49,000,000원
의정부지방법원 2025타경6567. 고양시 일산서구 탄현동 탄현헤센스마트 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리 흐름의 기준점은 2018년 11월 9일 설정된 주식회사신한은행의 근저당권으로 채권최고액은 109,200,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 신재윤의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 49,000,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 절반 아래”라는 사실만으로 저평가나 가격 메리트를 확정할 수 없고, 특히 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태를 함께 고려해 실제 거래가와 임대수요를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6567 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 4층 405호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 일현로41번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 김성종 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 190,143,789원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.11.09. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 109,200,000원이고 채무자는 김성종입니다. 경매개시결정은 2025.11.13. 접수됐으며, 2025.12.16. 등기된 신재윤의 주택임차권도 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 등기상 해당 권리들은 매각으로 소멸합니다.
과거 2018.08.14. 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만 2018.11.09. 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 2021.05.21. 기재된 민간임대주택등기도 2022.11.09. 등록말소를 원인으로 2023.03.06. 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황진식 | 2024.10.10 | 미상 | 2025.11.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신재윤 | 2025.01.21 | 25,000,000원 | 2025.12.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 황진식의 전입일은 2024.10.10., 신재윤은 2025.01.21.로, 모두 2018.11.09. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 100,000,000원, 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 49%까지 내려왔고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 49,000,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 이 때문에 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로, 아파트 시세 방식으로 접근해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 109,200,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 신한은행 근저당권 채권 109,200,000원 중 47,718,000원이 배당되고 61,482,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 탄현역 남동측 인근으로 모텔, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 탄현역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 건물 사용승인일은 2018.08.08.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 남측 약 12m, 북측 및 동측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하고 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 3,275,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 61,482,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 75,917,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 86,022,180원 | 0원 |
유찰이 추가돼 매각가가 34,300,000원 또는 24,010,000원으로 낮아지면 신한은행의 미배당액은 각각 75,917,400원, 86,022,180원으로 증가합니다. 그러나 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 채권자의 미배당이 커진다고 해서 그 부족분이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황진식 임대차 원본. 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 대조합니다.
- 신재윤 임차권. 보증금 25,000,000원, 전입 2025.01.21., 임차권등기 2025.12.16. 내용을 원본과 다시 대조합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 탄현헤센스마트의 오피스텔·근린시설 실제 거래가격을 확인합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 함께 확인해 실제 사용·임대 가능 범위를 점검합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 권리 원본. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준권리는 2018.11.09. 신한은행 근저당권이고, 확인된 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리 인수 측면에서는 비교적 정리가 잘 된 사건입니다.
반면 가격은 별도 검증이 필요합니다. 감정가 100,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 49,000,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 게다가 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”은 확인되지만, “49%니까 싸다”는 결론은 보류해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
