수원지방법원 2025타경1662. 경기도 수원시 권선구 서둔동 452, 1층 107호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 소유자는 김형숙 씨이며, 2022년 10월 25일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 1,356,356,000원입니다. 같은 달 31일 주식회사전북은행의 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 2,185,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 농협은행·국민은행의 가압류와 수원시·용인시의 압류가 등재됐지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로, 경매 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 등기상 인수 위험은 낮습니다. 다만 신청채권자인 전북은행의 청구금액은 1,944,487,257원이고, 현재 최저가로 매각되더라도 채권 전액을 배당하기 어려운 구조입니다.
무엇보다 감정평가서에 적힌 현황이 중요합니다. 본건 107호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)인데, 외부 관찰 및 탐문상 106호·107호·108호 사이 경계벽이 없는 상태로 조사됐습니다. 현황은 공실이며 내부는 확인되지 않았습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 107호를 독립적으로 사용할 수 있다는 사실은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1662 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서둔동 452 1층 107호 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 권선로357번길 78 |
| 물건종류 / 공부상 용도 | 오피스텔 분류 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 현황 | 106호·107호·108호 사이 경계벽 없음 · 공실 · 내부 미상 |
| 소유자 | 김형숙 |
| 소유권 취득 | 2022.10.25 매매 원인 · 등기상 거래가액 1,356,356,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,293,000,000원 / 1,293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사전북은행 / 1,944,487,257원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.31 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 · 채권최고액 2,185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.11.01 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022년 10월 31일 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,185,000,000원이며, 등기상 공동담보로 1층 108호가 기재되어 있습니다. 본건은 107호이므로 공동담보 기재와 실제 경매 대상 호수의 범위도 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
이후 설정된 농협은행 가압류 8,829,813원, 국민은행 가압류 23,751,979원, 수원시 압류, 용인시 압류 및 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각으로 소멸할 예정이며, 이들 권리 자체가 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
임차인 현황. 별도 임차인 목록은 없으며, 매수인 인수 보증금은 0원으로 산정합니다. 다만 감정평가서상 현황은 공실이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 임대차 관계를 다시 확인해야 합니다.
② 입찰가격 판단 — 신건 가격보다 현황 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,293,000,000원이며 유찰은 0회입니다. 아직 감정가에서 가격이 내려가지 않은 신건입니다.
최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 가격이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거는 부족합니다. 2022년 소유권 취득 당시 거래가액 1,356,356,000원은 등기상 과거 거래가격일 뿐, 현재 시장가격을 직접 입증하는 비교사례로 볼 수 없습니다.
따라서 최저가가 과거 거래가액보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 이 물건은 시세보다 싸다는 판단보다 107호의 독립적인 사용 가능성과 실제 매각 범위가 확인되는지가 우선입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 100%) | 1,293,000,000원 | 939,911,792원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,034,400,000원 | 1,195,925,792원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 827,520,000원 | 1,400,736,992원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가의 100%·80%·64%를 적용한 계산입니다. 채권 미배당액은 총채권액에서 예상배당액을 뺀 금액이며, 매수인 인수액과는 구분됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,330,000원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,185,000,000원 | 1,277,670,000원 | 907,330,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 | 8,829,813원 | 0원 | 8,829,813원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 23,751,979원 | 0원 | 23,751,979원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액은 2,217,581,792원이며, 현재 최저가 낙찰을 가정하면 채권자 예상배당액은 1,277,670,000원입니다. 이에 따른 총 미배당액은 939,911,792원입니다.
전북은행의 근저당 채권최고액은 2,185,000,000원이고 신청채권자의 청구금액은 1,944,487,257원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준이므로 혼동하지 않아야 합니다. 실제 배당액은 실제 피담보채무와 집행비용, 당해세 등 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
예상배당은 현재 최저매각가를 기준으로 한 계산이며, 실제 법원 배당표와 일치한다고 보장되지 않습니다. 매수인 인수액 0원은 권리상 인수금액을 의미하며 취득세·등기비용·현황 복구비용 등은 포함하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재, 서호초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔과 상가 등이 혼재하는 주상지대로 조사됐으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 수원역이 소재하며 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 7층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 및 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 승강기, 급·배수설비, 공용 위생설비, 소화설비 및 지하주차장 시설이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지 및 도로. 2필 일단의 가장형 평지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북서측과 남동측에서 각각 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(일반)·역세권1지구 지구단위계획구역입니다.
- 토지이용 제한. 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종·제2종, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐으며 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 106호·107호·108호 사이 경계벽 부재는 실제 사용성과 분리 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성. 상업지역 내 근린생활시설 및 오피스텔 혼재 지역이라는 입지 특성은 확인되지만, 본건과 비교할 최근 거래사례가 없어 적정 매각가격이나 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 본건은 1층 107호입니다. 감정평가서에는 106호·107호·108호 사이 경계벽이 없는 상태라고 기재되어 있으므로 107호 단독 매각 범위와 실제 경계를 도면 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당의 공동담보 내용에는 1층 108호가 기재되어 있습니다. 본건 107호의 등기와 공동담보 관계, 다른 호실과의 권리관계를 원본으로 확인하세요.
- 독립 사용 가능성. 107호만의 출입구, 영업공간, 급·배수, 전기, 소방 및 공용설비 이용 상태를 확인하세요. 경계벽 복구나 공간 분리가 필요하다면 공사 범위와 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 용도 확인. 오피스텔 분류와 별개로 본건 107호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 기재되어 있습니다. 실제 건축물대장과 집합건축물대장, 허용 용도 및 현재 이용 상태를 확인하세요.
- 내부 현황 확인. 감정평가서상 내부는 미상이고 현황은 공실입니다. 현장 방문을 통해 내부 구조, 설비 상태, 누수 및 원상복구 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 별도 임차인 목록은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 임대차계약 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 예상 채권 미배당액 939,911,792원은 채권자 측 부족액입니다. 이를 매수인 인수액으로 오인하지 말고, 말소기준권리와 매각물건명세서의 인수 조건을 다시 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 1,293,000,000원을 곧바로 적정가격으로 판단하지 마세요. 유사 상가 거래와 실제 독립 사용 가능성을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
수원지방법원 2025타경1662는 등기상 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2022년 10월 31일 전북은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 별도 임차인도 등재되어 있지 않아 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
하지만 이 물건을 단순히 권리상 안전한 상가라고 평가해서는 안 됩니다. 감정평가서에는 106호·107호·108호 사이 경계벽이 없고 공실이며 내부는 미상이라고 기재되어 있습니다. 본건 107호만 독립적으로 사용할 수 있는지, 다른 호실과 물리적·설비적으로 어떻게 연결되어 있는지, 실제 매각 범위가 어디까지인지가 핵심입니다.
현재 최저매각가는 1,293,000,000원으로 신건이고, 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 반면 예상 채권 미배당액은 939,911,792원에 달하지만, 이는 매수인 인수액과 별개의 문제입니다.
권리는 합격에 가깝지만, 물건 현황과 가격은 확인이 먼저입니다. 경계벽 부재와 매각 범위가 명확해지고 107호 단독 사용 가능성이 확인되기 전까지는 신건 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.
