의정부지방법원 2025타경72986. 포천시 군내면 용정리 ‘포천웰플렉스용정산단’ 4층 445호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 권리 흐름의 기준점은 2024년 2월 29일 국민은행 근저당권, 채권최고액 166,800,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 포천시 압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

등기상 과거 신한자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 현재 소유자는 서오정입니다. 임차인으로 조사된 사람이 없어 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 206,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저가가 34,623,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

임차인 없음. 현재 확인된 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2024년 2월 29일 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 경기신용보증재단의 가압류 41,781,709원, 포천시 압류, 2025년 8월 13일 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 가격 판단 — 17%라는 숫자만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 34,623,000원으로 감정가 206,000,000원의 약 16.81%입니다. 다섯 번 유찰된 결과로 절대금액은 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없어 34,623,000원이 시장가보다 실제로 저렴한지는 확인할 수 없습니다.

유찰이 추가될 경우 최저가가 24,236,100원, 16,965,270원으로 낮아지는 반면 채권자의 미배당액은 각각 185,181,859원, 192,321,814원으로 커집니다. 그러나 그 미배당 채권이 곧바로 매수인의 인수금액으로 전환되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,623,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 208,581,709원 중 33,599,786원이 배당되고, 미배당액은 174,981,923원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2023.09.27이며 철근콘크리트 구조 건물입니다.
• 입지. 경기도 포천시 군내면 용정리 ‘용정일반산업단지’ 내에 위치하며, 주위에는 공장이 주로 소재합니다. 제반 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 북서측으로 폭 약 15~20m 중로, 북동측과 남동측으로 폭 약 25~30m 대로와 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·성장관리권역 등에 포함되며, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 공시지가는 434,700원/㎡이며 전체 토지면적은 13,330.5㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 일반 주거용이 아닌 산업단지 내 공장(지식산업센터)이고 이미 5회 유찰됐습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 34,623,000원이 감정가의 약 17%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래 및 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 5회 유찰 원인. 가격 외에 호실 활용성, 공실, 관리비, 산업단지 수요, 대출 가능성 등 응찰을 제한한 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
• 점유 상태. 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 사용 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·공용부담. 지식산업센터는 관리비와 공용부분 비용이 매수 판단에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체를 통해 체납 내역을 확인하세요.
• 용도·입주 제한. 준공업지역·지방산업단지 및 각종 제한지역에 속하므로 본인이 계획한 업종과 사용 방식이 가능한지 관련 규정을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘왜 5번 유찰됐는가’가 핵심

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2024년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인도 없어 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 이 깔끔한 권리보다 5회 유찰과 공장(지식산업센터)이라는 용도입니다.

최저가는 34,623,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 다회유찰 물건은 낮아진 가격과 함께 수요 부족 가능성도 동시에 봐야 합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격·환금성은 보수적으로 검증”입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 사용 가능성과 매각 가능성을 확인한 뒤 접근할 사건입니다.