제주지방법원 2025타경8939. 제주시 이호이동 1397-4 소재 부동산으로, 감정가 245,940,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 120,511,000원으로 내려왔습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있으며, 별지목록상 제2종근린생활시설(사무실)이 포함됩니다. 감정평가상으로는 주택과 부속 창고도 확인되는 복합용도 물건입니다.

권리 측면에서는 2003년 설정된 신엄새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 서제주새마을금고의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 조사된 임차인들도 모두 말소기준 이후 전입했습니다. 다만 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 실제 부동산을 인도받는 문제는 별개입니다. 복수 법인의 점유 현황과 건물별 사용 범위를 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2003년 근저당이 말소기준

말소기준은 2003.08.12 신엄새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 35,000,000원이나, 2007.06.15 변경등기에서 100,000,000원으로 증액된 사실이 확인됩니다. 공동담보에는 이호이동 1397-4 토지와 다른 토지·건물이 기재되어 있습니다.

2015년 설정된 서제주새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으며, 2023년 설정된 채권최고액 108,000,000원의 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 제주세무서 압류와 주은영의 가압류 역시 이미 말소된 이력입니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 4명

현황조사에 기재된 임차인은 모두 실제 법인 임차인으로, 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다. 전입일은 모두 2003.08.12 말소기준 이후이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 확정일자와 배당요구가 확인되지 않으며, 일부 점유 범위와 보증금은 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 49%는 감정가 대비 할인율

현재 최저매각가 120,511,000원은 감정가 245,940,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정평가액을 기준으로 계산한 것으로, 실제 시장 거래가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

이 물건은 토지, 사무실, 주택 및 부속 창고가 함께 확인되는 부동산입니다. 건물의 이용상태와 토지 일부의 도로 이용 여부에 따라 매수자의 활용 가능성이 달라집니다. 가격 판단에는 유사 입지의 실제 토지 거래, 건물의 상태와 사용 가능성, 매각 범위 등을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,511,000원 가정)

위 추정에서는 집행비용 2,487,154원을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권 합계 143,000,000원 중 예상 배당액은 118,023,846원으로, 24,976,154원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

예상배당은 최초 근저당 설정액 35,000,000원을 사용한 계산 예시이며, 2007년 변경등기상 채권최고액 100,000,000원과 실제 피담보채권액을 반영한 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 일반적인 미배당 채권과 매수인이 법적으로 인수하는 권리는 구분해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 이호이동 소재 오도마을복지회관 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 나지·주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선 및 지방도가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 공부상 지목은 대입니다. 다만 현황은 주거기타 및 일부 도로 등으로 이용되고 있습니다. 토지 특성상 도로에 사용되는 범위와 이용 가능 부분의 구분이 중요합니다.
• 용도 구성. 제2종근린생활시설(사무실), 주택 및 부속 창고가 확인됩니다. 단일 주거용 아파트와 달리 건물별 이용 가능성 및 수요층을 구분해 평가해야 합니다.
• 건물 구조. 사무실은 경량철골조 판넬지붕 단층, 주택은 벽돌조 슁글지붕 단층, 부속 창고는 경량철골조 판넬지붕 단층입니다. 사용승인일자는 각각 2003.05.16, 1995.04.03, 2000.08.10입니다.
• 규제. 고도지구(25M 이하), 장애물제한표면구역, 공항소음 관련 제3종 구역(가지구), 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 토지 특성. 공시지가 320,700원/㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 공부상 지목과 실제 이용상태의 차이가 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주택 등이 혼재하고 토지 일부가 도로로 이용되는 특성이 있어, 단순한 감정가 대비 할인율보다는 실제 이용 가능 면적과 용도별 매수 수요를 기준으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위. 별지목록에 포함된 토지·건물과 지상 담장·바닥포장·석축·화단·수목 등의 포함 범위를 확인하세요.
• 근저당 변경등기. 2003년 최초 설정액 35,000,000원과 2007년 변경액 100,000,000원의 관계를 확인하고, 공동담보 및 실제 채권액을 반영해 배당 추정을 검토하세요.
• 법인 점유. 실제 조사 임차인 4명의 현장 점유 여부와 사용 부분을 확인하세요. 특히 우수종합건설과 한영기전의 동일 건물 관련 점유 기재를 대조해야 합니다.
• 미상 보증금. 주식회사 젠넷의 임대차계약과 보증금을 확인하고, 각 법인의 사업자등록·임대차관계·배당요구 여부를 최종 명세서와 대조하세요.
• 도로 이용 부분. 토지 현황상 일부 도로의 정확한 위치와 범위, 통행관계 및 실제 사용 가능 부분을 현장에서 확인하세요.
• 규제 확인. 고도지구·공항소음·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역 등으로 인한 이용 및 건축상 제한을 검토하세요.
• 건물 상태. 사무실·주택·창고의 노후도, 수선 필요성, 설비 작동 여부 및 실제 사용상태를 확인하세요.
• 자금 계획. 최저매각가 120,511,000원 외에도 취득 부대비용, 명도 및 수선 비용을 고려하고, 예상배당액을 실제 매수 비용과 혼동하지 마세요.
• 시세 검증. 유사 입지의 토지 및 복합용도 부동산 거래사례를 확보해 120,511,000원의 가격 적정성을 별도로 판단하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획을 최종 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 활용 가능성”

이호이동 1397-4는 감정가 245,940,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 120,511,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 조사된 임차인 4명도 모두 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 현재 분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건은 단순한 토지나 일반 아파트가 아닙니다. 사무실·주택·창고가 함께 확인되는 일괄매각 부동산이며, 토지 일부는 도로로 이용되고 있습니다. 일부 임차인의 점유 범위와 보증금도 확인해야 합니다. 기존 근저당권의 변경등기와 예상배당의 차이 역시 원본 대조가 필요한 부분입니다.

권리상 예상 인수 부담은 낮지만, 점유·활용·환금성에 관한 확인 과제가 남아 있습니다. 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 확정하지 말고, 실제 사용 가능한 토지·건물의 가치와 점유 해소 비용을 함께 검토하는 것이 이 사건의 핵심입니다.