수원지방법원 2025타경58420. 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 일원의 토지 및 건물에 관한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건축 중인 지상 2층 단독주택 10개동은 공정률 약 80%의 미준공 상태이며, 대부분 공사가 중단되어 있습니다. 토지 중에는 도로로 이용 중인 부분과 건축허가를 받은 이행지 상태의 부분도 포함됩니다.
사건의 핵심은 높은 감정가 자체보다 낙찰 후 권리와 물건을 온전히 확보할 수 있는지에 있습니다. 주식회사해광건설의 가처분은 2022.10.05. 접수되었고, 최초 말소기준권리인 대왕레미콘 가압류는 2022.12.12. 접수되었습니다. 따라서 가처분이 더 앞섭니다. 특히 해당 가처분은 민법 제666조에 따른 수급인의 저당권설정등기청구권 보전을 목적으로 하며, 이후 설정된 근저당권도 해당 가처분에 기한 것임이 등기부에 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 1 일원 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 미준공 단독주택 및 관련 토지 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김진혁 (단독소유) |
| 건물 현황 | 지상 2층 철근콘크리트구조 단독주택 10개동 · 공정률 약 80% · 사용승인 미취득 |
| 토지 현황 | 자연녹지지역 · 일부 도로 이용 및 건축허가 이행지 상태 |
| 토지 면적 | 4,669㎡ |
| 감정가 | 7,720,202,000원 |
| 최저매각가 | 7,720,202,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 서정숙 |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분
이 가처분은 2022.12.12. 말소기준권리보다 앞서므로 단순한 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다. 더욱이 2023.07.25. 설정된 해광건설 근저당권은 등기부 경정사항에서 해당 가처분에 기한 것으로 표시됩니다.
가처분이 실제로 남는 범위와 효력, 근저당권 설정으로 피보전권리가 실현되었는지, 매각 후 말소가 가능한지는 별도로 검토해야 합니다. 등기상 인수로 분류된 선순위 권리를 해소하기 전에는 안전한 입찰 대상으로 보기 어렵습니다.
주요 권리별 판단
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 2022.10.05. 가처분 | 주식회사해광건설 | — | 선순위 · 인수 위험 |
| 2022.12.12. 가압류 | 주식회사 대왕레미콘 | 53,469,820원 | 말소기준권리 |
| 2023.01.10. 근저당권 | 세화새마을금고 | 3,000,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 2023.01.10. 근저당권 | 세화새마을금고 | 2,400,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 2023.04.07. 가압류 | 주식회사 에스아이스톤 | 222,281,318원 | 매각으로 소멸 |
| 2023.07.25. 근저당권 | 주식회사해광건설 → 채규홍 | 974,968,900원 | 매각으로 소멸 · 선순위 가처분과 연결 |
| 2024.12.05. 근저당권 | 채규홍 | 974,968,400원 | 매각으로 소멸 |
| 2025.03.20. 근저당권 | 서정숙 | 165,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 2025.10.23. 강제경매개시결정 | 서정숙 | 250,000,000원 | 매각으로 소멸 |
세화새마을금고의 근저당권은 2026.10.14. 이전등기를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전된 상태입니다. 해광건설의 근저당권도 2024.12.05. 채규홍에게 이전되었습니다. 채권자 명의가 변경되었더라도 원래 권리의 설정 순위와 선순위 가처분의 문제는 별도로 판단해야 합니다.
국을 권리자로 하는 압류도 존재하지만, 해당 압류들은 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 실제 배당에서는 조세채권의 법정기일과 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 — 신고 임차인은 없으나 확인 필요
미준공 단독주택과 토지가 포함된 일괄매각인 만큼 현장 점유자, 공사업체의 현장 관리·점유 여부, 임대차관계 및 인도 가능성을 각각 확인해야 합니다.
예상배당에서 계산된 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 확인된 금전채무에 관한 추정일 뿐, 선순위 가처분이나 현장 점유·공사 관련 분쟁까지 해소되었다는 뜻은 아닙니다. 실제 점유자가 발견될 경우 전입·점유·확정일자 및 권원 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 적절합니다.
③ 시세·가격 — 실거래 할인율을 판단할 수 없는 물건
이 사건은 일반적인 완공 아파트나 토지 단독 경매와 성격이 다릅니다. 미준공 단독주택 10개동, 관련 토지, 도로 이용 부분, 건축허가 이행지, 제시외 건물을 함께 매각하는 구조입니다. 개별 토지 가치뿐 아니라 미완성 건축물의 정상 사용 가능성, 추가 공사비, 인허가 비용, 권리정리 비용을 함께 고려해야 합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 7,720,202,000원 | 평가 기준금액 |
| 신건 최저매각가 | 7,720,202,000원 | 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 6,176,161,600원 | 감정가 80% 가정 |
| 2회 유찰 시 | 4,940,929,280원 | 감정가 64% 가정 |
현재 확인 가능한 기준 실질취득액은 최저매각가 7,720,202,000원에 금전 인수 추정액 0원을 더한 금액입니다. 다만 취득 관련 비용, 공사비, 인허가 비용, 가처분 해소 비용 등은 별도이므로 총투자액이 이 금액으로 확정되는 것은 아닙니다.
