수원지방법원 2025타경1614. 경기도 화성시 송동 동탄디웨이브 11층 1121호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 262,000,000원으로 신건이며, 신청채권자는 신한은행입니다. 신청채권자의 청구액은 594,331,921원입니다.

이 사건의 핵심은 등기부상 복잡한 채권관계와 배당 부족입니다. 2024년 9월 5일 신한은행 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 되었고, 이후 준영 근저당권과 다수의 압류·가압류가 이어졌습니다. 등기상으로는 기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 신한은행 근저당은 2024년 9월 26일 변경등기로 채권최고액이 696,000,000원으로 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 최초 596,000,000원을 기준으로 계산되어 있어 배당표와 실제 등기상 채권최고액 사이에 100,000,000원의 차이가 있습니다. 이 차이를 확인하지 않고 예상배당액을 확정적인 숫자로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸 예정, 그러나 금액 확인이 먼저

권리의 기준점은 2024년 9월 5일 신한은행 근저당권입니다. 그 이전에는 신탁등기와 신탁재산 귀속에 따른 소유권 변동이 있었고, 2024년 8월 27일 서은이앤씨주식회사로 소유권이 이전되었습니다. 이후 신한은행 근저당권이 설정되면서 본건의 말소기준권리가 형성되었습니다.

2025년 4월 9일에는 주식회사 준영의 근저당권 93,000,000원이 추가되었습니다. 이후 신보2024제27차유동화전문 유한회사가 준영 근저당권을 대상으로 채권자취소권에 기한 말소등기청구권을 피보전권리로 하는 가처분을 등기했습니다. 해당 가처분도 말소기준권리 이후에 설정된 권리로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2025년 5월부터 2026년 2월까지 국세·지방세 관련 압류, 카드사 및 신용보증기관 가압류, 근로복지공단·서울보증보험·국민건강보험공단 등의 권리가 다수 추가되었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 당해세 등 법정 우선권이 있는 조세채권은 일반적인 등기 순위만으로 배당순서를 확정할 수 없습니다.

② 임대차·점유 분석 — 임대내역 미상, 인수 0원 확정 금지

감정평가서의 기타 참고사항에는 임대내역은 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 단정할 수 없으며, 현황조사 및 전입세대 확인 없이 임차인 인수 위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다.

현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 이는 제시된 배당 계산상 수치입니다. 임대차관계가 미확인인 상태이므로 실제 인수액 0원이라고 확정할 수 없습니다. 현장 점유자와 임대차계약서, 전입세대 및 확정일자 정보를 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)

매각대금 262,000,000원에서 집행비용 4,468,000원을 차감하면 257,532,000원이 남습니다. 배당 시뮬레이션은 이 금액 전부를 신한은행에 배당하는 것으로 계산하고 있습니다. 그 결과 전체 채권자 청구액 1,755,123,104원 중 257,532,000원이 배당되고, 1,497,591,104원이 미배당으로 남습니다.

위 배당표는 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 신한은행 근저당 변경등기상 채권최고액 696,000,000원과 배당 계산상 596,000,000원의 차이, 당해세 및 실제 임차인 존재 여부는 별도 검증이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 미배당은 커진다

유찰이 진행될수록 매각대금이 감소하고 선순위 채권자에게 돌아가는 금액도 줄어듭니다. 현재 회차에서 이미 14억 9,759만원가량의 미배당이 발생하는 구조이며, 2회 유찰 시 미배당액은 약 15억 9,059만원으로 늘어납니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 화성시 송동 소재 방교중학교 서측 인근입니다. 업무시설, 근린생활시설, 아파트, 학교 및 공원 등이 혼재한 동탄2 신도시 내 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 제반 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(사무소)입니다. 아파트나 일반 주거용 오피스텔로 전제하지 말고 실제 사무소 용도와 임대수요를 기준으로 검토해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물입니다. 위생·급배수·승강기·화재경보·소화 및 주차장 시설이 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지·도로. 준주거지역 및 동탄2지구 지구단위계획구역입니다. 북측 약 20m, 서측 약 12m, 남측 약 8m 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 준주거지역, 성장관리권역, 택지개발지구 및 교육환경 관련 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 매각기일 기준 최신 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 업무시설(사무소)인 만큼 주거용 부동산과 동일한 매수수요를 전제해서는 안 됩니다. 실거래 자료가 확인되지 않은 상태에서는 적정 매각가와 임대수익률을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경액 대조. 596,000,000원에서 696,000,000원으로 변경된 을구 1-1 등기를 확인하고, 실제 채권액 및 배당 계산의 기준금액을 경매기록과 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 4건의 체납내역과 당해세 해당 여부, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 임대차 조사. 임대내역 미상입니다. 현장 방문, 점유자 확인, 전입세대 열람, 확정일자 및 임대차계약 관계를 확인하고 실제 인수액을 다시 산정하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에 동탄디웨이브 9층 925호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 본건 11층 1121호의 담보 범위와 채권관계를 원본으로 대조하세요.
• 업무시설 적합성. 건축물대장상 사무소 용도입니다. 실제 사용 가능 여부, 임대수요, 관리비 및 공실 위험을 확인하세요.
• 시세 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않았습니다. 동일 건물 및 유사 업무시설의 거래사례를 조사하고, 임대수익과 공실 위험을 반영해 입찰 상한을 산정하세요.
• 관리비·현장 상태. 체납 관리비, 시설 상태, 점유 형태 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 경매는 아니다

수원지방법원 2025타경1614는 신건 최저가 262,000,000원으로 진행되는 동탄디웨이브 업무시설 경매입니다. 말소기준권리는 2024년 9월 5일 신한은행 근저당권이며, 이후 설정된 다수의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 전체 채권자 청구액 1,755,123,104원 중 1,497,591,104원이 미배당으로 남습니다. 더 중요한 것은 신한은행 근저당의 변경등기상 채권최고액이 696,000,000원인데 배당 계산은 596,000,000원을 기준으로 한다는 점입니다. 여기에 당해세 가능성이 있는 압류와 임대내역 미상이라는 변수가 남아 있습니다.

또한 본건은 업무시설(사무소)로서 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 2억 6,200만원의 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다. 주거용 부동산처럼 수요와 환금성을 가정해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 보류에 가까운 신중 검토 대상입니다. 근저당 변경액, 세금의 우선순위, 실제 임차인 및 점유관계를 확인하고 업무시설의 시장가격을 검증한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 실제 취득비용 및 투자 안전성은 서로 다른 문제입니다.