🏷️ 49% 💰 115,952,000원 🧾 인수 0원 👥 법인 4곳

제주지방법원 2025타경8939. 제주 이호이동의 단독주택·토지 물건으로, 감정평가상 제2종근린생활시설(사무실), 주택, 창고가 함께 확인됩니다. 현재 최저매각가는 115,952,000원으로 감정가 236,637,550원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2007.06.15. 신엄새마을금고의 채권최고액 100,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 서제주새마을금고 근저당들과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 단순히 “두 번 유찰됐으니 싸다”로 접근하기 어렵습니다. 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 없고, 매각물건에는 제시외 건물이 포함되며 주택의 창고 부분 18.82㎡는 일반건축물대장에는 등재되어 있지만 등기사항전부증명서상 미등기입니다. 토지도 공부상 지목은 ‘대’지만 현황은 주거기타 및 일부 도로 등으로 조사됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준은 2007.06.15. 신엄새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원이며 채무자는 김성헌입니다. 이후 2015년 서제주새마을금고 근저당, 2023년 서제주새마을금고 근저당, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년 설정된 을구 4번 근저당은 등기상 2016.09.30. 채권최고액이 121,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다.

② 임차·점유 — 4개 법인 모두 말소기준 이후

확인된 4개 법인의 전입일은 모두 말소기준일인 2007.06.15.보다 늦습니다. 따라서 현재 조사 내용상 대항력은 없습니다. 보증기관 승계나 대위신고도 없어 중복 임차인으로 볼 항목은 없습니다. 다만 주식회사 젠넷은 보증금이 미상이고, 각 법인의 배당요구 여부와 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 관계는 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개

감정가는 236,637,550원, 현재 최저매각가는 115,952,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 81,166,400원, 4회 유찰 시 56,816,480원으로 계산돼 있습니다.

여기서 가장 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 현재 확인 가능한 실거래 시세 자료가 없어 115,952,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 49%라는 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,952,000원 가정)

채권 총액 303,000,000원 중 예상 배당액은 113,528,672원이고, 미배당액은 189,471,328원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 건물·토지 확인사항

• 혼합 이용. 기호 (2)는 제2종근린생활시설(사무실), 기호 (4)는 주택, 기호 (4-부속)는 창고로 조사됐습니다.
• 미등기 창고. 주택의 부속건축물인 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 18.82㎡는 일반건축물대장에는 등재돼 있으나 등기사항전부증명서상 미등기입니다.
• 제시외 건물. 별지목록 4-1, 4-2 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 담장, 바닥포장, 석축, 화단, 수목과 주택 상부 다락도 포함 평가됐습니다.
• 토지 현황 차이. 공부상 지목은 ‘대’지만 현황은 주거기타 및 일부 도로 등입니다.
• 토지 조건. 토지면적 179.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(25M 이하), 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 오도마을복지회관 북서측 인근이며 주위는 나지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통노선과 지방도가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 사무실은 경량철골조 판넬지붕 단층으로 사용승인일은 2003.05.16., 주택은 벽돌조 슁글지붕 단층으로 사용승인일은 1995.04.03.입니다.
• 창고. 부속 창고는 경량철골조 판넬지붕 단층이며 사용승인일은 2000.08.10.입니다.
• 설비. 사무실과 주택에는 기본전기·위생·급배수설비가 있고, 주택에는 난방설비가 있습니다.
• 공시지가. 304,700원/㎡입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유 현황 재확인. 법인 4곳의 실제 사용 공간과 현재 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 젠넷 보증금 확인. 주식회사 젠넷은 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구·확정일자 관계를 원본으로 확인하세요.
• 을구 4번 금액 대조. 배당 시뮬레이션의 95,000,000원과 2016.09.30. 변경된 채권최고액 121,000,000원 기록을 대조해야 합니다.
• 미등기 창고 확인. 18.82㎡ 창고와 제시외 건물의 실제 구조·사용상태·권리관계를 현장에서 확인하세요.
• 토지 경계·도로 확인. 공부상 ‘대’와 현황 일부 도로의 차이, 세로한면(불) 도로조건을 지적도와 현황에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 주변 단독주택·토지·근린생활시설의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 물건은 같은 말이 아니다”

이 물건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2007년 신엄새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 법인 4곳은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 반면 현장에서는 확인할 것이 적지 않습니다. 법인 점유 4곳, 미등기 창고, 제시외 건물, 토지 현황 차이가 존재합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시세보다 싼지는 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 현장 점유·건축물·토지 현황과 가격 검증이 핵심인 물건입니다.