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,720,202,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 79,602,020원 |
| 2. 가압류 · 대왕레미콘 | 53,469,820원 | 53,469,820원 |
| 3. 근저당권 · 세화새마을금고 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 4. 근저당권 · 세화새마을금고 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 5. 가압류 · 에스아이스톤 | 222,281,318원 | 222,281,318원 |
| 6. 가압류 · 최남진 | 8,698,580원 | 8,698,580원 |
| 7. 가압류 · 김준 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 8. 근저당권 · 해광건설 | 974,968,900원 | 974,968,900원 |
| 9. 근저당권 · 채규홍 | 974,968,400원 | 936,181,362원 |
| 10. 근저당권 · 서정숙 | 165,000,000원 | 0원 |
| 11. 강제경매 신청 · 서정숙 | 250,000,000원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 채규홍 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 기계적 예상배당입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 관계, 조세채권의 법정기일, 우선변제권, 배당요구 및 중복채권 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
특히 신청채권자 서정숙의 청구금액 250,000,000원에 대한 예상배당은 0원입니다. 이는 배당순위와 담보채권 규모를 고려할 때 후순위 채권의 회수 가능성이 제한적인 구조임을 보여줍니다.
다만 채권자의 미배당이 곧 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 금전채권 배당부족과 선순위 가처분 인수 문제는 구분해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 7,720,202,000원 | 7,640,599,980원 | 703,787,038원 |
| 1회 유찰 · 80% | 6,176,161,600원 | 6,111,999,984원 | 2,232,387,034원 |
| 2회 유찰 · 64% | 4,940,929,280원 | 4,889,119,987원 | 3,455,267,031원 |
유찰을 가정한 시나리오에서도 예상 매수인 금전 인수액은 각각 0원으로 계산됩니다. 그러나 선순위 가처분과 미준공 건축물의 문제는 매각가 인하만으로 사라지지 않습니다.
⑥ 건축물·토지 — 미준공과 인허가 위험
- 건물 이용상태. 목록 7~16은 건축허가를 받은 부지에 건축 중인 지상 2층 단독주택 10개동입니다. 공정률은 약 80%이며, 현재 미준공 상태입니다.
- 공사 중단. 대부분 건축시공이 중단된 상태입니다. 기존 시공 상태와 구조적 안전성, 잔여 공사 범위, 재시공 필요 여부에 관한 현장 검토가 중요합니다.
- 사용승인. 목록 7~16은 건축법상 사용승인을 받지 않았습니다. 사용승인 가능 여부와 필요한 보완공사·인허가 절차를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 2층 건물이며 외벽은 석재판넬 마감, 내벽은 벽지·일부 타일 마감, 창호는 하이샤시로 평가되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2는 농지취득자격증명 제출 대상입니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건이 명시되어 있습니다.
- 도로 이용 토지. 목록 3·5는 현황 도로로 이용되고 있어 배타적 사용 가능성, 도로 기능, 건축허가 및 진입 동선과의 관계를 확인해야 합니다.
- 건축허가 이행지. 목록 4·6은 건축허가를 받은 이행지 상태입니다. 허가의 유효성과 변경·승계 가능성을 확인해야 합니다.
농지취득자격증명을 실제로 발급받을 수 있는지 확인하지 않고 입찰하는 것은 매우 위험합니다. 토지의 현황 이용상태, 농지전용 여부, 건축허가 관계 및 관계기관의 발급 가능 판단을 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 양지IC 동측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 주변은 단독주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 제반 환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입과 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다.
- 환경·수도권 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당하는 토지가 포함됩니다.
- 도로계획. 일부 토지는 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하거나 접합합니다.
- 토지 특성. 지목은 답, 토지면적은 4,669㎡이며 지형은 완경사·부정형으로 조사되었습니다.
- 공시지가. 336,600원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 경매 낙찰 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
- 환금성. 미준공 건축물 다수와 일괄매각 구조, 선순위 가처분, 농지취득자격증명 및 사용승인 문제가 결합되어 있어 일반적인 완공 주택보다 매수자 검토사항이 많습니다.
