제주지방법원 2025타경8939. 제주 제주시 이호이동 1397-4에 관한 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태에는 제2종근린생활시설(사무실), 주택, 창고가 확인되고, 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 주거기타 및 일부 도로 등으로 평가됐습니다. 권리의 출발점은 2003.08.12. 설정된 신엄새마을금고 근저당입니다. 이후 조사된 임차인들은 2016년 이후 전입해 모두 이 기준권리보다 늦습니다.
현재 최저매각가는 120,511,000원으로 감정가 245,940,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8939 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이호이동 1397-4 · 제주특별자치도 제주시 오도2길 31-3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무실) · 주택 · 창고 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 214.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김성헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 245,940,000원 / 120,511,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 205,486,485원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 별지목록 2 제2종근린생활시설(사무실) |
① 권리 흐름 — 2003년 근저당이 기준
말소기준권리는 2003.08.12. 신엄새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 35,000,000원이고, 2007.06.15. 변경계약으로 채권최고액 100,000,000원이 등기돼 있습니다. 2023.01.13. 서제주새마을금고 근저당과 2025.10.21. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 우수종합건설 | 소재지 2 제시건물 | 2016.06.09 | 50,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)해피데이 | 미상 | 2023.11.15 | 500,000원 | 125,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 한영기전 | 소재지 2 제시 건물 | 2020.01.14 | 50,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 젠넷 | 미상 | 2020.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 네 임차인의 전입일은 모두 2003.08.12.보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 주식회사 젠넷은 보증금도 미상입니다. 이는 매수인 인수와는 별개로 배당순위와 실제 점유·명도 범위를 확인해야 하는 부분입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
감정가는 245,940,000원, 현재 최저매각가는 120,511,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔고, 다음 회차 시나리오는 84,357,700원, 그 다음은 59,050,389원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 120,511,000원 | 118,023,846원 | 24,976,154원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,357,700원 | 82,439,261원 | 60,560,739원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,050,389원 | 57,587,482원 | 85,412,518원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 각 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 현재 확인 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시장가 대비 저평가라고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,511,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,154원 |
| 을구 1번 근저당권 · 신엄새마을금고 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 서제주새마을금고 | 108,000,000원 | 83,023,846원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 143,000,000원 중 118,023,846원이 배당되고 24,976,154원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 오도마을복지회관 북서측 인근으로, 주위는 나지·주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 대중교통노선과 지방도가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 제2종근린생활시설(사무실)은 경량철골조 판넬지붕 단층이며 사용승인일자는 2003.05.16.입니다. 주택은 벽돌조 슁글지붕 단층으로 사용승인일자는 1995.04.03., 부속 창고는 경량철골조 판넬지붕 단층으로 2000.08.10. 사용승인·증축됐습니다.
- 토지. 토지 정보상 면적은 214.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 320,700원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 주거기타 및 일부 도로 등으로 조사됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(25M 이하), 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 임차인 4명의 실제 점유부분, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 보증금 미상 임차인. 주식회사 젠넷은 보증금과 점유부분이 미상입니다. 대항력은 없더라도 현장 인도 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 별지목록 2는 제2종근린생활시설(사무실)이고, 토지상 담장·바닥포장·석축·화단·수목 등이 포함 평가됐습니다. 실제 매각대상 경계를 확인하세요.
- 토지 현황. 공부상 ‘대’와 달리 현황 일부가 도로 등으로 이용됩니다. 사용가능 면적과 출입·접도 상태를 현장에서 대조하세요.
- 규제 확인. 고도지구, 공항소음 관련 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역 등 이용제한을 실제 활용계획과 맞춰 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율만으로 시세차익을 전제하지 말고 주변 토지·근린생활시설·주택 거래를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 후순위, 승부처는 가격과 현장
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2003.08.12.입니다. 조사된 임차인 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 선순위 임차보증금 인수형 사건보다 단순합니다.
반면 물건은 단순한 주거용 단일 호수가 아닙니다. 제2종근린생활시설(사무실)·주택·창고와 토지가 함께 평가되고, 토지 일부의 현황이 공부와 다르며 여러 토지이용 규제가 중첩됩니다. 임차인 가운데는 점유부분과 보증금이 확인되지 않은 경우도 있습니다. 게다가 실거래 시세가 없어 최저가 120,511,000원이 시장에서 싼 가격인지 검증할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 현장 점유·토지 이용성과 가격 검증이 입찰의 핵심입니다.
