수원지방법원 2025타경1662. 경기도 수원시 권선구 서둔동 452, 1층 108호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김형숙 씨이며, 2022년 10월 31일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사전북은행의 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 2,185,000,000원입니다. 이후 롯데카드·국민은행 가압류와 수원시·국민건강보험공단·용인시의 압류 등이 추가됐습니다.

권리의 기준은 2022년 10월 31일 전북은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 가압류와 압류는 경매 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 세금 관련 압류 3건이 당해세에 해당하는지에 따라 배당 순위와 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

더 중요한 것은 현황입니다. 감정평가서에는 106호·107호·108호 사이 경계벽이 없는 상태라고 기재돼 있습니다. 현재 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 게다가 108호의 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(휴게음식점)로, 사건 분류인 오피스텔과 차이가 있습니다. 단순히 등기상 인수액이 없다는 이유만으로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각 소멸 예정

말소기준권리는 전북은행 근저당권입니다. 2022년 10월 31일 접수된 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 2,185,000,000원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 1,944,487,257원으로 확인됩니다.

2025년 이후 설정된 롯데카드와 국민은행의 가압류, 수원시·국민건강보험공단·용인시의 압류, 임의경매개시결정은 모두 기준 근저당권보다 후순위입니다. 등기상 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

임차인 및 점유 관계. 확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 현황 공실이라고 기재돼 있으나 임대관계는 미상입니다. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못한 조사이므로, 실제 점유자·임대차계약·보증금·관리비 체납 여부는 입찰 전 현장과 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 실거래 자료가 없어 가격 판단은 보류

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 1,531,000,000원인 신건입니다. 아직 유찰이 없으며 최저가 비율은 감정가의 100%입니다.

다만 이 물건의 동일 건물·동일 용도 또는 유사 규모의 최근 실거래가격을 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 특히 사건 분류는 오피스텔이지만 감정평가상 108호는 제1종근린생활시설이고, 106~108호의 경계벽도 없는 상태입니다. 일반적인 오피스텔이나 독립 점포의 거래가격을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,531,000,000원 가정)

집행비용 추정액 17,710,000원을 제외한 1,513,290,000원이 전북은행에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준으로 근저당권 미배당 추정액은 671,710,000원이며, 후순위 가압류 2건은 배당액이 없습니다. 채권자 총 청구액 2,247,626,221원 대비 총 배당액은 1,513,290,000원으로, 총 미배당 추정액은 734,336,221원입니다. 채권최고액과 실제 잔존채무는 구분해야 합니다.

회차별 배당 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서호초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔과 상가 등이 혼재하는 주상지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 수원역이 소재해 대중교통 접근성은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 7층 건물입니다. 승강기·급배수·공용 위생·소화설비와 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
• 실제 이용상태. 감정평가상 107호는 제2종근린생활시설(일반음식점), 108호는 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 내부 확인은 이뤄지지 않았고 106~108호 사이 경계벽이 없는 상태로 조사됐습니다.
• 공실 및 임대관계. 현황은 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 실제 임대차계약 여부와 독립적인 점유·사용 가능성을 다시 확인해야 합니다.
• 토지 이용. 서둔동 452와 평동 193 모두 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·역세권1지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 각 필지의 도로 접면과 개별 규제는 따로 확인할 필요가 있습니다.
• 규제. 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제1종·제2종 등에 해당합니다. 건축·영업·시설 변경 가능성은 관련 인허가 사항과 함께 검토해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 독립 오피스텔이나 독립 점포와 달리 경계벽이 없는 상태라는 특수성이 있습니다. 독립된 108호로 사용·임대할 수 있는지에 따라 잠재 매수자와 임차인 범위가 달라질 수 있으므로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 위반건축물. 감정평가서상 위반건축물은 아닌 것으로 표시돼 있습니다. 다만 경계벽이 없는 현재 상태와 건축물대장·도면의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 106~108호 경계 확인. 세 호실 사이 경계벽이 없는 이유와 현재의 실제 사용범위를 확인하세요. 108호의 독립된 면적·출입구·시설·설비가 명확히 구분되는지 현장 실측과 도면 대조가 필요합니다.
• 용도 불일치 확인. 사건 분류는 오피스텔이지만 감정평가서상 108호는 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 건축물대장·등기부·집합건축물대장·사용승인 관련 서류를 대조해 실제 취득 대상과 허용 용도를 확인하세요.
• 근저당 공동담보 확인. 전북은행 근저당의 공동담보 기재에 107호가 표시돼 있습니다. 108호에 설정된 권리의 범위와 공동담보목록, 관련 등기사항을 원본으로 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목과 법정기일을 확인하세요. 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 배당표만으로 실제 배당 결과를 확정하면 안 됩니다.
• 공실 및 명도. 감정평가서상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 열쇠, 출입 및 설비 상태, 임대차계약 여부를 확인하세요.
• 관리비 및 공용시설. 공용부분 관리비 체납액과 관리주체, 106~108호의 관리비 부과 기준 및 공용시설 사용관계를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않았습니다. 감정가를 시세로 간주하지 말고, 독립된 점포로서의 사용 가능성과 임대수익·환금성을 검토한 뒤 응찰가를 결정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·공동담보목록을 서로 대조하세요. 특히 경계벽 부재와 용도 확인은 현장 검증이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 취득”

수원 2025타경1662는 등기상 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 10월 31일 전북은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 물건은 권리보다 현황을 먼저 확인해야 합니다. 감정평가서에는 106호·107호·108호 사이 경계벽이 없는 상태라고 명시돼 있고, 현재 공실이며 임대관계는 미상입니다. 사건 분류인 오피스텔과 108호의 감정평가상 제1종근린생활시설이라는 차이도 있습니다. 여기에 당해세 여부와 공동담보 범위까지 검증해야 합니다.

최저가 15억 3,100만원이 적정한지 판단할 수 있는 비교 실거래 근거도 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 저렴하다거나 투자 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 경계와 용도, 독립 사용 가능성, 세금 및 실제 점유관계를 확인하지 못한다면 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.

권리 인수는 0원 추정, 물건의 실체는 추가 확인. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 1층 108호가 실제로 어떤 범위와 용도로 독립적으로 사용될 수 있는지를 먼저 확인하는 데 있습니다.