2012.11.29 매매를 원인으로 2012.12.12 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 200,000,000원입니다.
등기부의 말소기준권리는 2018.07.06 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권 142,800,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 양주지역산림조합 가압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 강제경매개시결정, 은평구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 정기섭의 전입일이 말소기준보다 앞선다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2015 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 68-27 우방이지빌 5층501호 |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 제5층 제501호 · 사용승인일 2010.11.17 |
| 소유자 | 유월자 · 2012.12.12 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 216,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 294,487,620원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2018.07.06 설정된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 정기섭은 2018.04.16 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금 198,000,000원, 확정일자 2018.02.28, 배당요구일 2025.11.10이 확인됩니다. 따라서 대항력 있음·우선변제권 행사 가능으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 선순위는 정기섭
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정기섭 | 501호 · 주거 | 2018.04.16 | 2018.02.28 | 198,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 배당요구 |
| 강우엽 | 602호 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 |
정기섭은 전입신고가 말소기준보다 빨라 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 강우엽은 602호 전입자로 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분류되지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 집계됩니다.
③ 가격 비교 — 현재 회차는 실거래보다 낮다
우방이지빌 실거래 표본은 2024.08 거래 1건으로, 전용 68.24㎡·2층이 330,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 216,320,000원은 이 실거래의 65.6%입니다. 감정가 338,000,000원보다도 121,680,000원 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 68.24㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 330,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 216,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,828,480원 |
| 1. 임차인 정기섭 보증금 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 142,800,000원 | 14,491,520원 |
| 3. 가압류 · 양주지역산림조합 | 523,791,458원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,337,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정기섭 보증금 198,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권자 배당액은 14,491,520원이고, 채권자 미배당액은 662,437,652원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 — 낙찰가가 내려가면 임차보증금 인수가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 216,320,000원 | 0원 | 216,320,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 173,056,000원 | 28,166,784원 | 201,222,784원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 138,444,800원 | 62,293,427원 | 200,738,227원 |
정기섭 보증금 자체는 198,000,000원입니다. 추가 유찰 시 낙찰가 하락분을 그대로 가격 메리트로 보면 안 되는 이유가 여기에 있습니다. 배당 과정에서 집행비용이 먼저 빠지므로 시나리오상 낙찰가와 인수액을 합친 수치는 3회 유찰 때 201,222,784원, 4회 유찰 때 200,738,227원입니다. 경제적 부담이 보증금 수준 부근에서 사실상 바닥을 형성합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 서울역촌초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스정류장이 있으며 지하철 6호선 응암역이 소재합니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 지목 대 · 토지면적 140.2㎡ · 공시지가 2,926,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2010.11.17이며 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 규모. 우방이지빌은 총 8세대이며 실거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정기섭 임대차 실체 확인. 전입 2018.04.16, 확정일자 2018.02.28, 보증금 198,000,000원, 배당요구 2025.11.10을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 현재 회차 배당 여부 확인. 현재 216,320,000원 기준 배당표에서는 정기섭 보증금이 전액 배당돼 인수액 0원입니다.
- 추가 유찰 시 실질취득으로 비교. 3회 유찰 시 인수 28,166,784원, 4회 유찰 시 62,293,427원이 발생하므로 최저가만으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 강우엽 확인. 602호 전입 2023.08.14로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 세금 변수 확인. 국 및 은평구 압류가 등기돼 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2024.08의 330,000,000원 1건이므로 개별 호수 조건을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재는 가격 메리트, 추가 유찰부터는 ‘보증금 바닥’
현재 회차만 놓고 보면 숫자는 매력적입니다. 감정가 338,000,000원이 두 차례 유찰돼 216,320,000원까지 내려왔고, 실거래 330,000,000원의 65.6%입니다. 현재 배당표에서는 정기섭의 보증금 198,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 64% 할인 물건으로 보면 안 됩니다. 정기섭은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 대신 미배당 보증금 인수가 생깁니다. 3회 유찰 시 낙찰가 173,056,000원에 인수 28,166,784원, 4회 유찰 시 낙찰가 138,444,800원에 인수 62,293,427원입니다. 결국 그 구간에서는 실질취득비용이 약 200,000,000원 수준에서 움직입니다.
현재 회차는 가격 메리트가 있지만, 권리 확인을 전제로 한 조건부 접근. 정기섭 임대차의 실체와 배당 자격을 원본으로 확인하는 것이 이 사건의 최우선 과제입니다.
