서울서부지방법원 2025타경2015. 서울 은평구 역촌동 우방이지빌 501호 다세대주택입니다. 감정가는 338,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 173,056,000원까지 낮아졌습니다. 표면적인 할인율만 보면 관심을 끌 만한 물건이지만, 이 사건은 낙찰가와 실제 취득에 필요한 자금이 다른 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
501호 임차인 정기섭은 2018.04.16 전입했고, 말소기준인 인천강화옹진축산업협동조합 근저당은 2018.07.06 설정됐습니다. 임차인의 전입이 앞서며 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 더구나 정기섭은 별도의 강제경매개시결정에 기재된 채권자와 동일한 이름으로, 임대차의 실체 및 관계인 여부를 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 68-27 우방이지빌 5층 501호 도로명: 서울특별시 은평구 연서로3나길 11-23 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 전용면적 65.93㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 5층 501호 · 사용승인 2010.11.17 |
| 소유자 | 유월자 · 2012.12.12 소유권이전 기록 · 당시 거래가 200,000,000원 |
| 감정가 | 338,000,000원 |
| 최저매각가 | 173,056,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 인천강화옹진축산업협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 294,487,620원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.06 근저당권 · 채권최고액 142,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별개
2025.05.14 국세 압류와 2026.03.11 은평구 압류도 확인됩니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸하는 것과 실제 조세채권의 배당순위는 구분해야 합니다. 특히 당해세 등이 배당에 영향을 주면 정기섭의 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로, 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심
| 임차인 / 목적물 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
|
정기섭 501호 · 주거 |
전입 2018.04.16 확정 2018.02.28 배당요구 2025.11.10 |
198,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
미배당 승계 매수인 인수 추정 28,166,784원 |
|
강우엽 602호 · 별도 호실 |
전입 2023.08.14 배당요구 2025.11.10 |
미상 |
기재상 대항력 없음
보증금 미상 501호와의 매각범위 구분 필요 |
501호의 확인된 실제 임차인은 정기섭 1명입니다. 강우엽은 602호로 기재되어 있어 501호 임차인과 동일한 목적물로 합산하지 않습니다. 602호의 보증금은 미상이며, 별도 호실과 본 사건 매각범위의 관계를 확인해야 합니다.
+ 임차보증금 인수 28,166,784원 = 실질취득가 201,222,784원
핵심은 임차보증금이 낙찰가보다 크다는 사실입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당금이 줄고 인수액이 증가합니다. 집행비용을 제외한 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 198,000,000원 수준으로 유지되므로, 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락을 의미하지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가를 보자
우방이지빌의 확인된 비교 거래는 2024.08 거래 1건입니다. 해당 거래는 전용 68.24㎡, 2층, 거래가 330,000,000원입니다. 본건의 대상 면적은 65.93㎡이므로 면적과 층이 정확히 일치하지 않으며, 거래 시점도 현재 매각기일보다 과거입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2024.08 | 68.24㎡ | 2층 | 330,000,000원 |
| 본건 감정가 | 감정평가 | 65.93㎡ | 5층 | 338,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.09.29 | 65.93㎡ | 5층 | 173,056,000원 |
| 실질취득가 | 현재 회차 추정 | 65.93㎡ | 5층 | 201,222,784원 |
최저가 173,056,000원은 과거 거래가 330,000,000원의 52.4%에 해당합니다. 하지만 이 비율에는 임차보증금 인수액이 반영되지 않았습니다. 실제 비용을 비교할 때에는 실질취득가 201,222,784원을 기준으로 삼아야 합니다.
