서울남부지방법원 2024타경140157. 도로명 주소는 서울 강서구 양천로 400-12 더리브골드타워 제1층 제102호이고, 등기 표시는 강서구 등촌동 849·848 더리브골드타워입니다. 사건의 용도표기는 대지이나 집합건축물대장과 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재는 공실로 조사됐습니다.
등기상 소유자는 주식회사골드퍼스트입니다. 2019년 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 설정됐다가 2020년 3월 신탁재산 귀속·처분을 원인으로 말소되고 소유권이 주식회사골드퍼스트로 이전됐습니다. 이어 2020년 4월 국민은행 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140157 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 양천로 400-12, 제1층 제102호 (가양동, 더리브골드타워) |
| 등기 표시 | 서울특별시 강서구 등촌동 849, 848 더리브골드타워 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표기 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하4층, 지상12층 · 제1층 제102호 |
| 소유자 | 주식회사골드퍼스트 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 319,816,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행의 승계인 유에이치케이제육차유동화전문유한회사 / 2,533,434,035원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2020.04.20. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,480,000,000원이고 공동담보목록 제2020-384호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 이정자 가압류 1,000,000,000원, 신영수 가압류 522,500,000원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손미경 부분·용도 미상 | 2021.10.25 | 4,000,000원 400,000원 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 손미경의 전입일이 2021.10.25.로 기재돼 있습니다. 이는 말소기준권리 설정일 2020.04.20.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금 4,000,000원과 월세 400,000원이 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 큰 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 1,220,000,000원, 6회 유찰된 현재 최저매각가는 319,816,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 26.21%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가와 같은 319,816,000원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 가격을 바로 비교하기 어려운 제1층 일반음식점 용도의 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 6회 유찰 자체도 기존 감정가와 시장의 간극 또는 공실 상가의 환금성 부담을 점검해야 한다는 신호입니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 최근 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 319,816,000원 | 26.21% | 7,687,961,424원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 255,852,800원 | 20.97% | 7,751,029,139원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 204,682,240원 | 16.78% | 7,801,483,311원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 319,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,277,424원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 6,480,000,000원 | 314,538,576원 |
| 2. 가압류 · 이정자 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신영수 | 522,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 5,277,424원을 제외한 314,538,576원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 8,002,500,000원 중 채권자 배당액은 314,538,576원, 미배당액은 7,687,961,424원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 양천향교역 남동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·지식산업센터·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 9호선 양천향교역·가양역(부민병원)이 위치하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설인 일반음식점이며 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하4층·지상12층 건물로, 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 35m, 남서측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 2,015㎡ 공장용지로, 평지의 부정형 토지이며 상업용·공업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 7,674,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역 등에 포함되며, 절대보호구역·상대보호구역과 건축선에 저촉됩니다.
- 환금성. 제1층 근린생활시설이 현재 공실이고 6회 유찰됐으므로, 감정가 할인율과 별개로 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 손미경의 전입 기록과 공실 조사 결과가 함께 존재하므로 실제 점유자, 열쇠 보관자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 일반음식점 인테리어·주방시설의 잔존 여부, 철거 필요성, 원상복구 비용을 확인하세요.
- 업종·인허가 확인. 현재 공부상 용도와 신규 영업 업종의 적합성, 교육환경보호구역·공항 관련 제한을 관계기관에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당의 공동담보목록 제2020-384호와 승계 내역, 실제 잔존채권을 원본으로 대조하세요.
- 관리비·부가비용 확인. 공실 기간 중 체납 관리비, 공용부분 부담, 내부 철거·설비 복구비를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 26.21%라는 할인율만 사용하지 말고 동일 건물·인근 제1층 근린생활시설의 임대료와 매매사례를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각기일 정보를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 환금성은 별개
이 물건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 손미경의 전입도 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 낙찰가에 추가되는 임차보증금이나 선순위 권리는 없습니다.
그러나 가격 판단은 다른 문제입니다. 제1층 일반음식점이 현재 공실이고 이미 6회 유찰돼 최저가가 감정가의 26.21%까지 내려왔습니다. 이 할인율은 크지만, 그 자체가 시세 대비 저가를 의미하지는 않습니다. 권리는 합격이지만 가격·점유·영업 가능성·환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다. 현재 자료만으로는 무리하게 가격 메리트를 부여하기보다 보수적인 접근이 맞습니다.
