서울서부지방법원 2025타경52036. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 507호입니다. 소유자 이경희가 2020년 거래가 571,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2023년 보산새마을금고가 채권최고액 690,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 케이비국민카드 가압류가 등기되고 보산새마을금고의 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 관악농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 말소기준인 보산새마을금고 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건을 일반 주거용 아파트처럼 판단해서는 안 됩니다. 감정평가상 공부 용도가 교육연구 및 복지시설이기 때문입니다. 용도에 따른 사용 가능 범위와 실제 매각대상부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 507호 도로명주소: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 용도 |
기타 · 집합건물 감정평가상 교육연구 및 복지시설(공부상 용도) |
| 건물 |
철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 12층 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 |
이경희 · 2020.02.24 소유권이전 거래가액 571,000,000원 |
| 감정가 | 993,000,000원 |
| 최저매각가 |
508,416,000원 감정가의 51.2% · 3회 유찰 |
| 신청채권자 | 보산새마을금고 |
| 청구금액 | 1,163,900,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸, 점유관계는 별도
현재 최저가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 채권 배당 계산상의 결과입니다. 실제 점유관계, 매각대상 범위 및 매각조건 확인까지 완료됐다는 뜻은 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 211호와 507호를 혼동하면 안 된다
| 점유자 | 점유 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정현 | 211호 | 2024.07.04 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 507호와 구분 필요 |
현황조사상 실제 점유 신고 1명(최정현). 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자입니다. 다만 신고된 점유 부분은 211호이며, 분석 대상인 507호의 점유자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 절반이 곧 시세 반값은 아니다
최초 감정가는 993,000,000원입니다. 현재까지 3회 유찰되어 최저매각가는 508,416,000원, 감정가 대비 51.2%까지 내려왔습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 993,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 508,416,000원 | 51.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 406,732,800원 | 40.96% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 325,386,240원 | 32.77% | 0원 |
향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 확정과는 다릅니다. 인수액은 배당 시뮬레이션 기준으로, 별도 점유관계 및 매각조건 확인이 필요합니다.
소유자의 등기상 취득 거래가액은 571,000,000원입니다. 하지만 과거 취득가격은 현재 시세를 보장하지 않으며, 이 금액만으로 508,416,000원의 최저가가 저렴하다고 판단할 수도 없습니다. 매각범위가 확정되지 않은 상태에서는 두 금액의 직접 비교에도 주의가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 508,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,484,160원 |
| 1. 보산새마을금고 근저당 | 690,000,000원 | 500,931,840원 |
| 2. 케이비국민카드 가압류 | 7,895,942원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 508,416,000원에서 추정 집행비용 7,484,160원을 차감하면 근저당권자에게 예상 배당되는 금액은 500,931,840원입니다. 이 시뮬레이션에서는 후순위 가압류에 대한 배당과 소유자 잔여금이 모두 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 508,416,000원 | 500,931,840원 | 196,964,102원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 406,732,800원 | 400,265,472원 | 297,630,470원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 325,386,240원 | 320,030,833원 | 377,865,109원 | 0원 |
모든 시나리오에서 신청채권자 청구액은 전액 충족되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있지만, 실제 인수 여부는 최종 매각조건과 권리관계에 따라 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 도시형 생활주택·다세대주택·연립주택·소형 아파트, 주상용 건물과 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 평지붕의 지하 4층·지상 12층 건물입니다. 사용승인일은 2006.01.20입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 승강기, 소화전·화재탐지·화재경보·스프링클러 및 지하 자주식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 접근 도로. 건물 남동측과 남서측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접합니다. 차량 이용과 시설 운영에 미치는 영향은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역에 해당합니다. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래허가구역 지정도 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 규제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 시설 용도. 감정평가상 507호의 공부상 용도는 교육연구 및 복지시설입니다. 토지 이용상태에도 노인복지시설과 제2종근린생활시설이 기재되어 있습니다. 주거용 아파트와 동일한 이용·전매 조건을 전제해서는 안 됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이러한 사항만으로 모든 사용 제한이 해소되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 3회 유찰된 상태이며 일반 아파트와 다른 시설 용도를 가집니다. 실제 매수 수요와 재매각 가능성은 동일 용도 거래 및 이용 조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 사건 소재지에는 507호가 표시되지만 감정평가에는 211호와 507호가 함께 언급됩니다. 매각목록과 감정평가 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 감정가 적용범위 확인. 993,000,000원이 어느 범위의 물건에 적용되는지 호별 감정내역을 대조해야 합니다.
- 507호 점유 조사. 211호 점유자인 최정현의 신고를 507호 점유관계로 대신하지 말고 해당 호실의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 최정현의 보증금·확정일자·배당요구 내역을 확인하고, 매각대상 전체에 관한 임대차와 별도 인수 조건이 있는지 검토해야 합니다.
- 용도 적법성 확인. 교육연구 및 복지시설의 용도 제한, 실제 이용상태와 가능한 사용·변경 범위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 확보. 동일 건물 및 동일 용도의 최근 거래를 확인하고 현재 최저가와 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 채권액 대조. 청구액 1,163,900,890원과 근저당 채권최고액 690,000,000원의 차이를 채권계산서 및 배당관계에서 확인해야 합니다.
- 비용·규제 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 시설 유지비, 현행 토지거래 규제 및 기타 취득 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 절반 ≠ 시세 절반”
이 물건은 감정가 993,000,000원에서 최저가 508,416,000원으로 내려온 3회 유찰 사건입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 계산상 인수액은 0원입니다.
그러나 교육연구 및 복지시설이라는 용도, 211호 점유 신고와 507호 점유관계의 구분, 감정평가 대상과 실제 매각범위의 일치 여부는 입찰 전에 반드시 확인해야 할 사항입니다. 실거래 시세까지 확인되지 않은 만큼 현재 가격의 저렴함이나 추가 유찰의 유리함도 단정할 수 없습니다.
결론은 권리상 인수 0원 계산과 별개로, 매각범위·점유·시설 용도·실거래 시세 확인 전까지 가격 평가를 보류하는 것입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 실제로 무엇을 어떤 조건에서 취득하는지가 이 사건의 핵심입니다.
