의정부지방법원 2025타경6567. 고양시 일산서구 탄현동 탄현헤센스마트 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김성종이며, 권리분석의 기준이 되는 등기는 2018.09.14. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 119,640,000원입니다. 이후 2025.11.13. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가장 중요한 점은 임차인입니다. 실제 임차인은 2명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 황진식은 2024.10.10., 신재윤은 2025.01.21. 전입했는데 두 날짜 모두 말소기준일 2018.09.14.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 규모 자체는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6567 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 중 5층 |
| 소유자 | 김성종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 190,143,789원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.14. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 119,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
최초 소유권보존 뒤 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나, 해당 신탁등기는 2018.09.14. 말소됐습니다. 같은 날 김성종 앞으로 소유권이전과 신한은행 근저당권 설정이 이어졌고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2021년 등기된 민간임대주택 표시는 2023.03.06. 말소됐으며, 2025.11.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황진식 | 2024.10.10 | 2025.11.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신재윤 | 2025.01.21 | 2025.12.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
황진식과 신재윤의 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.09.14.보다 늦으므로 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되는 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 두 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 우선변제권 및 실제 배당 참여 금액은 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 100,000,000원, 현재 최저매각가는 49,000,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 절반 이하라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
현재 자료에서 확실하게 말할 수 있는 실질취득 금액은 최저가 49,000,000원 + 인수 0원 = 49,000,000원이라는 점입니다. 다만 이 금액의 시세 대비 할인율은 산정할 근거가 없으므로, 가격 가점보다는 권리와 점유관계 확인에 무게를 두는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 119,640,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,000,000원 가정에서는 신한은행 근저당 채권최고액 119,640,000원 중 47,718,000원이 배당되고 71,922,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 경의중앙선 탄현역 남동측 인근이며, 모텔·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 탄현역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물입니다. 사용승인일은 2018.08.08.입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 남측 약 12m, 북측 및 동측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 과밀억제권역이 포함됩니다. 공시지가는 3,275,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 및 승강기설비가 설치돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 황진식·신재윤 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 내용과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 2명 확인된 사건이므로 낙찰 후 인도 및 명도 일정은 별도로 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 49,000,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 간주하지 마세요.
- 회차별 배당 구조. 현재 회차에서 신한은행 미배당은 71,922,000원이며, 3회 유찰 시 86,357,400원, 4회 유찰 시 96,462,180원으로 늘어납니다. 다만 이는 매수인 인수액이 아닙니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 관련 규제·관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 입찰 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2018.09.14. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 황진식·신재윤의 전입은 각각 2024.10.10., 2025.01.21.로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 두 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점은 배당 및 명도 단계에서 확인해야 합니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 49,000,000원까지 내려왔지만, 비교할 최신 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 임차인 세부정보와 실제 시장가격 확인이 남아 있는 사건”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