이 건물은 총 8세대이며, 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회로 기재되어 있습니다. 매각 성공률 0.0%도 함께 나타나지만 관련 거래·낙찰 표본의 규모가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 실제 낙찰 가능성이나 환금성의 확정 지표로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,222,784원 |
| 1. 임차인 정기섭(우선변제) | 198,000,000원 | 169,833,216원 |
| 2. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 142,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양주지역산림조합 | 523,791,458원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,337,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(배당 외) | — | 28,166,784원 |
집행비용을 먼저 공제하고 임차인 정기섭에게 우선 배당하는 추정입니다. 근저당권 및 후순위 가압류채권자는 미배당으로 계산됐으며, 이들의 미배당 채권을 임차보증금과 동일하게 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 총취득액은 거의 그대로
보증금 198,000,000원의 대항력 임차인이 존재하므로, 다음 회차의 최저가가 낮아져도 미배당 보증금은 그만큼 증가하는 구조입니다. 회차별 예상치를 함께 놓으면 가격 착시가 더 분명해집니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득가 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 173,056,000원 | 28,166,784원 | 201,222,784원 |
| 4회 유찰 시 | 138,444,800원 | 62,293,427원 | 200,738,227원 |
| 5회 유찰 시 | 110,755,840원 | 89,594,742원 | 200,350,582원 |
실질취득가 = 회차별 최저가 + 예상 인수액. 회차별 집행비용 추정 차이로 총액에 소폭 차이가 발생합니다. 실제 낙찰가, 배당순위 및 확정 집행비용에 따라 금액은 변동됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 서울역촌초등학교 북서측 인근입니다. 다세대주택·연립주택·아파트 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 응암역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 501호입니다. 사용승인일은 2010.11.17이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로, 인접 대지와 등고평탄한 가로장방형 토지입니다. 서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정기간과 허가 대상은 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 내부 상태와 실제 점유·임대차 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택입니다. 확인된 비교 실거래가 1건에 그쳐 현재 적정가격과 매도 시 환금성을 충분히 검증하기 어렵습니다. 건물 상태와 개별 호실 조건에 대한 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확인. 현재 회차의 예상 인수액 28,166,784원을 반드시 입찰자금에 포함하세요. 실제 배당 결과에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가로 판단. 최저가 173,056,000원만을 기준으로 가격을 판단하지 마세요. 실질취득가 201,222,784원에 취득 관련 비용도 별도로 고려해야 합니다.
- 정기섭의 임대차 실체. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 전입·점유 및 확정일자 자료를 대조하세요. 별도 강제경매 신청인과 동일한 이름인 점도 확인해야 합니다.
- 배당순위 점검. 국세·지방세 압류와 임차인 우선변제의 관계를 확인하세요. 실제 배당액이 감소하면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 602호와 매각범위 구분. 강우엽은 602호로 기재되어 있습니다. 501호의 매각목적물에 포함되는지, 별도 물건인지 원본 명세서와 현황조사 자료를 대조하세요. 보증금 미상 금액을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
- 최근 실거래 재확인. 확인된 2024.08 거래 1건만으로 현재 시세를 단정하지 마세요. 최근 거래와 유사 면적·층의 비교자료를 확인한 후 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 구조 이해. 추가 유찰 시 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득가는 약 2억 수준으로 유지될 수 있습니다.
- 명도 및 관리비. 대항력 임차인의 보증금 정산과 명도 절차를 확인하고, 미납 공용관리비 등 추가 부담 여부도 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 매각조건의 최신 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.73억 ≠ 취득가 1.73억”
이 사건의 핵심은 감정가 대비 큰 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인과 그 미배당 보증금입니다. 현재 최저매각가 173,056,000원에 예상 인수액 28,166,784원을 더하면 실질취득가는 201,222,784원입니다. 추가 유찰이 발생해도 임차인 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 198,000,000원에 집행비용 영향을 더한 수준으로 유지됩니다.
과거 실거래 330,000,000원과 비교하면 총취득액이 낮지만, 해당 거래는 2024년의 단일 사례로 현재 시장가격을 대표한다고 볼 수 없습니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 3회 유찰된 이력도 있어 실제 환금성 및 적정가격을 추가로 확인해야 합니다.
무엇보다 정기섭의 임대차 실체와 강제경매 신청인과의 관계, 최종 배당순위 및 602호 관련 매각범위가 정리되지 않은 상태입니다. 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 임차보증금 인수를 포함한 실질취득가와 최신 시세를 기준으로 권리·가격을 재검증해야 하는 물건입니다.
