서울서부지방법원 2025타경2015. 응암동 ‘아우르미’ 6층 602호, 전용 50.46㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.10.26. 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권 208,000,000원입니다. 그 뒤의 압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라, 말소기준보다 앞선 602호 임차인 강우엽의 전입과 확정일자입니다.
강우엽은 2023.08.14. 전입했고 확정일자는 2023.07.12., 보증금은 250,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 222,208,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,910,912원을 먼저 제하고 임차인에게 218,297,088원이 배당되어, 보증금 중 31,702,912원이 남습니다. 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수로 이어질 수 있으므로, 이 물건을 단순히 “2.22억짜리”로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 125-11 아우르미 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 50.46㎡ · 11층 건물 중 6층 · 사용승인 2019.12.10. |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 유월자 (2023.09.04. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 222,208,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천강화옹진축산업협동조합 / 294,487,620원 |
| 말소기준 | 2023.10.26. 근저당권 · 채권최고액 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차보증금은 남는다
현재 소유자 유월자는 2023.09.04. 이 부동산을 거래가액 265,000,000원에 취득했고, 같은 해 10.26. 인천강화옹진축산업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이후 2025.05.14. 은평세무서 압류, 2025.10.16. 임의경매개시결정, 2025.11.19. 서울보증보험 가압류 10,337,714원, 2026년 세무서 압류 2건이 이어졌습니다. 이 권리들은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강우엽 | 602호 · 주거 | 2023.08.14 / 2023.07.12 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 31,702,912원 예상 |
| 정기섭 | 501호 | 2018.04.16 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인 기록은 2명입니다. 정기섭은 점유부분이 501호로 표시돼 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 602호의 현재 인수액 계산에는 강우엽 보증금만 반영돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.54억’으로 봐야 한다
아우르미 전용 50.46㎡ 실거래는 확인된 2건입니다. 최신 거래는 2026.01. 7층 300,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 이 1건에 따른 300,000,000원입니다. 과거 2023.08. 6층 거래는 265,000,000원이었고, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +13.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.46㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2023.08 | 50.46㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.46㎡ | 2건 | 282,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.46㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
표면 최저가 222,208,000원은 최근 12개월 거래가의 74.1%지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 예상 인수액 31,702,912원을 더한 실질취득 253,910,912원을 기준으로 비교해야 합니다. 이 금액은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 300,000,000원의 약 84.6%입니다. 즉 임차보증금 인수까지 포함해도 최근 거래보다 46,089,088원 낮은 수준입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 222,208,000원 | 31,702,912원 | 253,910,912원 |
| 4회 유찰 시 | 177,766,400원 | 75,522,330원 | 253,288,730원 |
| 5회 유찰 시 | 142,213,120원 | 110,577,864원 | 252,790,984원 |
③ 예상배당표 (매각가 222,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,910,912원 |
| 1. 임차인 강우엽 보증금 | 250,000,000원 | 218,297,088원 |
| 2. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 208,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,337,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서는 집행비용 3,910,912원을 먼저 차감한 뒤 강우엽에게 218,297,088원이 배당되고, 보증금 부족분 31,702,912원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 더 줄고 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사용승인일은 2019.12.10.입니다.
- 입지. 서울은명초등학교 남측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 응암역과 새절역이 소재합니다.
- 도로·토지. 북서측으로 폭 약 12미터 포장도로와 접하고, 준주거지역·도시지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 실거래 표본. 전용 50.46㎡ 거래는 2건이며 최신 거래는 2026.01. 300,000,000원입니다. 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 경매 환금성. 아우르미 경매 통계는 평균 유찰 10.1회, 낙찰률 0.0%로 나타나며, 현재 물건도 이미 3회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 222,208,000원이 아니라 예상 인수액까지 합친 253,910,912원을 기준으로 자금계획과 시세 비교를 해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 강우엽 보증금 250,000,000원의 실제 배당액이 줄면 그만큼 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 세금 우선순위. 압류 3건 중 당해세 해당 금액과 배당순위를 확인해야 합니다. 선순위 차감 시 현재 예상보다 임차인 미배당액이 커질 수 있습니다.
- 501호 기록 구분. 정기섭은 점유부분이 501호로 기록돼 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 602호 분석과 별도로 기록의 귀속과 권리관계를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 착시. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차보증금 인수가 늘어 실질취득은 약 2.53억 수준에서 거의 고정됩니다.
- 환금성. 실거래 표본이 적고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 높으므로, 취득가뿐 아니라 향후 매각 가능성까지 같이 판단해야 합니다.
맺으며 — “2.22억 낙찰”이 아니라 “약 2.54억 취득”
이 사건의 핵심은 감정가 434,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 222,208,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 602호 임차인 강우엽의 보증금 250,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 회차에서 31,702,912원이 미배당될 것으로 계산되기 때문에 매수인의 실질취득은 253,910,912원입니다.
그 기준으로 보면 최신 실거래 300,000,000원보다 약 46,089,088원 낮고, 최근 12개월 시세의 약 84.6% 수준입니다. 다만 유찰이 더 진행되어도 인수액이 같이 늘어 총비용은 약 2.53억 수준에서 거의 고정되며, 세금 압류가 우선 배당되면 인수액이 더 증가할 가능성도 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 할인폭”보다 “최종 인수액 확정”이 먼저인 경매입니다. 가격 여유는 존재하지만, 권리와 배당을 끝까지 확인해야 그 여유가 실제 취득 메리트로 남습니다.
