서울서부지방법원 2025타경52036. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 211호입니다. 현재 소유자는 이경희이고, 말소기준권리는 2023.12.22 설정된 보산새마을금고의 채권최고액 690,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.10.02 같은 보산새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 현 회차 최저매각가는 635,520,000원이며 2회 유찰된 감정가 64% 회차입니다.

권리분석의 핵심은 임차인 최정현입니다. 211호를 주거로 사용하는 실제 임차인 1명으로 조사됐고, 보증금은 220,000,000원입니다. 확정일자는 2024.06.19, 전입일은 2024.07.04, 배당요구일은 2025.12.03입니다. 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없으며, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원

현재 등기상 핵심 권리는 2023.12.22 보산새마을금고 근저당권입니다. 2014년 이후의 과거 근저당권·전세권·가압류·가처분·과거 경매 관련 등기는 등기부상 이미 말소된 내역이 확인됩니다. 현 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 220,000,000원

최정현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 220,000,000원은 중복 합산 대상이 아닙니다. 배당요구는 접수되어 있지만 우선변제 여부는 자료상 확정되어 있지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당 결과와 별개로 본 시나리오에서 매수인이 보증금을 승계하는 금액은 0원입니다.

③ 현재 가격과 유찰 시나리오 — 64%만 보고 ‘싸다’고 판단하지 않는다

현재 회차는 2회 유찰, 감정가 64%로 최저매각가가 635,520,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 금액도 635,520,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 근거가 제시되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.

유찰이 더 진행되면 보산새마을금고 측 미배당액은 증가하지만, 이 미배당액은 채권자의 미회수액입니다. 매수인에게 넘어오는 임차보증금이나 인수권리와는 구분해야 하며, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 635,520,000원 가정)

현 회차 예상배당은 집행비용 8,755,200원, 보산새마을금고 626,764,800원, 소유자 잔여 0원으로 계산되어 있습니다. 보산새마을금고의 채권최고액 기준 미배당은 63,235,200원입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구청 북동측 인근으로 도시형 생활주택, 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 주상용 건물, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 용도. 211호는 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용 중이라고 평가되어 있습니다. 건물 부지는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층·지상 12층이며 사용승인일은 2006.01.20입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 지하 자주식 주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 4m 내외 막다른 포장도로에 각각 접하며, 토지 자체는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지거래허가구역 기재 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,080,000원/㎡, 토지면적은 2,555.0㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가서의 공부와의 차이 항목은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 현황 재확인. 최정현은 보증금 220,000,000원, 전입일 2024.07.04, 확정일자 2024.06.19, 배당요구일 2025.12.03입니다. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 실제 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도와 실제 사용 확인. 감정평가상 211호는 교육연구 및 복지시설인데 임차인 조사에는 주거 사용으로 기재되어 있습니다. 실제 사용 형태와 공부상 용도의 관계를 확인하세요.
• 배당표 원본 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산입니다. 최정현은 배당요구를 접수했으므로 실제 배당순위와 배당액은 배당 관련 원문서에서 확인해야 합니다.
• 청구액과 근저당 한도 구분. 사건의 신청채권 청구액은 1,163,900,890원이고, 을구 16번 근저당권 채권최고액은 690,000,000원입니다. 예상배당표는 채권최고액 690,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
• 유찰률을 시세로 착각하지 않기. 현재 최저가는 감정가 64%이지만, 비교 가능한 실거래 가격 없이 ‘싸다’고 단정하지 말고 해당 용도의 실제 거래 가능 가격을 별도로 점검하세요.
• 추가 유찰 시나리오 구분. 3회 유찰 시 508,416,000원, 4회 유찰 시 406,732,800원으로 제시되어 있으며, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘용도와 가격 검증’

이 사건에서 가장 중요한 권리 결론은 선명합니다. 말소기준은 2023.12.22 보산새마을금고 근저당권이고, 최정현의 전입일은 2024.07.04로 뒤에 있습니다. 따라서 대항력 없음·매수인 인수 0원이라는 구조는 명확합니다.

반면 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가가 635,520,000원으로 감정가 64%까지 내려왔고 이미 2회 유찰됐지만, 이 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다. 더구나 물건의 공부상 용도는 교육연구 및 복지시설이고, 임차인 조사에서는 주거 사용이 나타납니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 가격·용도·환금성은 별도 검증”으로 정리하는 것이 맞습니다.