서울서부지방법원 2025타경52036. 서울 은평구 녹번동 ‘시니어캐슬 클라시온’ 2층 211호입니다. 감정평가서상 이 호실의 이용상태는 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 12층, 사용승인일은 2006.01.20.입니다. 현재 소유자는 이경희이고, 등기상 소유권은 2019.01.08. 매매를 원인으로 이전됐으며 당시 거래가액은 550,000,000원입니다.
현재 경매의 말소기준은 2023.12.22. 보산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 690,000,000원이고, 2025.10.02. 보산새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 신탁, 가압류·가처분, 종전 경매개시결정, 대부업체 근저당·전세권 등은 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심은 보산새마을금고 근저당과 임차인 최정현의 대항력 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52036 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 211호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 교육연구 및 복지시설(공부상 용도) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 12층 · 사용승인 2006.01.20. |
| 소유자 | 이경희 · 2019.01.08. 소유권이전 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 993,000,000원 / 508,416,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 보산새마을금고 / 1,163,900,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.12.22.
현재 말소기준은 을구 16번 보산새마을금고 근저당권입니다. 근저당권 설정일은 2023.12.22., 채권최고액은 690,000,000원입니다. 2025.10.02. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐고, 경매로 인한 매각 시 두 권리는 모두 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정현 | 211호 · 주거 | 2024.07.04 | 2024.06.19 | 220,000,000원 | 2025.12.03 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 매수인 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 최정현의 보증금은 220,000,000원이고, 전입신고일은 2024.07.04., 확정일자는 2024.06.19., 배당요구일은 2025.12.03.입니다. 핵심은 전입일이 말소기준권리인 2023.12.22.보다 늦다는 점입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다.
③ 가격 — 51.2%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 508,416,000원으로 감정가 993,000,000원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰된 결과입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 406,732,800원, 5회 유찰 시 325,386,240원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설인 만큼, 실제 거래시장과 환금성은 아파트와 동일하게 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 508,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,484,160원 |
| 2. 근저당 · 보산새마을금고 | 690,000,000원 | 500,931,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 보산새마을금고 채권최고액 중 189,068,160원이 미배당됩니다. 그러나 이 부족액은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 도시형 생활주택, 다세대·연립주택, 소형 아파트, 주상용 건물, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 211호는 감정평가서상 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용 중입니다. 건물 부지는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 4m 내외 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡, 지목은 대, 사다리형 평지이며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 전입일 2024.07.04.가 말소기준 2023.12.22.보다 늦다는 점을 매각물건명세서와 주민등록 현황으로 최종 대조하세요.
- 용도 확인. 일반 주거용 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설로 평가돼 있습니다. 실제 사용 가능 범위와 용도변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 51.2%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·동일 용도 또는 유사시설의 최근 매매사례를 따로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 용도·수요·금융·명도 등 다른 원인이 있는지 현장과 매각서류를 통해 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인 최정현이 211호를 주거로 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도절차와 실제 퇴거 상황을 확인해야 합니다.
- 배당변동. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.12.22. 보산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 최정현의 전입은 그 이후인 2024.07.04.라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 508,416,000원이 감정가의 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 이미 3회 유찰됐고, 이 호실은 일반 아파트가 아닌 교육연구 및 복지시설입니다. 실거래 비교자료도 없어 시세 대비 우위를 확인할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 용도에 맞는 실제 거래시장과 환금성을 확인하는 것입니다.