⑧ 공사대금·유치권 관련 확인
매각물건명세서에는 여러 개인 및 업체의 공사 관련 금액이 기재되어 있습니다. 대표적으로 다음과 같은 금액이 확인됩니다.
| 성명·업체 | 기재 금액 | 기재 일자 |
|---|---|---|
| 서영재 | 4,000,000원 | 2025.06.11 |
| 이영순 | 10,000,000원 | 2025.06.11 |
| 김영빈 | 47,488,000원 | 2025.06.11 |
| 신경수 | 21,310,000원 | 2025.06.11 |
| 강호근 | 9,790,000원 | 2025.06.11 |
| 최재성 | 8,200,000원 | 2025.06.11 |
| 서정오 | 3,000,000원 | 2025.06.11 |
| 공영철 | 8,000,000원 | 2025.06.11 |
| 유한가설산업 | 18,871,652원 | 2025.06.11 |
| 박준배 | 11,580,000원 | 2025.06.11 |
| 김동관(진승건설) | 40,000,000원 | 2025.11.12 |
| 최민선 | 80,000,000원 | 2025.11.12 |
| 김기정 | 109,415,000원 | 2025.11.17 |
| 신은확 | 185,948,669원 | 2026.02.20 |
| 유연호 | 138,390,000원 | 2026.02.20 |
| 이종윤 | 36,018,450원 | 2026.02.20 |
그러나 공사가 중단된 현장인 만큼 공사업체 또는 채권자의 실제 점유 여부, 유치권 주장 여부, 공사대금 채권의 성립과 변제기, 해당 부동산과 채권의 견련성은 반드시 확인해야 합니다.
선순위 가처분과 별도로 유치권·현장 점유 분쟁이 확인된다면 낙찰 이후 인도, 공사 재개 및 금융조달에 영향을 줄 수 있습니다.
⑨ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 가처분. 주식회사해광건설 가처분의 피보전권리, 관련 근저당권 설정 경위, 현재 효력과 말소 가능성을 법률적으로 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 목록 2의 발급 가능성과 매각결정기일까지 제출할 수 있는지 관계기관에서 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건을 특히 주의해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 미준공 단독주택 10개동의 건축허가 유효성, 설계와 시공 상태, 사용승인을 위한 보완사항을 확인하세요.
- 잔여 공사비. 공정률 약 80%라는 수치만으로 남은 공사비를 산정하지 말고, 실제 현장 실사와 공사비 견적을 확보하세요.
- 공사 관련 권리. 명세서에 등장하는 채권자와 업체의 현장 점유, 유치권 행사 여부, 공사대금 관련 소송·분쟁 가능성을 확인하세요.
- 도로 및 접근권. 목록 3·5의 도로 이용 상태와 각 건축물의 진입로, 법적 도로 요건 및 건축허가와의 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물, 관련 시설의 매각 포함 여부 및 누락된 설비가 없는지 확인하세요.
- 채권·배당. 새마을금고중앙회와 채규홍으로 이전된 근저당권, 공동담보와 실제 채권잔액, 조세채권 우선순위를 확인하세요.
- 점유·명도. 임대관계와 실제 점유 상태를 확인하고, 소유자·현장 관리자·공사업체의 인도 협조 가능성을 점검하세요.
- 입찰가격. 시세 검증과 추가 공사비 산정, 선순위 권리 해소 가능성 확인 전에는 최저가를 적정 투자금액으로 간주하지 마세요.
또한 예상배당 계산상 금전 인수액은 0원으로 제시됩니다. 다만 이러한 요소들은 선순위 가처분, 미준공·사용승인 및 농지취득자격증명 문제를 해소한다는 전제하에서만 투자 검토에 유리하게 작용할 수 있습니다.
첫째, 말소기준권리보다 앞선 가처분이 등기상 인수 대상으로 분류되어 있습니다.
둘째, 건축물 10개동이 미준공이며 사용승인을 받지 않았습니다.
셋째, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금을 반환하지 않는 조건이 있습니다.
넷째, 공사 관련 금액이 다수 기재되어 있고 실제 점유·유치권 관계를 추가 확인해야 합니다.
다섯째, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 7,720,202,000원이라는 최저가의 가격 메리트를 입증할 수 없습니다.
따라서 선순위 권리 및 인허가·공사 위험에 대한 실질적인 해소 방안이 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 타당합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 안전한 경매”
수원지방법원 2025타경58420은 단순한 가격 경쟁으로 접근하기 어려운 사건입니다. 예상배당상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 최선순위 가처분이라는 비금전적 권리위험이 남아 있습니다. 미준공 단독주택 10개동과 공사중단, 사용승인, 농지취득자격증명, 공사대금 관련 분쟁 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
신건 최저가 7,720,202,000원이 시세보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 관련 위험과 추가 투입비용이 함께 사라지는 것은 아닙니다.
이 사건의 첫 번째 과제는 낙찰가 산정이 아니라 선순위 가처분의 법적 처리 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능성, 미준공 건축물의 정상화 가능성을 확인하는 일입니다. 그 확인이 선행되지 않는다면 가격이 하락하더라도 고위험 물건이라는 평가를 유지해야 합니다.
