의정부지방법원 2025타경4210. 구리시 갈매동 ‘구리 스마트벤처타워’ 6층 603호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 261,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 127,890,000원입니다. 등기부상 소유자는 이화철강주식회사이고, 말소기준은 2019.04.15. 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다.
2019.01.17. 중소기업진흥공단의 채권최고액 420,000,000원 근저당이 먼저 있었지만 2023.10.13. 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 신한은행 을구 2번이며, 그 뒤 추가된 신한은행 근저당과 다수의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 채권 미배당액이 3,081,060,923원에 달하더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4210 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 510 구리 스마트벤처타워 6층 603호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 갈매순환로204번길 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상9층 |
| 소유자 | 이화철강주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 628,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2019.04.15. 신한은행 근저당입니다. 2023.10.13. 신한은행 채권최고액 120,000,000원 추가 근저당과 채권최고액 388,800,000원 근저당, 2025년 이후의 가압류 및 2025.11.17. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 배당이 부족해도 이들 후순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 호수 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 / 월세 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영웅(프래들) | 6층 4호 · 공예공방 | 500,000원 / 400,000원 | 2025.10.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 권영웅(프래들)의 전입일 2025.10.10.은 말소기준일 2019.04.15.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 500,000원, 월세는 400,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 127,890,000원은 감정가 261,000,000원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 89,523,000원, 4회 유찰 시 62,666,099원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,590,460원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 5,299,540원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 388,800,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신보2023제6차유동화전문 유한회사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 425,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 15,265,153원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 370,371,990원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 290,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 6,923,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,206,360,463원 중 예상 배당액은 125,299,540원, 미배당액은 3,081,060,923원입니다. 그러나 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용 및 우선권 있는 채권의 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 구리시 갈매동 소재 갈매사거리 남서측 인근입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북동측 인근에 별내역(8호선)이 위치해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상9층 건물이며 천정 부착형 에어컨, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비가 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 부지 남측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래가 없으므로 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래사례를 먼저 확인합니다.
- 점유 호수 확인. 임차 조사상 ‘6층 4호’와 본건 603호의 관계를 현장에서 대조합니다.
- 임대차 확인. 권영웅(프래들)의 보증금 500,000원·월세 400,000원, 실제 점유 및 계약관계를 확인합니다.
- 위반건축물 표시 확인. 타 전유부분의 불법증축으로 건물 표제부에 기재된 위반건축물 상태와 영향 여부를 확인합니다.
- 등기 원본 대조. 2019.04.15. 신한은행 근저당이 말소기준인지, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기부로 재확인합니다.
- 배당·체납 확인. 현재 배당표는 매수인 인수 0원으로 산정되어 있으나 실제 배당 및 체납 관련 사항은 매각기일 전 원본 자료를 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현장 확인이 승부처
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 분명합니다. 이미 말소된 선순위 중소기업진흥공단 근저당을 제외하면 2019.04.15. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 쌓인 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 권영웅(프래들)도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 번 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 지식산업센터·공장이므로 시장가격을 별도로 확인해야 하고, 임차 조사 호수 표기와 본건 603호의 관계, 건물 표제부 위반건축물 표시도 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·점유·건축물대장 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
