제주지방법원 2025타경7925. 제주시 애월읍 고성리 산96 일대의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 지하 1층·지상 2층의 철근조 및 벽돌조 주택으로, 1·2층은 주택, 지층은 보일러실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 총 13,648㎡이며 공부상 지목은 임야지만 일부는 주거용 건부지와 도로 등으로 이용되고 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2019년 7월 2일 농협은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 한라신용협동조합 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 현장 점유 상태는 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7925 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 산96 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성남길 79 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 지상 1·2층 주택 · 지층 보일러실 등 |
| 건물 구조 | 철근조 및 벽돌조 슬래브위슁글지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 · 사용승인 1997.01.28 |
| 토지 | 13,648㎡ · 공부상 임야 · 현황 일부 주거용 건부지 및 도로 등 |
| 소유자 | 오의명 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,011,788,000원 / 1,719,043,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 3,091,956,551원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.07.02 농협은행 근저당권입니다. 제공된 권리분석과 예상배당은 채권최고액 480,000,000원을 기준으로 작성되어 있습니다. 등기에는 2021.11.15 채권최고액 420,000,000원으로 변경된 내용도 기재되어 있으므로, 입찰 전 현재 등기사항과 배당요구채권을 원문으로 대조해야 합니다.
2022.08.01 설정된 한라신용협동조합의 2,100,000,000원 및 600,000,000원 근저당권과 2025.04.18·2025.05.20의 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당액이 채권액에 미치지 못하더라도 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격과 유찰 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 5,011,788,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 1,719,043,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 1,719,043,000원 | 1,699,452,570원 | 1,480,547,430원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,203,330,100원 | 1,188,896,799원 | 1,991,103,201원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 842,331,070원 | 831,507,759원 | 2,348,492,241원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 물건의 가격 판단은 단순 감정가 할인율보다 토지별 이용 가능성, 규제 저촉 범위, 건물 상태와 일괄매각 구성을 반영한 현장 가치 검토가 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,719,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,590,430원 | - |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 한라신용협동조합 | 2,100,000,000원 | 1,219,452,570원 | 880,547,430원 |
| 3. 근저당 · 한라신용협동조합 | 600,000,000원 | 0원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 3,180,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,699,452,570원이며, 총 미배당은 1,480,547,430원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 토지·건물 현황 — 공부와 실제 이용이 다르다
- 건물. 철근조 및 벽돌조 슬래브위슁글지붕 지하 1층·지상 2층으로, 지상 1·2층은 주택, 지층은 보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 심야전기보일러 난방설비와 지붕 태양광발전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 규모. 총 13,648㎡이며 지목은 임야, 토지이용상황은 자연림, 완경사의 부정형 토지로 세로한면에 접합니다.
- 현황 차이. 공부상 임야인 토지 일부가 실제로는 주거용 건부지 및 도로 등으로 이용되고 있습니다.
- 주변 환경. 제주외국어고등학교 남동측 근거리 및 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 평화로가 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
⑤ 규제와 일괄매각 범위
토지는 계획관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 있고, 건축계획심의대상구역·지하수자원보전구역· 생태계보전지구·경관보전지구·소하천구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역 등 다수의 제한에 포함되거나 저촉됩니다. 토지별 규제 수준과 저촉 범위가 서로 달라 전체 면적을 동일한 조건으로 평가해서는 안 됩니다.
| 구분 | 매각 포함 여부 및 현황 |
|---|---|
| 단독주택·토지 | 일괄매각 |
| 제시외 건물 | 3-1, 3-2 포함 |
| 태양광설비 | 평가에 포함 |
| 석재계단·바닥포장 | 주거용 건부지 상 시설로 평가에 포함 |
| 조경수 | 평가에 포함 |
| 철제컨테이너 | 1기 매각 제외 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록·점유 권원을 원본 자료로 확인하세요.
- 등기 금액 대조. 농협은행 근저당은 480,000,000원 설정과 420,000,000원 변경 기재가 함께 있으므로 현재 등기 및 배당요구채권을 확인하세요.
- 토지별 규제 확인. 계획관리지역·생산관리지역과 보전등급·소하천구역 등의 저촉 범위를 지적도 및 토지이용계획확인서와 대조하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 임야로 등재된 토지 일부가 주거용 건부지 및 도로로 이용되는 현황과 인허가·원상회복 가능성을 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물과 태양광설비·조경수 등의 포함 범위, 철제컨테이너 1기의 제외 위치를 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 1997.01.28 사용승인된 건물의 구조·누수·난방설비·태양광설비 상태와 수선 비용을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 할인율만 보지 말고 인근 토지·단독주택 거래와 개별 토지의 이용 가능성을 기준으로 입찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지이용계획 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 자산 분석은 복잡하다
이 사건은 확인된 임차인이 없고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 그러나 감정가 5,011,788,000원에서 최저가가 1,719,043,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
총 13,648㎡ 토지에는 계획관리지역과 생산관리지역이 혼재하고, 보전지구·소하천구역· 공장설립제한지역 등 여러 제한이 저촉됩니다. 공부상 임야와 실제 주거용 건부지·도로 이용 사이의 차이, 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 시설, 제외되는 철제컨테이너까지 검토해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 검증 전 보류입니다.
