수원지방법원 2025타경1215. 안양시 동안구 관양동 안양스마트베이2 8층 801호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터 내 사무실이며, 801호와 인접한 802호가 서로 연접되어 ‘썬앤씨’ 사무실 등으로 연계 사용되고 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사썬앤씨이고, 2020.03.20 거래가액 357,995,000원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 564,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석 자체는 매수인 인수액 0원으로 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 436,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 279,040,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 실제 사용수요, 업종 적합성, 공실 가능성, 전용부분의 독립 사용 여부가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1215 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 891 안양스마트베이2 8층 801호 · 도로명 경기도 안양시 동안구 벌말로102번길 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터 · 사무실(801호와 802호 연접·연계 사용) |
| 소유자 | 주식회사썬앤씨 (2020.03.20 소유권이전 · 거래가액 357,995,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 279,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 499,413,107원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.03.20 하나은행 근저당권입니다. 뒤이어 2020.07.24 하나은행의 채권최고액 18,000,000원 근저당이 추가됐고, 이 권리는 이후 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐습니다. 2024년 설정된 이희성·김철영·최길환 및 김옥자의 근저당과 관련 가처분은 확정판결에 따라 2025.09.22 말소됐습니다. 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금 가압류, 국민건강보험공단·안양시 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 279,040,000원으로 감정가 436,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰된 만큼 최초 감정가보다 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건에는 가격을 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
오히려 지식산업센터의 특성상 실제 매입 판단은 동일 건물 또는 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래, 현재 매물 호가, 공실·임대수익, 관리비, 업종 제한 및 독립 사용 가능성을 함께 확인해야 합니다. 이번 평가에서는 실거래 근거가 없는 상태이므로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 279,040,000원 | 274,333,440원 | 607,427,027원 |
| 3회 유찰 시 | 223,232,000원 | 219,306,752원 | 662,453,715원 |
| 4회 유찰 시 | 178,585,600원 | 175,285,402원 | 706,475,065원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 추가 유찰의 효과는 권리 인수 감소가 아니라 매수가격 자체의 하락입니다. 다만 시세 기준이 없으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 생기는지는 별도 시장조사가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 279,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,560원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 564,000,000원 | 274,333,440원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 18,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 119,760,467원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 881,760,467원, 채권자 예상배당은 274,333,440원, 미배당은 607,427,027원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지식산업센터로 801호와 802호가 연접되어 있으며 사무실(상호: 썬앤씨) 등으로 연계 사용 중입니다.
- 입지. GS파워 안양열병합발전처 북동측 인근으로, 부근은 공장·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물의 8층으로, 공용 위생·급배수·소화·승강기·주차시설과 내부 천정형 에어컨이 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,654.0㎡, 공시지가 2,834,000원/㎡, 일반공업지역이며 평지·부정형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역·대기관리권역·도시지역·일반공업지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 279,040,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 지식산업센터의 실제 거래를 대조해야 합니다.
- 801호 독립성 확인. 감정평가상 802호와 연접·연계 사용 중이므로 벽체, 출입구, 설비, 내부 경계가 801호 단독 사용에 어떤 영향을 주는지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유 관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대 관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용권원을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 후순위 근저당 등에는 802호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당 및 담보관계 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 지식산업센터 규제·수요. 일반공업지역 및 각종 용도지역·지구 조건과 실제 입주 가능 업종, 사용 목적을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유·세금·관리비 정보를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 핵심이 선명합니다. 2020.03.20 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 279,040,000원 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자에게 607,427,027원의 미배당이 발생하더라도 그 금액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
그러나 투자 매력은 별개의 문제입니다. 이미 2회 유찰됐고, 용도는 주거용이 아닌 지식산업센터 사무실입니다. 게다가 801호와 802호가 연계 사용 중이며 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 할인율만 보고 가격 가치를 높게 평가할 수 없습니다. 권리 인수는 낮은 위험, 가격·환금성은 추가 검증. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 할인됐나’가 아니라 ‘279,040,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인가’를 확인하는 데 있습니다.
