서울남부지방법원 2025타경792. 가산디지털2로 34 지밸리더리브스마트타워 제15층 제1507호입니다. 집합건축물대장상 용도는 산업시설(공장)이고, 내부조사가 곤란해 현황 이용상태는 확인되지 않았습니다. 등기상 소유자는 김춘금이며, 2021년 10월 27일 국민은행이 채권최고액 429,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후인 2025년 12월 2일 국민은행의 임의경매개시결정과 2025년 12월 18일 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 별도등기인 대지권 목적 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기 (2021.08.19 접수)는 매각물건명세서에서 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금액 인수액이 0원이라고 해서 권리상 인수가 전혀 없는 물건으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제15층 제1507호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 산업시설(공장) · 지하4층/지상15층 중 제15층 |
| 사용승인일 | 2021.09.09 |
| 소유자 | 김춘금 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 138,240,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 별도등기는 인수
국민은행 근저당권은 2021.10.27 접수된 채권최고액 429,600,000원으로, 1506호와 공동담보가 기재돼 있습니다. 이후 경매개시결정과 금천구 압류는 말소기준권리 뒤에 발생했으므로 매각으로 소멸합니다. 반면 구분지상권설정 등기는 2021.08.19 접수된 별도등기로서 매각물건명세서상 인수 대상입니다.
② 임차·점유 — 1507호 점유자의 대항력은 확정할 수 없다
| 점유·임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)하이진구조 기술사사무소 대표 홍정범 | 1506호 전부 | 4,500,000원 / 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 에넴 | 미상 | 500,000원 / 550,000원 | 2022.06.24 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 조남준 | 1507호 전부 | 4,500,000원 / 450,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김찬수 | 미상 | 5,000,000원 / 500,000원 | 2024.08.04 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
1507호 전부를 사용하는 조남준은 보증금 4,500,000원, 월세 450,000원으로 조사됐으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 반면 주식회사 에넴은 2022.06.24, 김찬수는 2024.08.04 전입으로 모두 2021.10.27 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 64%
감정가는 216,000,000원이고 현재 최저매각가격은 138,240,000원으로 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 110,592,000원(51.2%), 4회 유찰 시 88,473,600원(40.96%)입니다.
다만 이 할인율을 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 의미로 읽어서는 안 됩니다. 이 사건은 구분지상권 인수, 1507호 점유자의 대항력 미상, 그리고 집합건축물대장상 산업시설(공장)이라는 물건 특성을 함께 고려해야 합니다. 현재 가격이 감정가보다 낮다는 사실과 권리·환금성 위험은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,735,360원 |
| 국민은행 근저당권 | 429,600,000원 | 135,504,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,735,360원을 제외한 135,504,640원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 294,095,360원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울디지털국가산업단지 3단지에 속하며, 서울세관 구로지원센터 서측 인근입니다. 주위는 지식산업센터·공장·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 1호선 독산역, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다. 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 산업시설(공장)이며 내부조사가 곤란해 실제 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상15층 건물이며 사용승인일은 2021.09.09입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화·천정매립형 냉난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 세장형 토지로 산업시설 및 지원시설 부지로 이용 중이며 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기가 매수인 인수로 명시돼 있으므로 권리 내용과 이용 제한 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 1507호 점유자 확인. 조남준의 전입신고일·확정일자가 미상입니다. 보증금 4,500,000원, 월세 450,000원의 임대차 관계와 실제 전입·점유 시점을 확인해야 합니다.
- 1506호와 1507호 구분. 조사내역에는 1506호 전부를 사용하는 임차관계도 포함돼 있으므로 실제 호실별 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 산업시설 용도 확인. 집합건축물대장상 산업시설(공장)로 등재돼 있고 내부 현황은 확인되지 않았으므로 실제 사용상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당과 점유자의 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격과 권리를 분리. 최저가 138,240,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 인수 구분지상권과 점유 위험을 먼저 반영해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 인수권리와 점유가 먼저다”
이 물건은 감정가 216,000,000원에서 두 번 유찰돼 138,240,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만 권리구조는 단순한 소멸형이 아닙니다. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 2021.08.19 접수된 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기는 매수인이 인수합니다.
여기에 대상 1507호 전부를 사용하는 조남준의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남습니다. 배당 시뮬레이션상 금액 인수액은 0원이지만, 이것을 ‘인수할 권리도 0’으로 해석하면 안 됩니다. 감정가 64%라는 숫자보다 별도등기와 점유관계의 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
