의정부지방법원 2025타경72986. 포천시 군내면 용정리 ‘포천웰플렉스용정산단’ 제지2층 제비220호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 현재 소유자는 서오정이고, 2024.02.29. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 73,200,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.01.13. 경기신용보증재단 가압류 41,781,709원과 2025.08.13. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 제공된 권리판정상 이 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 16,135,000원으로 감정가 96,000,000원에서 5회 유찰된 회차입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 평균·최신 거래 등 시세 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 저평가·급매·가격 메리트라고 판단해서는 안 됩니다. 특히 공장(지식산업센터) 물건은 실제 사용수요와 거래가능가격을 별도로 확인해야 이번 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72986 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1 포천웰플렉스용정산단 지2층비220호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 서오정 (단독소유) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상11층 · 사용승인일 2023.09.27 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 16,135,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구액 | 204,965,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.02.29. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 2023.11.24. 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.29. 서오정 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰보다 중요한 ‘시세 공백’
현재 회차는 “5회 유찰, 감정가 17%”로 제시되어 있고 최저매각가는 16,135,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 11,294,500원, 7회 유찰 시 7,906,149원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,135,000원 | 99,537,139원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11,294,500원 | 104,290,510원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 7,906,149원 | 107,617,871원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 낮아지지만 그만큼 채권 미배당액은 늘어납니다. 다만 이 미배당은 배당모델상 매수인 인수액으로 넘어가지 않고 0원으로 계산돼 있습니다. 문제는 가격 자체입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없기 때문에 16,135,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지 검증할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.3% 추정) | - | 690,430원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 73,200,000원 | 15,444,570원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 41,781,709원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 114,981,709원 중 예상 배당은 15,444,570원, 미배당은 99,537,139원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모델상 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 용정일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 등이 주로 소재하는 일반산업단지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 중로(폭 약15~20m), 북동측·남동측 대로(폭 약25~30m)에 접합니다.
- 토지. 공장용지 · 준공업지역 · 토지면적 13,330.5㎡ · 공시지가 434,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·성장관리권역 등에 포함되며, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역도 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰 상태이고 실거래 비교자료가 없어, 실제 매수수요와 거래가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가 16,135,000원이 감정가 대비 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 건물·동일 산업단지 내 실제 매매 사례를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고·조사 내역은 확인되지 않지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유 상태를 입찰 전에 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.02.29. 국민은행 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 순위를 최신 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 공장 사용 적합성. 공장(지식산업센터) 용도와 준공업지역·산업단지 관련 제한사항이 본인의 사용계획과 맞는지 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당모델은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하므로 실제 배당결과와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.29. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모델상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 실제 점유·임대차는 감정요항표상 미상이라 확인 절차가 남아 있습니다.
가격 쪽은 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 96,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 16,135,000원까지 내려왔지만, 이 물건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 17%라는 숫자 자체는 싸다는 증명이 아닙니다. 권리는 검토 가능, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 실제 지식산업센터 거래수요와 적정 시장가격을 확인하는 데 있습니다.
