제주지방법원 2026타경46. 서귀포시 강정동 4561-1 소재 물건으로, 감정자료상 토지는 농경지와 단독주택이 혼재한 지역에 있고 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 1,761㎡, 공부상 지목은 ‘전’, 현황은 과수원 및 일부 단독주택입니다. 감정가 791,838,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 388,001,000원, 즉 감정가의 49% 회차입니다.
등기 권리는 비교적 명확합니다. 2018.07.16. 설정된 제주은행 근저당권 355,200,000원이 말소기준이고, 2023년 고석종의 소유권이전청구권가등기와 2025년 이천신용협동조합의 가처분, 2026년 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정되어 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 별도 주의사항에는 “갑구 6번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”가 명시되어 있으므로 입찰 전 원등기의 성격을 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경46 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 4561-1 · 제주특별자치도 서귀포시 말질로204번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 단독주택 이용 · 토지 현황 과수원 및 일부 단독주택 |
| 토지 | 1,761㎡ · 지목 전 · 자연녹지지역 · 과수원 |
| 소유자 | 오도진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 791,838,000원 / 388,001,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천신용협동조합 / 762,915,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위는 소멸
말소기준은 2018.07.16. 제주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 355,200,000원이며 강정동 4561-1 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2023.09.06. 고석종 명의 소유권이전청구권가등기, 2025.02.21. 이천신용협동조합 가처분, 2026.01.19. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 자료상 매각으로 소멸합니다.
임대관계는 확인되지 않았습니다. 감정자료에도 기준시점 현재 임대관계는 확인되지 않는다고 기재되어 있고, 별도 임차인 신고도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 임차보증금이나 인수권리는 0원입니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%, 시세자료는 별도 확인
현재 최저매각가는 388,001,000원으로 감정가 791,838,000원의 49% 회차입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 토지 1,761㎡와 단독주택, 농지 성격, 제시외 시설 및 매각 제외 물건이 함께 얽혀 있어 일반 주택처럼 단순한 평당·호가 비교보다 개별 토지와 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 388,001,000원 | 736,346,947원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 271,600,700원 | 851,117,643원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 190,120,490원 | 931,457,130원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 388,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,232,014원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 | 355,200,000원 | 355,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이천신용협동조합 | 762,915,933원 | 26,568,986원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 388,001,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,118,115,933원 가운데 381,768,986원이 배당되고, 미배당액은 736,346,947원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 특별매각조건 — 농지취득자격증명이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 별지목록 3-1이 포함됩니다.
- 수목 포함 평가. 목록2 지상에 일부 식재된 과수목과 조경수 등이 포함 평가되어 있습니다.
- 매각 제외. 비닐하우스 1,382㎡, 차양지붕 28㎡, 창고 39㎡, 창고 9㎡ 및 태양광발전설비 1식은 매각에서 제외됩니다.
- 포함 평가. 경계담, 테라스, 난간, 계단 및 다락은 평가에 포함되어 있습니다.
- 농지 현황. 공부상 지목은 전이지만 현황은 과수원 및 일부 단독주택입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강정초등학교 남서측 인근, 직선거리 약 80m 지점으로 전·과수원 등 농경지와 일부 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 토지. 1,761㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 과수원 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 110,700원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트블럭조 아스팔트슁글지붕 지상 1층 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생·전기·난방설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록2에 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 해당 행정관서의 발급 가능성을 입찰 전에 확인합니다.
- 가등기 원본 대조. 갑구 6번 가등기는 별도 주의사항에서 종류 확인이 필요하다고 표시되어 있으므로 원등기와 매각물건명세서를 대조합니다.
- 제외 시설 현장 확인. 비닐하우스·차양·창고 일부와 태양광발전설비는 매각 제외이므로 소유관계와 철거·사용 가능성을 확인합니다.
- 경계·현황 확인. 공부상 전과 현황 과수원·일부 단독주택 사이 차이가 있으므로 현황측량과 경계 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 주변 토지·주택 거래와 개별 이용가치를 별도로 검증합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 요건을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “권리보다 매각조건이 더 어렵다”
이 사건은 말소기준권리가 2018년 제주은행 근저당으로 잡혀 있고, 뒤의 가등기·가처분·경매개시결정은 자료상 소멸하며 임차인 인수도 없어 등기 권리 자체는 비교적 정리된 편입니다. 그러나 현재 2회 유찰로 최저가가 388,001,000원까지 내려왔다는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다. 목록2 농지취득자격증명을 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못하고, 비닐하우스·창고 일부·태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다. 여기에 공부상 ‘전’과 현황 ‘과수원 및 일부 단독주택’의 차이까지 있습니다. 권리는 통과, 농취증·현장·가격 검증이 본게임. 이 물건의 핵심입니다.
