수원지방법원 2025타경1614. 경기도 화성시 송동에 위치한 동탄디웨이브 9층 925호입니다. 공부상 용도는 업무시설(사무소)이며, 일반 아파트가 아닙니다. 소유자는 서은이앤씨주식회사이고, 2024.08.16 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 신한은행 근저당을 비롯한 다수의 담보권·가압류·압류가 등기됐으며, 신한은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리의 기준점은 2024.09.05 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 596,000,000원이었으나 2024.09.26 변경등기로 696,000,000원이 됐습니다. 뒤이어 설정된 주은에코세라믹주식회사·주식회사준영의 근저당권과 후순위 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주거 용도로 신고된 최재선의 점유·임대차 관계가 미확정이며, 국세·지방세를 포함한 압류도 존재합니다. 따라서 단순히 후순위 등기가 소멸한다는 이유만으로 안전한 입찰이라고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

소유권이전 이후 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그보다 늦게 등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 임차인의 대항력·조세 우선순위는 구별해야 합니다.

신한은행 근저당에는 동탄디웨이브 11층 1121호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 주식회사준영 근저당에도 같은 호실의 공동담보 관련 내용이 표시됩니다. 공동담보권의 실제 변제액과 배당 가능액은 해당 담보물의 경매 진행 및 배당관계에 영향을 받을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상

매각물건명세서와 문건접수 기록에 최재선의 배당요구가 확인됩니다. 용도는 주거로 기재돼 있지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고, 보증금도 실제 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 확정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.

실제 임차인 신고 1명. 최재선은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 임차인으로 분류됩니다. 보증금 0원으로 표시된 계산값을 실제 보증금이 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

특히 건축물대장상 용도가 업무시설(사무소)인데 임차인 신고 용도는 주거라는 점도 확인해야 합니다. 실제 이용상태와 전입신고, 점유 형태 및 임대차 관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 건물의 공부상 용도만으로 대항력 성립 여부를 단정해서는 안 됩니다.

• 전입일. 2024.09.05 말소기준권리와의 선후관계를 확인해야 합니다.
• 보증금. 실제 임대차보증금과 잔존 채권액을 확인해야 합니다.
• 확정일자. 우선변제권의 성립과 순위를 확인해야 합니다.
• 배당요구. 2025.09.26 배당요구 내역과 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 점유 및 용도. 사무소와 주거 신고 사이의 차이를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 567,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용은 8,070,000원으로 추정되며, 신한은행에 558,930,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 나머지 후순위 채권자에게는 배당할 금액이 남지 않습니다.

예상배당표는 신한은행 근저당의 최초 채권최고액 596,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 변경등기상 696,000,000원과 차이가 있으며, 국세·지방세의 우선배당 가능액, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 부족 — 유찰될수록 채권자 미배당 증가

동일 물건에 대해 신건, 1회 유찰, 2회 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 이는 매각대금에 따른 채권자 배당 부족을 보여주는 계산이며, 매수인의 확정 인수액을 나타내는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 송동 방교중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 아파트, 학교 및 공원이 혼재하며 동탄2 신도시 내 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 9층 925호입니다. 위생·급배수·승강기·화재경보·소화·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(사무소)이며, 아파트의 주거용 실거래 시세를 그대로 적용하기 어렵습니다.
• 토지. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 해당하며 토지 이용상황은 업무용입니다.
• 도로. 북측 약 20m, 서측 약 12m 도로 및 남측 약 8m 보행자전용도로에 접합니다.
• 공시지가. 1,898,000원/㎡로 표시돼 있습니다. 이는 개별 호실의 시장 거래가격과는 다른 지표입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 임대관계. 임대내역은 미상입니다. 실제 점유상태와 임대수익은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설의 거래가격과 거래량을 확인할 수 없어 현재 자료만으로 매도 용이성이나 적정 매수가격을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 최재선의 대항력. 전입신고일·실제 점유 개시일·임대차계약서를 확인해 신한은행 근저당보다 선순위인지 검토해야 합니다.
• 보증금과 배당. 실제 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해 미배당 보증금 인수 여부를 판단해야 합니다.
• 업무시설과 주거 신고. 공부상 사무소인 건물에 주거 신고가 존재하는 이유와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 신한은행 근저당 변경. 596,000,000원에서 696,000,000원으로 변경된 채권최고액과 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 11층 1121호 공동담보 관계와 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 국세·지방세. 압류 5건에 대한 체납액과 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 후순위 가처분. 주은에코세라믹·주식회사준영 근저당에 관한 가처분의 피보전권리와 경매 이후 말소 처리를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 동일 건물과 유사 업무시설의 최근 매매사례를 확인한 뒤 매수 상한을 결정해야 합니다.
• 임대수익. 실제 임대 가능성, 보증금·월세 수준 및 공실 위험을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 최재선의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인하고 명도에 필요한 비용과 절차를 검토해야 합니다.
• 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리 소멸은 명확하지만 취득 위험은 미확정

맺으며 — “등기 소멸 ≠ 인수 위험 해소”

이 물건은 권리관계가 복잡해 보이지만, 등기부상 말소기준 자체는 비교적 명확합니다. 2024.09.05 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 취득 위험이 해소되는 것은 아닙니다.

최재선의 대항력과 보증금이 확인되지 않았고, 신한은행 근저당의 변경 채권최고액과 예상배당 계산에도 차이가 있습니다. 세금 압류가 존재하며 업무시설의 최근 시세와 임대수익도 확인되지 않았습니다. 신건 최저가 567,000,000원을 두고 저렴하다고 평가할 수 없는 이유입니다.

종합 판단은 C등급(42점), 신중 검토형입니다. 후순위 등기권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 임차인의 대항력·보증금 인수 가능성과 가격 적정성이 해소되지 않았습니다. 임차인 권리 확인과 실제 시장가격 검증이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 인수액을 포함한 취득원가를 얼마로 확정할 수 있느냐에 있습니다.