635,520,000원
서울서부지방법원 2025타경52036. 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 507호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)이고, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층·지상 12층, 사용승인일은 2006.01.20.입니다. 따라서 일반 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
소유자 이경희는 2019.12.01. 매매를 원인으로 2020.02.24. 소유권이전 등기를 마쳤고, 거래가액은 571,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.12.28. 설정된 보산새마을금고의 채권최고액 690,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 발생한 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52036 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 507호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(공부상 용도) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 4층 / 지상 12층 · 사용승인일 2006.01.20. |
| 소유자 | 이경희 · 2019.12.01. 매매 · 2020.02.24. 소유권이전 · 거래가액 571,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 993,000,000원 / 635,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 보산새마을금고 / 1,163,900,890원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.12.28. 보산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 690,000,000원이고 채무자는 이경희입니다. 이후 2025.10.01. 케이비국민카드 가압류 7,895,942원과 2025.10.02. 보산새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유 관계 — 211호 기록을 507호 임차인으로 합산하면 안 된다
현황조사에는 최정현이 211호 점유자로 기록되어 있습니다. 본 분석 대상 주소는 5층 507호이므로, 이 기록을 그대로 507호 임차인으로 보거나 보증금을 합산할 수 없습니다. 감정평가 이용상태에도 211호와 507호가 각각 별도 기호로 기재되어 있습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정현 | 211호 | 2024.07.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최정현의 전입일 2024.07.04.은 말소기준일 2023.12.28.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 무엇보다 점유 부분 자체가 211호이므로 507호의 매수인 인수금 계산에는 포함되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세 대비 64%’는 아니다
감정가는 993,000,000원, 현재 최저매각가는 635,520,000원으로 2회 유찰된 감정가의 64%입니다. 그러나 이 64%는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 직접 비교할 최근 실거래 시세가 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 숫자만으로 판단할 수 없습니다.
더구나 공부상 용도가 교육연구 및 복지시설이고 토지도 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)·제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 일반 공동주택과 동일한 매수층·금융·환금성을 전제로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 635,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,755,200원 |
| 2. 근저당권 · 보산새마을금고 | 690,000,000원 | 626,764,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,895,942원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 697,895,942원, 채권자 예상배당은 626,764,800원, 미배당은 71,131,142원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당자료입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 635,520,000원 | 626,764,800원 | 71,131,142원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 508,416,000원 | 500,931,840원 | 196,964,102원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 406,732,800원 | 400,265,472원 | 297,630,470원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 1,163,900,890원은 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 미배당은 더 커집니다. 하지만 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원이므로 채권 미배당 증가 자체를 낙찰자 부담 증가로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근이며 도시형 생활주택·다세대주택·연립주택·소형 아파트·주상용 건물·노변 근린생활시설·은평구청·학교·공원 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도. 공부상 교육연구 및 복지시설로 이용 중이며 토지는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)·제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 지하 자주식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 토지면적은 2,555.0㎡, 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 507호 점유자 특정. 현황조사 점유자 최정현은 211호로 기록되어 있습니다. 507호의 실제 점유·사용자를 호수별 원본에서 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 일반 주택이 아니라 공부상 교육연구 및 복지시설입니다. 실제 이용 가능 범위와 용도 관련 제한을 전제로 입찰가를 정해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 용도의 실제 거래·매물과 별도로 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.12.28. 보산새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 가압류·경매개시결정은 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 71,131,142원이 존재하지만 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 토지·접도·규제 확인. 약 4m 막다른 도로 접면과 교육연구·복지시설 용도, 토지이용계획 제한이 실제 활용 및 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도·점유·가격 검증’이 승부처
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.28. 보산새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 그래서 채권 미배당 자체는 낙찰자의 핵심 위험이 아닙니다.
대신 이 사건은 교육연구 및 복지시설이라는 용도와 211호로 특정된 현황조사 점유 기록, 그리고 실거래 시세 비교 없이 2회 유찰된 가격을 어떻게 검증하느냐가 핵심입니다. 최저가 635,520,000원이 감정가의 64%까지 내려왔어도 감정가 대비 할인 = 시세 대비 할인은 아닙니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 아직 검증 필요입니다.
