서울서부지방법원 2025타경2015. 서울 은평구 응암동 아우르미 6층 602호, 전용 50.46㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자는 유월자이고 2023.08.28 매매, 2023.09.04 소유권이전 당시 거래가액은 265,000,000원입니다. 말소기준은 2023.10.26 설정된 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권 208,000,000원입니다. 이후 국세 압류와 서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 602호 임차인 강우엽은 확정일자 2023.07.12, 전입 2023.08.14로 모두 2023.10.26 말소기준보다 앞서고, 보증금은 250,000,000원입니다. 배당요구도 2025.11.10 접수되어 현 최저가 277,760,000원 가정에서는 보증금 전액 배당으로 계산되지만, 세금 우선 차감 또는 더 낮은 매각가에서는 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 125-11 아우르미 6층 602호 · 서울특별시 은평구 응암로21가길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 50.46㎡ · 11층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2019.12.10 |
| 소유자 | 유월자 · 2023.08.28 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 277,760,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천강화옹진축산업협동조합 / 294,487,620원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.5억 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.10.26 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권입니다. 2019.12.27 은평신용협동조합 근저당권 4,200,000,000원은 2020.02.13 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 핵심 선순위 권리는 등기부의 옛 근저당이 아니라, 말소기준보다 먼저 전입·확정일자를 갖춘 602호 임차인 강우엽입니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액배당, 더 내려가면 승계 발생
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강우엽 | 602호 · 주거 | 2023.08.14 | 2023.07.12 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 현 회차 승계 0원 |
| 정기섭 | 501호 | 2018.04.16 | 미상 | 미상 | 본건 외 호수 대항력 가능·미상 승계 미상 |
본건 602호 기준 실제 임차인은 1명, 강우엽입니다. 정기섭은 501호로 조사되어 602호의 매수인 인수액 계산에는 포함하지 않습니다. 강우엽은 보증금 250,000,000원에 대해 배당요구를 2025.11.10 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 현 회차는 최근 거래의 92.6%, 감정가는 과도하다
아우르미 전용 50.46㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2023.08 6층 265,000,000원, 2026.01 7층 300,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 1건으로 평균도 300,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 13.2% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.46㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2023.08 | 50.46㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.46㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가이자 현재 예상 실질취득액인 277,760,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 92.6%입니다. 따라서 현 회차 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 반면 감정가 434,000,000원은 확인된 최고 실거래 300,000,000원보다도 높아, 감정가 할인율 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,688,640원 |
| 1. 임차인 강우엽 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 208,000,000원 | 23,071,360원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,337,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 강우엽 보증금 250,000,000원이 전액 배당되고, 근저당권자는 23,071,360원만 배당받습니다. 채권자 총 미배당액은 195,266,354원, 소유자 잔여는 0원, 모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 인수 변화 — 더 싸져도 총부담은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 277,760,000원 | 0원 | 23,071,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 222,208,000원 | 31,702,912원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 177,766,400원 | 75,522,330원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 3회·4회 유찰 구간에서는 매각가가 250,000,000원 보증금 아래로 내려가면서 미배당 보증금 인수가 발생합니다. 따라서 그때부터는 222,208,000원 또는 177,766,400원이라는 최저가 자체를 시세 300,000,000원과 비교해서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 포함한 실질취득 부담으로 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물 중 6층 602호입니다. 사용승인일은 2019.12.10입니다.
- 입지. 서울은명초등학교 남측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 응암역과 새절역이 소재합니다.
- 토지. 준주거지역, 주상용, 평지이며 공시지가는 6,874,000원/㎡입니다. 본건 북서측으로 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표기가 있습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 오피스텔이며 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.4회, 매각률 0.0%로 유동성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 602호 임차인 배당액 확인. 강우엽 보증금 250,000,000원이 실제 배당표에서도 전액 배당되는지 확인해야 합니다. 미배당분은 대항력 때문에 인수 위험으로 연결됩니다.
- 국세 압류 3건 확인. 은평세무서장·동고양세무서장·강서세무서장 압류가 등기되어 있습니다. 당해세 여부와 우선 차감액이 임차인 배당에 영향을 주는지가 핵심입니다.
- 추가 유찰 가격 착시 금지. 3회 유찰 222,208,000원에는 인수 31,702,912원, 4회 유찰 177,766,400원에는 인수 75,522,330원이 발생하는 시나리오입니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 300,000,000원입니다. 전체 평균 282,500,000원보다 최근 값을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 환금성 보수적 산정. 12세대 소규모 오피스텔이고 평균 유찰 9.4회, 매각률 0.0%라는 경매 통계를 반영해 출구가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최종 배당관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “현 회차는 시세 아래, 그러나 권리는 단순하지 않다”
현재 최저가 277,760,000원은 최신 실거래·최근 12개월 평균 300,000,000원의 92.6%이고, 예상배당대로라면 강우엽의 보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 가격만 보면 감정가 434,000,000원보다 최근 실거래 300,000,000원을 기준으로 판단해야 하며, 현 회차에는 일정한 가격 차이가 존재합니다.
다만 권리 구조는 깨끗하지 않습니다. 대항력 있는 602호 임차인이 있고 국세 압류도 3건입니다. 더 유찰되면 최저가는 크게 떨어지지만 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어오면서 낮은 최저가의 상당 부분이 인수액으로 되살아납니다. 여기에 12세대 규모와 평균 유찰 9.4회, 매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 “가격은 최근 시세보다 낮지만, 세금과 임차보증금 배당을 확정하기 전에는 공격적으로 볼 물건이 아니다.” 권리와 환금성을 함께 보면 종합 판단은 C가 적절합니다.
