제주지방법원 2026타경46. 서귀포시 강정동 4561-1 소재 부동산으로, 토지 1,761㎡는 공부상 지목이 전이고 현황은 과수원 및 일부 단독주택입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 사건 전체는 일괄매각 조건입니다. 현재 최저매각가는 388,001,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
표면적인 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.07.16. 설정된 주식회사제주은행 근저당권 355,200,000원이고, 2023년 고석종의 소유권이전청구권 가등기, 2025년 이천신용협동조합 가처분, 2026년 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 다만 별도 주의사항에 “갑구 6번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”가 명시돼 있으므로 가등기의 성격과 원인서류는 입찰 전 직접 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경46 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 4561-1 · 제주특별자치도 서귀포시 말질로204번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 토지 1,761㎡ · 공부상 전 · 현황 과수원 및 일부 단독주택 · 건물 단독주택 이용 |
| 소유자 | 오도진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 791,838,000원 / 388,001,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천신용협동조합 / 762,915,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 110,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 가등기 성격은 확인
임대관계는 확인되지 않았습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 2018.07.16. 제주은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 2023.09.06. 가등기, 2025.02.21. 가처분, 2026.01.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가 388,001,000원은 감정가 791,838,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 388,001,000원 | 736,346,947원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 271,600,700원 | 851,117,643원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 190,120,490원 | 931,457,130원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 미배당 증가가 곧 매수인의 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다. 이 사건에서 입찰 판단을 좌우하는 핵심은 채권자의 미배당보다 농지취득 요건과 제외물건, 실제 이용상태, 가격 검증입니다.
③ 예상배당표 (매각가 388,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,232,014원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 | 355,200,000원 | 355,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이천신용협동조합 | 762,915,933원 | 26,568,986원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,118,115,933원, 총 예상배당은 381,768,986원, 총 미배당은 736,346,947원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물·제외물건 — 보이는 것과 사는 것이 다를 수 있다
- 일괄매각. 제시외 건물 별지목록 3-1은 매각에 포함됩니다.
- 농지. 목록2는 공부상 지목이 전이고, 현황은 과수원 및 일부 단독주택입니다. 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필요할 것으로 평가됐습니다.
- 수목. 목록2 지상 일부 식재된 과수목·조경수 등은 포함 평가됐습니다.
- 매각 제외. 파이프조 비닐하우스 1,382㎡, 경량철골구조 차양지붕 28㎡, 파이프조 차광막지붕 단층 창고 39㎡, 파이프조 차광막지붕 단층 창고 9㎡와 태양광발전설비 1식은 매각에서 제외됩니다.
- 포함 평가. 경계담·테라스·난간·계단·다락은 포함 평가됐습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강정초등학교 남서측 인근, 직선거리 약 80m 지점에 위치하며 주변은 전·과수원 등 농경지와 일부 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트블럭조 아스팔트슁글지붕 지상 1층으로 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 급배수 위생설비·전기설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 지목은 전, 토지이용상황은 과수원입니다. 공시지가는 110,700원/㎡입니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·자연녹지지역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성부터 확인. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는 특별매각조건입니다.
- 가등기 원인서류 확인. 2023.09.06. 고석종 명의 소유권이전청구권 가등기가 말소기준 뒤에 있으나, 별도 주의사항상 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 시설 현장 대조. 비닐하우스·차양·창고·태양광발전설비는 매각에서 제외되므로 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 현황 확인. 공부상 전과 현황 과수원·일부 단독주택 사이의 차이, 경계와 실제 이용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 조건 확인이 먼저다
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 권리 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 저가 토지 경매로 보면 안 됩니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 특별매각조건이 있고, 현장 시설 일부는 매각에서 제외되며, 2023년 가등기는 성격 확인이 필요합니다. 여기에 최근 실거래 시세 비교 자료도 없어 지금 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 결론은 권리 자체보다 취득요건과 물건 범위 확인이 우선입니다.
