서울남부지방법원 2025타경792. 가산동 지밸리더리브스마트타워 제15층 제1506호로, 집합건축물대장상 용도는 산업시설(공장)입니다. 소유자 김춘금은 2021.10.27 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 429,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 건물 등기상 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 지워진다”는 사실만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 별도등기와 관련한 대지권 목적 토지 을구 18번 구분지상권설정등기 (2021.08.19 접수)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 금전채무 계산이고 이 구분지상권이라는 권리 자체가 사라진다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제15층 제1506호 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 산업시설(공장) · 지하4층/지상15층 건물 내 제15층 |
| 소유자 | 김춘금 (2021.10.27 소유권이전 · 2021.08.12 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 143,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 387,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.10.27 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 429,600,000원 |
| 공동담보 | 지밸리더리브스마트타워 제15층 제1507호 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘남는 권리’가 핵심
건물 등기에서는 2021.10.27 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 2023.12.29의 금천구 압류는 2024.05.10 해제로 이미 말소됐고, 2025.12.02 임의경매개시결정과 2025.12.05 압류는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당은 제1507호를 공동담보로 두고 있습니다.
② 임차인·점유 — 1506호 전부 점유자의 대항력은 ‘미상’
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)하이진구조 기술사사무소 대표 홍정범 | 1506호 전부 | 미상 | 4,500,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 에넴 | 미상 | 2022.06.24 | 500,000원 | 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조남준 | 1507호 전부 | 미상 | 4,500,000원 | 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김찬수 | 미상 | 2024.08.04 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 보증기관 대위·승계 중복신고 없이 4건의 점유·임차 관계가 나타납니다. 이 가운데 본건 1506호 전부를 점유하는 (주)하이진구조 기술사사무소 대표 홍정범은 보증금 4,500,000원·월세 450,000원이지만 전입신고일이 미상입니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
주식회사 에넴은 전입신고일이 2022.06.24, 김찬수는 2024.08.04로 모두 말소기준권리인 2021.10.27보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 조남준은 1507호 전부 점유자로 기재되어 있고 전입신고일이 미상이므로 대항력 가능·미상입니다. 특히 1507호는 국민은행 근저당의 공동담보로도 기재되어 있어, 본건 1506호와 1507호의 점유·담보 범위를 원문에서 서로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가 224,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 143,360,000원입니다. 회차 기준으로는 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 114,688,000원, 4회 유찰 시 91,750,400원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 289,047,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 114,688,000원 | 112,282,368원 | 317,317,632원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 91,750,400원 | 89,698,893원 | 339,901,107원 | 0원 |
여기서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다는 점입니다. 산업시설(공장) 용도의 이 물건을 현재 143,360,000원에 받는 것이 시장가보다 싼지 여부는 감정가 64%라는 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 2회 유찰 자체를 가격 메리트로 가점하지 않고, 권리확정과 별도의 시장가격 확인을 전제로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 429,600,000원 | 140,552,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 143,360,000원 가정 시 집행비용 2,807,040원을 제외한 140,552,960원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 289,047,040원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 토지 을구 18번 구분지상권 인수는 금전 배당표와 별개의 권리사항입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 산업시설(공장)입니다. 내부조사가 곤란해 실제 내부 현황은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 서울디지털국가산업단지 3단지에 속하며, 서울세관 구로지원센터 서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터·공장·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 1호선 독산역, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층/지상15층 건물로 사용승인일은 2021.09.09이며, 위생·급배수·화재탐지·소화·천정매립형 냉난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 산업시설(공장)이라는 용도 특수성과 2회 유찰 사실을 함께 보고 보수적으로 접근할 사건입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 우위를 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 을구 18번 원문 확인. 2021.08.19 구분지상권의 존속기간·범위·약정내용 등 실제 인수내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 1506호 점유자 선후 확인. (주)하이진구조 기술사사무소 대표 홍정범의 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되어야 대항력·우선변제·승계 여부를 확정할 수 있습니다.
- 1507호 관계 대조. 국민은행 근저당의 공동담보가 1507호로 기재되어 있고, 현황조사에도 1507호 전부 점유자 조남준이 나타납니다. 본건과의 담보·점유 범위를 원문에서 맞춰 보세요.
- ‘64%’만 보고 저가판단 금지. 현재 최저가 143,360,000원은 감정가의 64%이지만, 그것만으로 실제 시장가보다 싸다는 의미는 아닙니다.
- 내부 이용상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 곤란해 현황이 확인되지 않았으므로, 산업시설로서 실제 사용상태와 인도 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “64%까지 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 물건은 감정가 224,000,000원에서 2회 유찰돼 143,360,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아닙니다. 매수인이 그대로 인수하는 토지 구분지상권이 명시되어 있고, 본건 1506호 전부 점유자의 전입신고일도 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
건물 등기상 후순위 권리는 비교적 정리가 명확하지만, 이 사건의 승부처는 별도등기 인수내용과 임차인 선후관계를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다. 배당표상 금전 인수액은 0원이어서 계산상 실질취득은 143,360,000원이지만, 구분지상권이라는 비금전적 인수권리와 미확정 임차인 위험을 제거하기 전에는 그 금액을 확정 취득원가로 단정하기 어렵습니다. 가격보다 권리확정이 먼저인 사건입니다.
