서울남부지방법원 2024타경140157. 서울 강서구 양천로 400-12 더리브골드타워 제1층 제101호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재는 공실입니다. 감정가는 1,220,000,000원이지만 여섯 차례 유찰돼 최저매각가는 319,816,000원, 감정가의 약 26.2%까지 내려왔습니다.
권리구조는 가격만큼 복잡하지 않습니다. 2020.04.20. 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 접수된 이정자 가압류, 신영수 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 손미경이 확인되지만 전입일은 2021.10.25.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없으며 낙찰자가 보증금 4,000,000원을 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140157 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 양천로 400-12, 제1층 제101호 (가양동, 더리브골드타워) |
| 등기부 표시 | 서울특별시 강서구 등촌동 849, 848 더리브골드타워 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 4층, 지상 12층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 주식회사골드퍼스트 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 319,816,000원 (6회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사국민은행의 승계인 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 2,533,434,035원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
말소기준은 2020.04.20. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,480,000,000원이며 공동담보목록 제2020-384호가 기재돼 있습니다. 이후의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액이 이 호실의 감정가보다 큰 것은 공동담보 설정의 영향이므로, 낙찰자가 그 차액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.
임차인·점유 조사
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 손미경 | 미상 / 미상 | 2021.10.25 | 4,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
손미경의 전입일은 말소기준일인 2020.04.20.보다 늦은 2021.10.25.이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 한편 매각물건명세서 비고에는 현재 공실로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유 상태와 잔존 물품 여부를 다시 확인해야 합니다.
② 가격·유찰 — 감정가 26.2%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 319,816,000원으로 감정가 1,220,000,000원의 약 26.2%입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 공실 상태의 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래를 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 26.21% | 319,816,000원 | 7,687,961,424원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 255,852,800원 | 7,751,029,139원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 16.78% | 204,682,240원 | 7,801,483,311원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 319,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,277,424원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 6,480,000,000원 | 314,538,576원 | 6,165,461,424원 |
| 2. 가압류 · 이정자 | 1,000,000,000원 | 0원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신영수 | 522,500,000원 | 0원 | 522,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 8,002,500,000원 중 집행비용을 제외한 예상 배당액은 314,538,576원이며, 채권 미배당은 7,687,961,424원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 양천향교역 남동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설, 지식산업센터와 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역 및 가양역(부민병원)이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 35m, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 상업용 및 공업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,015.0㎡, 지목은 공장용지, 공시지가는 7,674,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)에 포함되며, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역과 교육환경 보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 현황조사에는 손미경의 전입이 있으나 매각물건명세서 비고에는 현재 공실로 기재돼 있습니다. 출입 가능 여부, 잔존 물품과 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 산정. 감정가 대비 26.2%라는 비율 대신 동일 건물 1층 상가와 주변 일반음식점 점포의 실제 매매가·보증금·임대료·공실 기간을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도를 전제로 필요한 영업 조건, 시설 상태, 배기·급배수와 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간 동안 누적된 관리비와 공용부분 체납액, 당해세와 기타 공과금을 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 공동담보목록 제2020-384호가 기재돼 있습니다. 공동담보 물건의 범위와 채권 승계 관계를 원본 등기와 경매기록에서 대조해야 합니다.
- 후순위 권리 원본 대조. 이정자 가압류 1,000,000,000원, 신영수 가압류 522,500,000원과 경매개시결정의 말소 여부를 매각물건명세서와 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 영업성과 환금성으로 판단한다”
이 물건은 권리 인수형 경매가 아닙니다. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 손미경의 전입도 후순위여서 대항력이 없습니다. 따라서 권리상 핵심 숫자는 매수인 인수 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 1,220,000,000원에서 6회 유찰돼 319,816,000원까지 내려왔지만, 현황은 공실이고 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 최근 실거래와 실제 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 운영성은 정밀 검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 공실을 해소하고 다시 매각할 수 있는 실제 수익성과 환금성입니다.
