의정부지방법원 2025타경4210. 구리시 갈매동 구리 스마트벤처타워 6층 604호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 240,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 117,600,000원, 감정가의 49%입니다. 권리 구조의 기준점은 2020.10.13. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그보다 앞선 중소기업진흥공단 근저당권 420,000,000원은 2023.10.13. 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 신한은행 후순위 근저당권과 다수 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 권영웅(프래들) 1명으로 조사됐습니다. 6층 4호를 공예공방으로 사용하며 보증금 500,000원, 월세 400,000원입니다. 전입일은 2025.10.10.로 말소기준일인 2020.10.13.보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상이나, 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4210 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 510 구리 스마트벤처타워 6층 604호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 갈매순환로204번길 65 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이화철강주식회사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상9층 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 628,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2020.10.13. 신한은행 근저당권입니다. 2019.01.17. 중소기업진흥공단 근저당권 420,000,000원은 2023.10.13. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 2023.10.13. 신한은행 근저당권 388,800,000원과 2025년부터 이어진 가압류, 2025.11.17. 임의경매개시결정, 2026.01.08. 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 점유·금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권영웅(프래들) | 공예공방 | 6층 4호 전입 2025-10-10 보증금 500,000원 · 월세 400,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
권영웅(프래들)의 전입일 2025.10.10.은 말소기준인 2020.10.13.보다 뒤입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 117,600,000원은 감정가 240,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 현재 최저가와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다. 공장(지식산업센터)은 실제 거래가격과 환금성을 별도로 확인해야 현재 최저가의 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 115,153,600원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 388,800,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신보2023제6차유동화전문 유한회사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 425,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 370,371,990원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 290,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 6,923,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 117,600,000원에서는 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 을구 2번 신한은행 근저당권에 배당되고, 이후 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권액 3,071,095,310원 중 채권자 예상배당은 115,153,600원, 미배당은 2,955,941,710원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 별도 리스크 — 집합건물 표제부 ‘위반건축물’
감정요항표에서는 본건의 공부와의 차이가 없고, 감정 정보상 본건 자체의 위반사항도 확인되지 않습니다. 다만 같은 집합건물 표제부가 위반건축물로 등재돼 있다는 사실은 금융·매각·행정상 확인사항이 될 수 있으므로, 입찰 전 현재 건축물대장 상태와 위반 원인이 본건 604호에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 구리시 갈매동 소재 갈매사거리 남서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 별내역(8호선)이 위치해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 현황조사 임차인은 공예공방으로 사용하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층/지상9층으로 천정부착형 에어컨, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 2,726.0㎡의 사다리형 평지로 지식산업센터 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,620,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구) 등이며 남측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있으며, 허가대상자·용도는 기재된 범위를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세. 감정가 49%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 구리 스마트벤처타워의 동일·유사 지식산업센터 실거래를 대조하세요.
- 위반건축물 표제부. 타 전유부분 불법증축으로 집합건축물대장 표제부가 위반건축물로 등재된 상태와 본건 604호에 대한 영향을 확인하세요.
- 임차인 명도. 권영웅(프래들)은 대항력이 없지만 실제 점유 중이므로 인도·명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 미상이므로 원본 서류를 대조하세요.
- 공장 이용 적합성. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 상태와 실제 사용 목적, 입주 가능 업종을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격 메리트는 시세 확인 후”
권리만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2020.10.13. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 권영웅(프래들)도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건의 판단을 “감정가 240,000,000원에서 117,600,000원으로 내려왔으니 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 49%라는 비율만으로 가격 우위를 확인할 수 없고, 집합건물 표제부에는 타 전유부분 불법증축으로 인한 위반건축물 등재가 있습니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 건축물대장 리스크 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
