제주지방법원 2025타경8939. 제주시 이호이동 1397-5에 소재한 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호 (2)는 제2종근린생활시설(사무실), 기호 (4)는 주택, 기호 (4-부속)는 창고입니다. 현재 소유자는 김성헌이고, 이 사건의 핵심 말소기준권리는 2007년 6월 15일 설정된 신엄새마을금고의 채권최고액 100,000,000원 근저당권입니다.
이후 설정된 서제주새마을금고 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 나타난 주식회사 우수종합건설, 주식회사 한영기전, 주식회사 젠넷, (주)해피데이 역시 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액도 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8939 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이호이동 1397-5 · 제주특별자치도 제주시 오도2길 31-5 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무실) · 주택 · 창고 |
| 소유자 | 김성헌 |
| 토지 | 179.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 236,637,550원 / 115,952,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 205,486,485원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2007.06.15 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 2번 신엄새마을금고 근저당권입니다. 2007.06.15 추가설정계약으로 채권최고액 100,000,000원이 설정됐고, 토지 이호이동 1397-4·1397-5 및 이호이동 1397-4 건물과 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2015.06.12 서제주새마을금고의 채권최고액 95,000,000원 근저당이 설정됐으며, 2016.09.30 채권최고액 121,000,000원으로 변경됐습니다. 2023.01.13에는 서제주새마을금고 앞으로 채권최고액 108,000,000원의 근저당이 추가됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 우수종합건설 | 소재지 2 제시건물 | 2016.06.09 | 50,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)해피데이 | 미상 | 2023.11.15 | 500,000원 | 125,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 한영기전 | 소재지 2 제시 건물 | 2020.01.14 | 50,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 젠넷 | 미상 | 2020.05.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 네 임차인 모두 전입일이 2007.06.15 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 특히 주식회사 젠넷은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준권리 이후이므로 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 최저가 감정가 49%
감정가는 236,637,550원, 현재 최저매각가는 115,952,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다만 이 물건은 주택만으로 구성된 물건이 아니라 제2종근린생활시설(사무실)·주택·창고와 토지가 함께 묶인 일괄매각이고, 미등기 창고와 토지 일부 도로 이용도 포함됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 2,423,328원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 신엄새마을금고 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 서제주새마을금고 | 95,000,000원 | 13,528,672원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 서제주새마을금고 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액은 303,000,000원, 예상 배당액은 113,528,672원, 미배당은 189,471,328원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 이호이동 소재 오도마을복지회관 북서측 인근이며, 주위는 나지·주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 복합 이용. 기호 (2)는 제2종근린생활시설(사무실), 기호 (4)는 주택, 기호 (4-부속)는 창고입니다.
- 건물. 기호 (2)는 경량철골조 판넬지붕 단층, 사용승인일자 2003.05.16입니다. 기호 (4)는 벽돌조 슁글지붕 단층, 사용승인일자 1995.04.03입니다.
- 부속 창고. 기호 (4-부속)는 경량철골조 판넬지붕 단층이며 사용승인(증축)일자는 2000.08.10입니다.
- 미등기 부분. 창고부분인 부속건축물 1동, 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 18.82㎡는 일반건축물대장에 등재돼 있으나 등기사항전부증명서상 미등기 상태입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 대이지만 현황은 주거기타 및 일부 도로 등입니다. 토지면적은 179.0㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(25M이하)·제3종 구역·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 평가 포함물. 지상의 담장·바닥포장·석축·화단·수목 및 주택 상부 다락 등이 포함 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 현장 대조. 현황조사상 실제 임차인 4명이 확인됩니다. 특히 점유부분이 미상인 (주)해피데이·주식회사 젠넷의 실제 사용 위치를 확인해야 합니다.
- 미등기 창고 확인. 18.82㎡ 창고는 일반건축물대장에는 등재돼 있지만 등기사항전부증명서상 미등기 상태입니다. 일괄매각 및 평가 포함 범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 토지 경계·도로 부분 확인. 공부상 대인 토지가 현황상 주거기타 및 일부 도로 등으로 이용되고 있어 실제 경계와 이용상태 확인이 중요합니다.
- 복합용도 확인. 사무실·주택·창고가 함께 있는 물건이므로 사용목적과 건축물 현황을 일치시켜 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 내역 확인. 을구 4번 근저당은 2015.06.12 채권최고액 95,000,000원으로 설정된 뒤 2016.09.30 채권최고액 121,000,000원으로 변경된 내역이 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”은 장점, 승부처는 물건 자체
이 사건의 권리구조만 보면 결론은 명확합니다. 2007.06.15 신엄새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 들어온 근저당권과 임차인 4명은 모두 그보다 늦습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 권리보다 현물에 있습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 제2종근린생활시설(사무실)·주택·창고·토지의 복합 구성, 미등기 창고 18.82㎡, 공부상 대이면서 현황 일부 도로인 토지, 실제 임차인 4명의 점유관계가 함께 존재합니다. 따라서 권리는 비교적 정리되지만 환금성과 현장 확인 부담은 남는 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
