제주지방법원 2026타경46. 제주시 노형동 노형아모르빌아파트 11층 1102호입니다. 소유자 오도진은 2015.12.23. 거래가 292,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사제주은행 앞으로 채권최고액 183,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.01.07. 이천신용협동조합 가압류, 2025.07.09. 국 압류, 2026.01.19. 이천신용협동조합의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 2020.10.12. 주식회사대한항공의 전세금 30,000,000원 전세권도 있었지만, 2024.03.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수권리보다 현재 가격이 최근 거래 수준과 비교해 충분한지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경46 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 904-7 노형아모르빌아파트 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 원노형3길 38 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 83.48㎡ · 11층 |
| 실거래 단지명 | 해한아모르빌2차 · 24세대 · 2004.01.26. |
| 소유자 | 오도진 (2015.12.23. 거래가 292,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 226,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천신용협동조합 / 762,915,933원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 조사 내역 없음. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2015.12.23. 주식회사제주은행 근저당권 183,600,000원이며, 그 뒤의 이천신용협동조합 가압류 683,446,409원, 국 압류, 이천신용협동조합 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 처리됩니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 추세
실거래 단지명은 해한아모르빌2차이며 대상 면적은 전용 83.48㎡입니다. 확인된 거래는 5건, 전체 평균은 319,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 309,000,000원, 최신 거래는 2025.10 · 290,000,000원이고 최근 거래 추세는 -7.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 83.48㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 83.48㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2024.12 | 83.48㎡ | 14 | 317,000,000원 |
| 2022.11 | 83.48㎡ | 8 | 328,000,000원 |
| 2022.08 | 83.48㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 83.48㎡ | 3건 | 309,000,000원 |
현재 최저매각가 226,800,000원은 최근 12개월 평균 309,000,000원의 73.4%이며, 전체 거래 평균 319,000,000원 대비로는 71.1%입니다. 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 시세 대비 가격 여유가 존재합니다. 다만 최근 추세가 -7.5%인 만큼 과거 평균만 기준으로 낙찰가를 높이는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,975,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 183,600,000원 | 183,600,000원 |
| 3. 가압류 · 이천신용협동조합 | 683,446,409원 | 39,224,800원 |
| 4. 경매개시결정 · 이천신용협동조합 | 762,915,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 226,800,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 222,824,800원, 미배당액은 1,407,137,542원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 매각물건명세서 비고상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역이며 토지면적은 554.4㎡입니다. 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 2,664,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 지역·지구. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·일반상업지역·시가지경관지구(일반)·고도지구·방화지구에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 거래 표본. 해한아모르빌2차는 24세대이며 확인된 전용 83.48㎡ 실거래는 5건입니다. 거래가는 290,000,000원~340,000,000원이고 최근 추세는 -7.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 319,000,000원보다 최근 12개월 평균 309,000,000원과 최신 거래 290,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.5%이므로 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 응찰가를 과도하게 높이지 마세요.
- 권리 원본 대조. 2015.12.23. 주식회사제주은행 근저당이 말소기준권리인지 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 조세 확인. 국 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세채권의 종류·법정기일·배당관계를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 최신 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격도 할인 구간이지만 추세는 확인”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 이후 권리들이 매각으로 소멸하며, 과거 전세권도 이미 말소돼 권리구조가 단순한 편입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 한 차례 유찰되면서 324,000,000원에서 226,800,000원으로 내려왔고, 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 309,000,000원의 73.4%입니다. 권리뿐 아니라 가격 측면에서도 현재 회차는 검토할 여지가 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.5%이고 최신 거래가 290,000,000원이라는 점을 무시해서는 안 됩니다. 권리는 안전 쪽, 가격은 할인 구간, 시장 흐름은 보수적으로. 이 세 가지를 함께 맞추는 것이 핵심입니다.
